転勤で賃貸していた不動産の売却に3000万円控除は可能?

譲渡所得のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければならない。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければならない。

そのときに諸条件を満たして、「3,000万円特別控除」を利用すれば税金が安くなる。

でも、急な辞令で転勤が決まり、その後賃貸していた不動産を売却するときにこの「3,000万円特別控除」は利用可能なのだろうか。

 

3000万円特別控除とは?

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性がある。これをマイホームを売ったときの5つの特例という。

マイホームを売ったときの5つの特例を理解するためにはまず譲渡所得とは何かしっかりと理解する必要がある。譲渡所得について知らない方はまず、下記を参照してほしい。

不動産売却の税金ー譲渡所得についてわかりやすく説明する

2016.01.24

「3,000万円特別控除」について知らない方は以下を先に必ず参照してほしい。

3000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例とは?

2016.01.30

 

転勤後、賃貸していた不動産を売却するとき3000万円控除は使える?

冒頭でお話したのが以下の例だ。

転勤により、以前住んでいたマンションを一家で引っ越し、現在は別のマンションに住んでいる。以前住んでいたマンションは賃貸にして貸していた。本年、以前住んでいた家の売却を予定している。住まなくなってすぐに売却しなかったのだが、3,000万円特別控除の適用はできないのか?

マイホームの5つの特例全ての適用条件にあるのが、「居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、特例を適用することができるので、3,000万円特別控除も適用することができる。なお、居住の用に供しなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸に出していても構わない。例えば、平成24年に転勤した場合、住まなくなって3年経過した日の年末までに譲渡(=売却)すれば可能なので、平成27年12月31日までに売却すれば、賃貸していようが3,000万円特別控除は利用できるということになる。

しかし、家を取り壊し更地にしてから売却を行った場合には、駐車場等にして貸すことができないので注意が必要だ。

その更地の売却にかかる契約が家を取り壊してから1年以内に締結され、かつ、その家を居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、家がなくとも3,000万円特別控除は適用することができる。なお、更地となった後については駐車場等、賃貸その他の用途に供してはいけない。ただし、居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件となる。例えば、平成24年に転勤して住まなくなって、その後取り壊して更地にした場合は、1年以内に売却しなければならないし、その最終の売却リミットは平成27年12月31日ということになる。

 

3年を超えても3,000万円特別控除は使うことができる?

以下のようなケースがある。

転勤により大学に通う子供だけを残して引越しした。親族のみが居住する物件を売却した場合、3,000万円特別控除の特例を受けることができるのだろうか?

所有者が、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合は、上記の通りだが、それを超えて売却した場合は以下の要件をすべて満たした場合に特例を受けることができる。

  1. 従来その家屋の所有者として居住していたこと
  2. 所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること
  3. 生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること
  4. その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の適用をうけていないこと
  5. 現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと

このケースで特例を受けるためには、確定申告の際に譲渡者の戸籍の附票の写し、譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票、譲渡した家屋と現在生活の拠点として居住している家屋の全部事項証明書(登記簿謄本)の提出が必要となる。

 

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