訪問査定で売却をお任せすべき不動産会社かを簡単に見極める方法

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらう不動産売却査定の一つです。

家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが、「不動産の価値=査定額」ですよね。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩ということになります。

不動産査定依頼

この不動産査定の方法には、訪問査定(=実査定)と机上査定の2種類があります。

ここでは、「訪問査定とはどのような査定方法か」「訪問査定で不動産会社を見極める方法」について説明します。

 

訪問査定とはどのような査定方法か

訪問査定とは、訪問して、実物の不動産を調査して査定する方法です。

訪問査定と机上査定

訪問査定に対して、机上査定とは、漢字の意味する通り机の上で「過去の成約価格」「周辺の類似物件」「不動産市場の動向」などのデータを元に、おおよその不動産査定金額を算出する方法です。つまり、不動産会社が不動産を見ずに査定する方法です。この机上査定をした上で訪問査定します。

机上査定については『なぜ机上査定で不動産査定してもらっても何の意味がないのか』を参照してください。

訪問査定と机上査定

では、訪問査定を選んだ方が良い理由はなんでしょうか。理由は2つあります。

 

①精密な査定価格を出すことができる

訪問査定では、実際に家を見に来てもらい、所有不動産の建物の劣化状況やお部屋の状態を見て、机上査定価格にプラスマイナスの評価を付け加えて家の価格を算出するもので、机上査定価格よりさらに精密な査定となります。

特に、土地や中古戸建であれば机上査定なんて何の意味もありません。調べないといけないことがたくさんあります。例えば、家の目の前の道路によっては、家を建て直すことができないなんてことはよくあります。(『価値が大きく変わるあなたの不動産に接する道路を調べる方法』参照)この時点で不動産の価値は大きく下がり相場以下です。また、土地の境界がどこなのかきっちり定まっていない場合、お隣さんともめることも非常に多いので、役所や法務局での詳細な調査が必要になります。

物件調査項目1 物件調査項目2

(物件調査項目の例)

マンションであれば、机上査定であっても、同じマンションの違う部屋でこの金額で過去に売れたという事例があるため、土地や戸建ほど査定金額が大きく変わるということはほとんどないでしょう。ただし、お部屋の状態によっては変わることがあるのも事実です。丁寧に使用されている家とリフォームが必要な家では、買主にとって購入後に必要な資金が変わる=査定価格が変わるというのは一般的なことです。

不動産会社が訪問査定のその場で査定価格を出してくれるか、数日後に出してくれるかは物件の調査が必要かによって異なります。また、その場で口頭で教えてくれ、後日査定書が送られてくるというケースも多く見られます。

 

②査定価格=売出価格ではないから

机上査定価格でおおよその価格はわかりますが、机上査定価格=売出価格(販売価格)ではありません。あなたが不動産を売却する理由によって、売出価格は変わるからです。

不動産を売る理由は人によってそれぞれ違います。単純に資産売却で手放そうという方もいれば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいます。他にも離婚や転勤、相続、買い替えなど様々な理由があります。その理由によって、「今すぐ売れなくてもいいので相場価格より高めに売り出して挑戦したい」という人もいれば、「住宅ローンが厳しいので相場価格でも良いので一刻も早く売って欲しい」という人もいます。

つまり、売主の希望や条件によって売出価格が変わるため、不動産会社の販売戦略も変わるのです。どれだけ嫌でも、遅かれ早かれ最後は不動産営業マンに直接会って、売主の希望や条件を伝えなければなりません。

 

訪問査定で不動産会社を見極める方法

査定が終わり、売却活動をスタートするためには、どこかの不動産会社に売却活動を依頼しなければなりません。売主と買主との間で不動産売買契約が成り立ったことを成約といいますが、売主のできるだけ希望に近い条件で売却→成約してくれる不動産会社にお任せしたいことでしょう。

訪問査定で初めて出会った不動産営業マンにも関わらず、どのようにして不動産会社を見極めることができるのでしょうか。簡単な方法があります。

 

●この地域に本当に詳しいのかを聞いてみる

皆さんは、「不動産屋さん」と聞いてどのようなイメージを持たれていますか。

恐らく「不動産のプロなのだから街に詳しい」と思っていることでしょう。当たり前ですが、不動産会社がその街のことを知らずして、その地域、その不動産の魅力を買主に伝えることなんてできませんよね。

しかしながら、実は地域のことも知らない不動産営業マンが多くいるのです。

以下の質問を訪問査定に来た不動産営業マンに聞いてみてください。

  • 「ここの小学校区と中学校区ご存知ですよね?」
  • 「ここに近いスーパーをご存知ですよね?」
  • 「ここに近い病院をご存知ですよね?」
訪問査定不動産会社選定

こんな当たり前のことを答えることができない不動産営業マンが多くいるのです。

あなたの不動産を買いたいという人は、もしお子さんがいるのであれば、自分がこれから住もうという地域の小学校区と中学校区ぐらい知りたいですよね?毎日、利用するであろうスーパーを知りたいですよね?年配の方であれば、近くのどこに病院があるのか知りたいですよね?

こんなことも知らずに「この地域には自信があるので売却をお任せください」などと平然と語る不動産会社があるのです。それも大手・中小企業に関係なくです。滑稽だとは思いませんか。

あなたは、このような自称「不動産のプロ」に数百万円、数千万円もするあなたの大切な不動産の売却をお任せしたいですか?

 

●このマンションを過去実際に売却したことがある会社かを調べる

加えて、その不動産会社が過去実際に売却した実績があれば、より信頼を置くことができるでしょう。

売却の実績があれば、「過去に売却した人はどのような理由で売却し、こちらの価格設定にしたのか」「どれぐらいの期間で売れたのか」「値下げはしたのか」「買主はどのような人でどのようなところを気に入って購入したのか」「売れるためにどんな広告を行ったのか」などの生きた情報を得ることができ、その経験を活かして販売戦略を立てることができます。

ただ、残念なことに不動産会社は売ったという実績がなくても「我々は売ったことがある」と必ず口を揃えていいます。

査定価格というのは、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ査定価格が出てきます。なぜなら、査定価格の根拠となるデータは同じデータを使っているからです。そのデータは「レインズ」というサイトで公表されており、レインズは不動産会社しか利用することができないサイトです。(『不動産売却をスタートする前にレインズについて必ず知っておこう!』参照)そのため、どの不動産会社もその情報から知識をひけらかして、さも「我々は売ったことがある」と見せかけることができるのです。

そこで、こちらで過去実際に売却したことがある会社かどうかわかるので調べてください。(「マンション名から検索する」)

また、調べて過去実際に売れた金額=相場(市場)価格を知っておくことが不動産を売却する上で大事なことだと言えるでしょう。「この金額あたりでは売却できるのかな」と考えておいて大丈夫です。

ただ、こちらは現在マンションのみの方法です。土地・戸建は全く同じ不動産がないのに加えて、過去の事例も少なく、その地域の事情があることも多いため、より地域のことを知っている不動産会社にお任せすべきです。訪問査定のときに、本当にこの地域に詳しいのか、ぜひ不動産会社に質問してみてると良いでしょう。

なぜ机上査定で不動産査定してもらっても何の意味がないのか

2016.10.08

 

訪問査定

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