不動産の重要事項説明書における「農地法」とはなにか

不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「農地法」という項目があります。

どのような不動産が農地法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における農地法について説明します。

農地法とは

農地法のメインは、農業従事者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることですが、不動産に関わる農地法は、農地を農地以外のものにすること（農地転用：農地を他の用途、例えば家を建てるために「宅地」にするなど変えることなど）を規制することです。

農地法で規制されるのは、農地及び採草放牧地（さいそうほうぼくち）です。「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧のための草地をいいます。

その土地が農地かどうかの判断は、土地の現在の利用状況（現況）にもとづいて行います。登記簿謄本の地目で田または畑と登記されているかどうかは関係しません。田や畑のほか、果樹園や桑畑も入ります。これらの土地は農地法の適用を受けるため、売買や賃貸借するには、事前に農地法の手続きが必要になります。農地の判定は、一時的な状態にもとづくものではないため、家庭菜園のような一時的なケースは農地の扱いを受けません。

農地転用にあたっては、原則として農林水産大臣または都道府県知事の許可が必要になります。

農地の権利移転（売買のこと）や権利設定（地上権、永小作権、賃借権など賃貸借のこと）には、農地のまま継続する場合と、他の用途へ変更する場合の大きく2つにわかれます。

農地の所有者が、自分自身で転用（用途変更）する場合（自己転用）および転用を目的として農地の売買等をしようとする場合（転用目的の権利移動）には、面積に関係なくいずれも許可が必要です。役所では、農地法の根拠条文から、自己転用の許可を「4条許可」、転用目的の権利移動の許可を「5条許可」と呼ぶことがあります。

ただし、重要な例外として、市街化区域内の農地の場合は、農地から宅地への用途変更が積極的に行われることが望ましいとされているため、自己転用の許可や転用目的の権利移動の許可は必要なく、農業委員会に届出するだけでよいとされています。ただし、届出をしなければ、売買契約や賃貸借契約は効力を生じないとされます。

	用途変更	権利移転・設定	原則	市街化区域内
3条（農地→農地）	なし	あり	許可	許可
4条（自己転用）	あり	なし	許可	届出
5条（転用）	あり	あり	許可	届出

農業委員会は、農業従事者を代表する機関として、市町村から独立して農地法に関する許可等の事務を行い、市町村役場の中にあります。農地に関することは、まず農業委員会に問い合わせます。

（農地転用届出書）

届出の書式は農業委員会により異なります。農業委員会が届出を受理したことを示す受理通知書（受理証）を受け取ります。

市街化調整区域などの市街化区域内農地以外の農地転用の許可に当たっては、都道府県知事（4haを超えるときは農林水産大臣）の許可を受けなければなりません。転用の状況に応じて詳細に規定 （農地転用許可基準）されているので、宅地建物の取引等に当たっては十分な注意が必要です。許可がない用途変更は、無断転用として罰則を受けます。また、売買は無効であり、許可があってはじめて所有権移転等ができます。

なお、農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動のほか、農地を農地のまま（用途変更なし）で売買や賃貸借することについても、原則として農業委員会に許可が必要（「3条許可」）です。許可がない売買契約や賃貸借契約は無効です。

【農地・採草放牧地の制限行為】

農地・採草放牧地について所有権の移転、賃借権その他の使用収益権の設定・移転を行なうには、原則として、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません。これらの権利を取得する者が、その住所のある市町村の区域（同一市町村内に2以上の農業委員会があるときは、住所地を管轄する農業委員会の区域）外でこれらの権利を取得する場合は、農業委員会ではなく都道府県知事の許可を受けなければなりません。

（農地法第3条1項）

農地を農地以外のものにする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。採草放牧地については、許可は必要ありません。また、同一の事業の目的に供するため、4ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合には、一定のものを除き、農林水産大臣の許可が必要です。 ただし、次の場合には、例外的に許可が不要です。
1　国または都道府県が道路、農業用排水施設その他の地域振興上または農業振興上の必要性が高いと認められる施設であって農林水産省令で定めるものの用に供するため、農地を農地以外のものにする場合
2　農業経営基盤強化促進法に基づいて転用する場合
3　特定農山村地域活性化基盤整備促進法に基づいて転用する場合
4　土地収用法等によって収用した農地を収用目的に転用する場合
5　市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合
6　地方公共団体が土地収用法3条に掲げる施設の建設のため、その区域内の農地を転用する場合
7　市町村等が市街化区域内の農地を転用する場合
8　自己所有の農地を農業用施設（2アール未満のものに限ります）に供する場合等

（農地法第4条1項）

農地の転用または採草放牧地の転用（農地に転用する場合を除きます）を目的として、農地・採草放牧地について、所有権の移転、賃借権その他の使用収益権の設定移転をする場合には、原則として、都道府県知事の許可が必要です。ただし、次のような場合には、許可は不要です。
1　国または都道府県が第4条第一項第二号の農林水産省令で定める施設の用に供するため、これらの権利を取得する場合
2　農業経営基盤強化促進法によりこれらの権利を取得する場合
3　特定農山村地域活性化基盤整備促進法によりこれらの権利を取得する場合
4　土地収用法等によりこれらの権利を取得する場合
5　市街化区域内にある農地等をあらかじめ農業委員会に届け出て、これらの権利を取得する場合
6　地方公共団体が土地収用法3条に掲げる施設の建設のため、その区域内の農地等についてこれらの権利を取得する場合
7　市町村等が市街化区域内の農地等についてこれらの権利を取得する場合等

（農地法第5条1項）

現状は宅地なのに、土地謄本の地目が田や畑になっている物件を売買するというケースがあります。この場合、農地転用の手続きをせず無断で用途変更した、か、農地転用の手続きは済んでいるが地目の変更登記をしていないのどちらかです。

前者の場合、農地法違反です。家が建てられるように見えても、元の農地に戻すことが原則のため、建築できません。市街化区域内の場合は、何らかできないか農業委員会に相談します。市街化区域内の物件であれば、農地法第5条に基づき農業委員会へ届出し、「受理証」の発行を受けた後でなければ売買できません（実際の現場では、停止条件の特約をつけ、受理証未発行の段階で売買契約を締結する場合もあります）。この「受理証（受理通知書）」は所有権移転登記の申請に必要な書類となります。

後者はよくあるケースです。登記上の「地目」を変更するには変更登記の手続きが必要なため、登記を申請します。

このようなケースがあった場合、まず転用手続きが済んでいるか農業委員会で確認します。調査物件の土地謄本の地目をしっかりと確認するのは言うまでもありませんが、登記上の地目が農地だった場合は、農地なのか農地でないのか（非農地）について、農業委員会での調査が必要です。

調査した結果、売買の対象となる不動産が、農地や採草放牧地で、農地法の届出対象に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「農地法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

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