不動産の重要事項説明書における「古都保存法」とはなにか

重要事項説明書における「古都保存法」って何だったっけ…？

売買の対象となる不動産が、京都市・奈良市・鎌倉市・天理市・橿原市・桜井市・生駒郡斑鳩町・高市郡明日香村・逗子市・大津市（10都市）にある場合は、歴史的風土保存区域や歴史的風土特別保存地区に該当するか調べる必要があります。

不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「古都保存法」という項目があります。

どのような不動産が古都保存法の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における古都保存法について説明します。

古都保存法とは

古都保存法の正式名称は「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」です。

古都保存法は、昭和30年代より、東京や横浜などの大都市の農地や山林への無秩序な宅地開発が進むなか、鎌倉にも開発の波が鶴岡八幡宮の裏山の御谷にまで迫る事態となり、こうした事態を憂慮した鎌倉市による住環境保全運動を契機に、京都市・奈良市・鎌倉市のほかに天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村（奈良県）、逗子市（神奈川県）ならびに大津市（滋賀県）の合計8市1町1村（10都市）が「古都」に指定され、古都における歴史的風土を乱開発から守ることを目的に1966（昭和41）年に定められました。

古都（こと）とは、かつてわが国の政治や文化の中心として歴史上重要な地位を持つ都市をいい、歴史的風土（れきしてきふうど）とは、歴史的な建造物や遺跡とそれらをとりまく樹林地などの自然的環境が一体となって古都らしさを醸し出している土地の状況をいいます。

古都保存法では、古都の歴史的風土を保存するために必要な土地を歴史的風土保存区域（れきしてきふうどほぞんくいき）に指定し、その中でも特に重要な地区を、歴史的風土特別保存地区（れきしてきふうどとくべつほぞんちく）に指定します。

歴史的風土保存区域

歴史的風土保存区域は、歴史的風土を保存するために必要な土地として、国（国土交通大臣）が指定する区域で、歴史的風土の保存に関する計画（歴史的風土保存計画）を決定します。

歴史的風土保存区域内では、建築物の新築や土地の造成など、次のような行為を行う場合、府県知事（政令市においては市長）への届出が必要となります。

歴史的風土保存区域（特別保存地区を除く。）内において、次の各号に掲げる行為をしようとする者は、政令で定めるところにより、あらかじめ府県知事にその旨を届け出なければならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの及び非常災害のため必要な応急措置として行なう行為については、この限りでない。

1.　建築物その他の工作物の新築、改築または増築
2.　宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
3.　木竹の伐採
4.　土石の類の採取
5.　前各号に掲げるもののほか、歴史的風土の保存に影響を及ぼすおそれのある行為で政令で定めるもの

（古都保存法第7条）

歴史的風土特別保存地区

歴史的風土保存区域の中心をなす特に重要な地区は、府県知事（政令市においては市長）によって歴史的風土特別保存地区に指定されます。

歴史的風土特別保存地区内では、建築物の新築や土地の造成など、次のような行為を行う場合、府県知事（政令市においては市長）の許可が必要となります。

特別保存地区内においては、次の各号に掲げる行為は、府県知事の許可を受けなければしてはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの、非常災害のため必要な応急措置として行なう行為および当該特別保存地区に関する都市計画が定められた際すでに着手している行為については、この限りでない。

1.　建築物その他の工作物の新築・改築または増築
2.　宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
3.　木竹の伐採
4.　土石の類の採取
5.　建築物その他工作物の色彩の変更
6.　屋外広告物の表示または掲出
7.　前各号に掲げるもののほか、歴史的風土の保存に影響を及ぼすおそれのある行為で政令で定めるもの

（古都保存法第8条）

歴史的風土特別保存地区内において、許可を受けることができず、所有者からその土地を買入れてほしい旨の申出があった場合、府県（政令市においては市）はその土地を時価で買います。また、歴史的風土特別保存地区に指定された場合、土地所有者にとって次のようなメリットがあります。

①優遇税制により土地の所有コストが軽減できる
・ 相続税の延納に伴う利子税の利率が軽減される
・ 固定資産税は各市町村条例により減額もしくは免除される
②府県による土地の買入れがなされた場合、譲渡所得には2000万円の控除が適用される

歴史的風土特別保存地区は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用すべきか、どの程度利用すべきかなどを定めて21種類に分類したものです。

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2018.01.22

まとめ

調査した結果、売買の対象となる不動産が、京都市・奈良市・鎌倉市・天理市・橿原市・桜井市・生駒郡斑鳩町・高市郡明日香村・逗子市・大津市にある場合は、役所の窓口や国土交通省のHP、「古都保存法パンフレット」等で、歴史的風土保存区域や歴史的風土特別保存地区に該当するか調べて、該当する場合には役所の景観課（景観・自然環境課、都市景観部風致保全課等、名称は各自治体によって異なる）において制限の内容を確認する必要があります。また、該当した場合には、不動産の重要事項説明書の「古都保存法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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