これからの大阪の玄関口は「新大阪」だよ。まだ東京で消耗してるの?

大阪の玄関口「新大阪」

新大阪駅周辺の不動産が注目されつつある。

理由1:リニアモーターカーが新大阪にくる!

リニア中央新幹線

8月2日に安倍内閣で閣議決定した事業規模28兆円超の経済対策の中には、リニア中央新幹線の開業前倒しも含まれていた。

リニア中央新幹線新大阪駅東海旅客鉄道(JR東海)の拓植康英社長は8日、名古屋市内で開いた記者会見で、リニア中央新幹線の大阪への延伸時期を現行計画の2045年から最大で8年前倒しする方向で政府と調整すると正式に表明した。安倍晋三首相が財政投融資の活用などで資金支援すると表明しており、前倒しの時期などについて本格的な検討に入る。リニアは27年の品川ー名古屋間開業から、35年に予定している名古屋ー大阪間の着工までに8年の空白期間がある。

(2016年6月9日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

リニア中央新幹線は東京から名古屋まで40分、大阪までを67分で結ぶ計画だ。着工済みの東京(品川)ー名古屋間は2027年に開業予定だが、名古屋ー大阪間はさらに18年後の2045年を予定していた。東京ー名古屋間の建設費だけで5兆5000億円に上る見込みで、JR東海は銀行借り入れや社債発行で自力調達する予定だった。そして、大阪まで延伸することで総事業費は9兆円規模に膨らむとしていた。そこでJRは債務が膨らむことを懸念し、東京ー名古屋間の開通から大阪延伸着工までに8年程度の空白期を設けるとしていたのだ。それを民間では困難なインフラ整備などに低金利で融資する「財政投融資」と呼ばれる国の制度を活用し、空白の8年間をなくした形で、前倒しが可能となったわけだ。

 

理由2:北陸新幹線が新大阪にくる!

北陸新幹線

昨年、東京ー金沢間で開業した北陸新幹線。まだ敦賀以降のルートは決定していないが、終着駅は新大阪と決まった。

北陸新幹線新大阪駅北陸新幹線未着工区間(福井県敦賀市−大阪市間)のルートを検討している与党委員会は27日、終着駅を天王寺ではなく新大阪とする中間報告をまとめた。敦賀ー京都間は米原、小浜ー京都、小浜ー舞鶴−京都の3ルート、京都ー大阪間は北回り、南回りの2ルートを検討する。

着工の条件には実際に運行するJR西日本の同意が必要だが、JR西日本は自らが提案した小浜ー京都以外のルートについては、大阪到着まで時間がかかるなどとして難色を示している。

(2016年4月28日各新聞社より抜粋・編集)

 

理由3:おおさか東線が新大阪にくる!

おおさか東線新大阪駅へ

おおさか東線おおさか東線は大阪市の東側を縦に結ぶJRの線路で、元々貨物線を改良して旅客営業したものだ。現在は放出駅(大阪市鶴見区)〜久宝寺駅(八尾市)までつながっており、2018年(平成30年)度末に放出駅から新大阪駅まで開業する予定となっている。

これにより大阪市南東部から新大阪へのアクセスが格段に向上することになる。現在開業している区間は、中小企業が密集する東大阪市の西部を縦断しており、沿線には工場が多数集まっている。また、建設中の区間は都島区を縦断する。都島区は都心のベットタウンとして近年人口が増えつつも、アクセスという点では少し難があったが、これからは出張で頻繁に東京や地方に行く人にとって居住の選択肢になると思われる。

ちなみに、新大阪駅から最終的に、次にお話する仮称北梅田駅までつながる予定だ。

 

理由4:特急はるかが北梅田駅にくる!

特急はるか

特急はるかは、滋賀県の米原駅や草津駅、京都駅〜新大阪駅・西九条駅(USJはここで乗り換え)・天王寺駅などを経て関西国際空港へつながるJRのアクセス特急列車だ。今まで大阪駅に止まらないことが、利用する上で不便となっていた(東海道本線[JR京都線]と大阪環状線とは線路が直接つながっていないため)。そのため、大阪駅からは関空快速を利用する方法が主となっていた。

しかし、現在進められている「うめきた2期再開発」で、新駅(仮称:北梅田駅)がうめきた2期の南東側・JR大阪駅側にできる予定だ。これにより、特急「はるか」だけでなく、白浜や那智勝浦など和歌山方面へとつながる特急「くろしお」が停車するので、大阪駅からは格段に便利になる。北梅田駅は2023年春の開業予定だ。(『梅田のうめきたはニューヨークのセントラルパークになるのか』参照)

うめきた2期JR新線(北梅田駅)

大阪駅にとってのメリットはわかるが、今現在でも特急はるかや特急くろしおが停車する新大阪駅になんのメリットがあるのかと思うだろう。大阪駅がつながることにより、和歌山・関西空港・天王寺・西九条(USJ)・大阪(梅田)・京都が一本につながる。これは訪日外国人が好むゴールデンルートでもあり、訪日外国人の増加に伴い乗車数は増えるはずだ。もちろんその中に東海道・山陽新幹線やリニア、北陸新幹線が停車する新大阪を利用する人も増えるはずだ。

 

「大阪の玄関口」の新大阪へ

新大阪駅路線図

今の新大阪駅は、「新幹線の駅」だけなく京都・大阪・神戸をつなぐJR京都線(JR神戸線)と大阪のキタとミナミを結ぶ大動脈である地下鉄御堂筋線が利用できる交通至便の土地だ。しかし、阪急電車でも京都・神戸に行けることもあり、文字通り「新幹線の駅」としかみなされてこなかった。

実際、「新大阪は何もない」と大阪の人は口を揃えて言う。

しかし、リニアや北陸新幹線が来ることでいよいよ「大阪の玄関口」として大きく変わるだろう。品川や名古屋は既に大きな再開発が始まっている。

「東京の玄関口」再開発 続々

京浜急行電鉄は品川駅前の複合ビルを2027年前後に建て替える計画だ。延べ床面積を3倍の約25万㎡に広げる。東海旅客鉄道(JR東海)のリニア中央新幹線が27年に開業する品川エリアはホテルやオフィスの引き合いが高まると判断した。20年五輪の開催に加え、羽田空港の発着回数の拡充など交通インフラの整備も進み、都心で再開発が相次ぐ。東京の「玄関口」を巡るビル需要の獲得競争が激しさを増してきた。

品川駅は京急が運行する羽田空港へのアクセス線や山手線などが乗り入れているほか、リニア中央新幹線の発着駅となる。交通の要所として再開発の機運が高まり、周辺では東日本旅客鉄道(JR東日本)や西武ホールディングスも大規模な計画を検討している。[…]

(2016年9月9日日本経済新聞朝刊11面抜粋)

名古屋駅前再開発に沸く オフィス人口1万人増商機広がる

2027年のリニア中央新幹線開通を控え、名古屋駅前は高層ビルの開業が相次ぎ、空前の大型再開発ラッシュに沸いている。[…]

(2016年6月18日日本経済新聞)

かつては「天下の台所」として日本の経済を支えていた大阪だが、現在はヒト・モノ・カネ全てが東京に一極集中している状態になっている。だが、東日本大震災以降、全てを東京に集中させることはリスクと考え始めた東京本社の企業は、今なお西日本の中心地である大阪に支社を置いて分散させはじめている。

特に新大阪は、東京と往来する回数が多い会社ほど好む、利便性に優れた土地だ。それだけでなく、東京は一極集中の弊害も出始めている。全てにカネがかかりすぎるのだ。

東京オフィス賃料 大阪オフィス賃料

参照:三鬼商事

新大阪は比較的多くのベンチャー企業が集まっているとされているが、東京でベンチャー企業があつまる渋谷と比べてオフィスの家賃は半分だ。地下鉄御堂筋「新大阪駅」に隣接する「三国駅」・「西中島南方駅」は御堂筋線の中でも家賃が安く、『2016年度みんなが選んだ穴場だと思う街ランキング関西版』にもランクインしている。

また、関西には京都大学・大阪大学・神戸大学をはじめ関関同立などの大学も集中している。安倍政権は「女性活躍社会」を掲げているが、関西で生まれ育った女性の中には、高学歴であっても関西を離れたくないという声も多い。東京では優秀な人材を囲い込むためにカネがかかって仕方がないと聞くが、関西は東京に比べて圧倒的にヒトを採用しやすい環境がある。

今後、東京とのつながりも考えて、オフィスの立地を選択するとき、リニアが開通する新大阪がこのまま発展しないことがあるだろうか。(いや、それはない。)

 

新大阪で居住するには?

新大阪駅に北に隣接する「東三国駅」は距離にして0.9kmで乗車時間は1分、南に隣接する「西中島南方駅」は距離にして0.7kmでこちらも乗車時間は1分だ。そのため、この「東三国駅」「西中島南方駅」を含めて大きな意味で「新大阪」に居住することを考えてみよう。

新大阪駅周辺地図

三国東地区土地区画整理事業範囲「東三国駅」や「西中島南方駅」周辺は家賃が安いと先ほど述べたが、オフィス・ホテル・病院・店舗・雑居ビルそして住宅と全てが乱雑に混在していることもその理由の一つとしてあげられる。その中で注目されている地域がある。土地区画整理事業中の三国東地区だ。

土地区画整理事業とは、複雑に入り組んでいるエリアを対象に、碁盤の目のような区画に整理していくことを目的とした事業だ。(『土地区画整理事業とはなにか?あなたの不動産はどうなるの?』参照)

三国東地区土地区画整理事業map

この三国東地区土地区画整理事業は、1999(平成11)年に都市計画が決定され、21年の事業期間を経て、2020(平成32)年に完了する予定だ。

三国東土地区画整理①

現在(工事中)の様子だが、区画がきれいになる。

三国東土地区画整理事業②

道路も広くなる。

三国東地区土地区画整理事業③

公園も8ヶ所作られる。

当たり前だが、土地区画整理を行うと地価は上がる。完成してしまうと上がりきってしまうので、新大阪周辺で居住用の不動産を考えている人には、このあたりはおすすめだ。

そこで、このあたりでおすすめできる不動産会社はないかと調べてみた。調べてみると不動産仲介件数TOP5の大手(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+三井住友トラスト不動産)は、新大阪のある淀川区に店舗がなかった。また宅建協会のHPで調べると計302件、全日では計211件の宅建業者が出てきた。(『不動産の4つの団体(宅建協会・全日・ FRK・全住協)とは?』参照)

宅建業者=不動産業者ではあるが、不動産は細かく分けると様々な仕事に分けることができる。例えば、不動産開発・販売(新築マンション・新築戸建の建設、販売)、不動産仲介(中古不動産売買)・不動産賃貸・不動産買取・投資用不動産の販売及び仲介・オフィスの仲介・倉庫の仲介・建物の管理(家賃の徴収等)・別荘販売などに分けることができる。ここでは、淀川区で不動産仲介(中古不動産売買)を主としており、宅建協会全日のHPに自社のHP掲載している会社を中心に、新大阪を取り扱っている不動産仲介会社を五十音順で載せておく。

 

希望:阪急電車が新大阪駅にくる!

これほど便利になる新大阪駅に最後の希望がある。そう、あとは阪急電車が新大阪駅にくることだ。

阪急新大阪駅計画

現状、阪急電車で直接新大阪駅に行くことができない。阪急京都線の南方駅で乗り換えて、新大阪駅に向かうか、梅田まで行って地下鉄御堂筋線に乗り換えて行かないといけず、非常に不便だ。また、阪急宝塚線蛍池駅で乗り換えて伊丹空港(大阪国際空港)に行く場合、新大阪からだと非常にアクセスが悪い。

しかし、実はこの計画がある。「阪急新大阪連絡線」だ。

阪急新大阪駅計画②

新大阪連絡線は淡路駅〜新大阪駅〜十三駅を結ぶ計画で、1961年に事業免許を取得した。その後計画は進まず、淡路駅〜新大阪駅の免許廃止申請を提出したため、こちらの計画はなくなったが、まだ新大阪駅〜十三駅は免許を保有している。

阪急新大阪駅計画③

上記は地下鉄御堂筋線新大阪駅の写真だが、これを見ても当時から作る気があったことは伺える。阪急電車とつながれば、新大阪のアクセスに異論を唱える人はもう出ないだろう。

今後の新大阪駅周辺の動きに注目だ。

 

大阪の玄関口「新大阪」

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産仲介を行う。ITを駆使して資産として不動産を高く売却するために、2015年12月に日本で初めて、実際に不動産(マンション)を売却した不動産会社名と売却価格がわかる「iQra-channel(イクラちゃんねる)」をリリースし、売却実績の情報開示を行いつつ、不動産売却に関わる情報も発信している。宅地建物取引士。