よく聞く不動産の「建ぺい率」についてわかりやすく説明する

建築基準法のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産に関わるとき「建ぺい率」という言葉を必ず聞くことだろう。

これはあなたの土地にどれぐらいの規模の建物を建てることができるのかを決める不動産において重要な決まりの一つだ。

それは当然不動産価格にも関わってくる。

ここでは建築基準法の建ぺい率について説明する。

 

建ぺい率とは?

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(ちょうど建物を真上から見たときの水平投影面積)の割合をいう。建物の通風、採光の確保や防火上から、敷地面積に対する建築物の建っている部分の面積(=建築面積)の比率(=建ぺい率)を定めて、敷地内に一定割合以上の空地(くうち)が確保されるようにしている。後述するが、特定行政庁が指定した角地やこれに準じる敷地の場合に建ぺい率が緩和されるので確認が必要だ。なお、セットバック部分は敷地面積に算入できない

建ぺい率(%) = 建築面積 / 敷地面積 × 100

この建ぺい率が建築基準法やその他の条例等で制限される基準を超えてはならない。なお、あなたの不動産が位置する地域の建ぺい率の制限を知りたければGoogleYahoo!で「〇〇市 建ぺい率」と検索すれば調べることができる。

建ぺい率画像byいくらチャンネル

建ぺい率とセットになっている「容積率」について知りたい方は以下を参照してほしい。

よく聞く不動産の「容積率」についてわかりやすく説明する

2016.02.20
建ぺい率画像byいくらチャンネル

建築面積(水平投影面積)の求め方

最も大きな1階部分が、建築面積となる

2階の突出している面積を加えた建築面積となる

ひさしやベランダなどの突出部分が1m以上の場合は、先端から1m外壁に後退した部分から、建築面積に算入する。

上記のように「水平投影面積」が明確にわからない場合には、実務では建物登記簿上で「最も面積が大きいフロアー」を敷地面積で割れば良い

気をつけないといけないとは右のような屋根付き駐車場(カーポート)や物置だ。
カーポートイメージ画像byいくらチャンネルこれらも建ぺい率に算入される。新築で不動産を購入したに、カーポートを付けたりや物置を設置するケースが多い。役所等の検査が全て終わっているためだ。そのため売却しようとしたときに建ぺい率オーバーしていることがある。このような中古不動産を見受けることが多い。この状態は「違反建築物」であり、「不動産重要事項説明書」に明記しなければならなくなるし、買主から指摘されると撤去しなければならなくなる。カーポートや物置を設置するときは、建ぺい率オーバーになっていないか注意が必要だ。

 

建ぺい率緩和について

建築基準法第53条3項の規定により、建ぺい率が緩和されることがある。建ぺい率が緩和されるとその土地にさらに大きな建物を建てることができる。

建ぺい率が80%の地域で、かつ、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率は無制限(100%)になる

なお、以下の条件に1つでも該当すると「+10%」になり、両方に該当していれば「+20%」になる。

  1. 用途地域が建ぺい率80%以外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
  2. 特定行政庁が指定した角地にある建物

各自治体によって角地の規定が異なっているため、必ず個別ごとに確認しなければならない。例えば大阪市の場合は以下のようになっている。

特定行政庁が指定した角地にある建物(大阪市)

あなたの不動産が位置する地域の規定を知りたい場合は、「角地データベース」を参照してほしい。また特定行政庁について知りたい方は以下を参照してほしい。

建物を建てる時に必ず守らなければならない建築基準法とは?

2016.02.18

建ぺい率について一覧にすると以下の通りだ。

用途地域 次の数値のうち都市計画で定めている割合 ①防火地域内で耐火建築物の場合+10% ②特定行政庁が指定する角地+10% ①と②の条件を満たす場合+20%
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
工業専用地域
30
40
50
60
40
50
60
70
40
50
60
70
50
60
70
80
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
準工業地域
50
60
80
60
70
制限なし
60
70
90
70
80
制限なし
工業地域 50
60
60
70
60
70
70
80
近隣商業地域 60
80
70
制限なし
70
90
80
制限なし
商業地域 80 制限なし 90 制限なし
用途地域の指定の無い区域 30
40
50
60
70
40
50
60
70
80
40
50
60
70
80
50
60
70
80
90

敷地が建ぺい率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域の建ぺい率に、その地域に属する敷地部分の敷地全体に対する面積の割合を乗じた数値を合計したものが、敷地全体に適用される建ぺい率の最高限度になる。つまり加重平均すれば良い。例えば土地が100㎡あって、そのうち準住居地域 (建ぺい率60%)が40㎡、近隣商業地域(建ぺい率80%)が60㎡だったとしよう。この場合の建ぺい率は(40㎡×60%+60㎡×80%)÷100㎡=72%ということになる。

 

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