「各階平面図」は各階の形状を示し、床面積および求積方法を記載した図面です。
一般的に、建物図面と各階平面図をまとめて、「建物図面」と呼びます。
こちらでは、建物図面（たてものずめん）、各階平面図（かくかいへいめんず）とはなにか、詳しく説明します。
不動産を調査する際には、次の資料を法務局（インターネットを含む）から取得する必要があります。
ここでは、建物図面・各階平面図を取得する場合について、建物図面・各階平面図とはなにか、その見方や読み方や取得方法について、また、建物図面・各階平面図を取得して、何を調査すればよいのかについてわかりやすく説明しています。
建物の形状および敷地との位置関係を示した図面
建物図面（たてものずめん）とは、建物の形状および敷地との位置関係を示した図面です。建物を新築して表題登記、および増改築して、床面積・構造の変更登記を申請するときなどに作成し、法務局に提出します。
建物の新築や増築の場合に行われる登記の際に添付される図面で、一棟（ひとむね・いっとう）もしくは数棟の建物、または区分建物（=マンション）の位置・形状・面積などを示す法的な図面のことです。
建物図面は、その敷地にある建物の一階（地上の最低階）の位置及び形状を明確にするものでなければならず、附属建物（車庫など）があるときは、主たる建物または附属建物の別、及び附属建物の符号、方位、敷地の地番、及びその形状並びに隣接地の地番を記録し、原則として1/500の縮尺で作成しなければならない。
各階平面図（かくかいへいめんず）とは、各階の形状を示し、床面積および求積方法を記載した図面です。建物を新築して表題登記、および増改築して、床面積・構造の変更登記を申請するときなどに作成し、法務局に提出します。
各階平面図に附属建物があるときは、主たる建物または附属建物の別、及び附属建物の符号、各階の別、各階の平面の形状及び一階の位置、各階ごとに建物の周囲の長さ並びにその求積方法（=計算方法）を記録しなければならず、原則として1/250の縮尺で作成しなければならない。
一般的に、建物図面と各階平面図をまとめて、「建物図面」と呼びます。
表題登記（建物表示登記）申請に建物図面の添付が必要となったのは1960（昭和35）年4月1日からで、それ以降に建築された建物については、原則として建物図面があります。それより前については、建物図面がないのが一般的で、昭和35年4月以降でも、昭和40年前後までは建物図面がないものも見られます。
なお、法務局に建物図面・各階平面図面が備え付けられていない場合には、建物の現況を現地にて確認するか、税務署等に備え付けられている、建物の課税に関する配置図等を確認する方法により、建物の所在を確認することができる場合があります。
建物図面・各階平面図の取得方法
建物図面・各階平面図は、法務局に行くかインターネットで取得できます。細かく分けると次の4つの方法があります。
- 調べたい不動産を管轄する法務局に行く
- 最寄りの法務局に行く
- インターネットで取得する
- 郵送で取り寄せる
詳しくはこちらをご覧ください。
・登記謄本・公図・地積測量図・建物図面の取得方法についてまとめた
建物図面・各階平面図の見方について
建物図面の見方や調査するポイントは次の通りです。
- 図面からわかること：建物形状・建物面積・建物と隣地の距離
- 調査のポイント：現況の建物と図面を照合します。もし図面と差異（床面積・階数・形状など）があれば、その理由（増改築の未登記部分など）を売主に確認します。
増築がある場合は、増築前の建物図面の範囲と、増築後の建物図面の範囲を見比べることで、増築部分を特定できます。
各階平面図は、1階以外の形状を示す際は、点線で1階の形状を同時に示します。
特に建物図面で、建物と敷地外周までの距離がわかるため、隣地境界からの距離を確認します。隣地との距離については、次の通り民法で規定があります。
民法234条：隣地境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。（50cmには出窓なども含まれる。）
民法235条：隣地境界線から1ｍ未満の距離に他人の宅地を見通すことができる窓やベランダを設ける場合は、目隠しをつけなければならない。
お互いの建物が隣地境界より50cm以内に建っていた場合でも、双方が合意していれば50cm離す必要はありません。しかし、一方の所有者が50cm以上離して建て替え、その所有者より「再建築の際には50cm離して再建築して欲しい」と言われれば、234条の規定に基づき守る必要があります。隣の家同士が50cm以内の距離に建物を建築する場合に、条件を記載した覚書を締結しているケースもあります。
ちなみに建物図面に記載されている土地の範囲や形状は、実測にもとづくものではないので、実際と異なっていることがあり、注意が必要です。
マンションの建物図面について
マンション専有部分の建物図面は、通常の建物と次の点が異なります。
- 建物全体と敷地との位置関係がわかるように、全体建物の1階部分の形状を点線で表示
- 専有部分が1階以外の場合は、「建物の存する部分◯階」と表示して、その階の形状を一点鎖線（破線の間の中央部分に点を入れた線）で表示
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