藤沢市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

藤沢市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、神奈川県藤沢市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから藤沢市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、藤沢市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

藤沢市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

藤沢市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが藤沢市の居住誘導区域です。

藤沢市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、大規模緑地急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域津波浸水想定区域洪水浸水想定区域工業専用地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「藤沢市HP」または市役所の「都市づくり推進課」で確認してください。【問い合わせ先:藤沢市役所計画建築部都市計画課(TEL:0466-25-1111)】

藤沢市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

藤沢市居住誘導区域・都市機能誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

藤沢市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。ただし、辻堂駅北口地区地区計画は除きます。

また、地区計画の規制において住宅の建築が見込まれない区域(新産業の森北部地区、藤沢卸売団地地区)も居住誘導区域に含めません。

3 大規模緑地は居住誘導区域に含まれない

川名緑地は、市街化区域内の貴重な緑の空間としての機能や防災面等、多様な機能を有しており、今後も保全すべき区域であることから、居住誘導区域に含まれていません。また、10ha以上の都市施設(大庭城址公園新林公園大庭台墓園大清水浄化センター藤沢地方卸売市場)も住宅の建築が見込まれないため居住誘導区域に含まれません。

4 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域洪水浸水想定区域津波浸水想定区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。これらはハザードエリアとして、藤沢市独自の「防災対策先導区域」として設定されます。

津波浸水想定区域は、片瀬地区、鵠沼地区、辻堂地区の沿岸部及び境川、引地川の河口部を中心とした区域の約25,000世帯を対象としています。沿岸地域は市街化が進み、幹線道路沿いを除き、ほとんどが低層住宅地となっていす。東日本大震災以前の地震による津波想定は、「南関東地震(関東大震災の再来型)」を想定し、津波高さは2mから3mとしてきましたが、東日本大震災以降、想定される最大規模の地震による津波想定に見直され、現在は「相模トラフ沿いの海溝型地震(西側モデル)」による津波(最大津波高さ11.5m、到達時間12分)を想定としています。

藤沢市津波浸水想定図

藤沢市は、平坦部と丘陵部からなる地勢で、台地及び丘陵部は市域の約60%を占め、丘陵末端部の崖状地の一部は、土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域に指定されています。

洪水浸水想定区域は、境川、柏尾川、引地川、目久尻川、小出川、蓼川の浸水区域を対象としています。二級河川である境川及び引地川については、特定都市河川に指定されています。

(「藤沢市立地適正化計画について」参照)

 

藤沢市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは藤沢市HP「藤沢市立地適正化計画について」をご参照ください。

 

藤沢市の現状

藤沢市の人口は増加傾向にありますが、2020年の418,362人をピークに2040年は391,664人に減少すると予測されています(社人研人口推計)。また、同じく2040年には高齢化率が33.8%に達すると見込まれ、今後急速な高齢化と中長期的には人口減少が予測されています。

藤沢市人口推計

藤沢市人口推計については、今後、藤沢市で見込んでいる大規模開発等を考慮した推計をしており、ピーク人口を2030年の430,789人、2040年の高齢化率を32.6%と推計しています。

どちらにしても、中長期的には市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

藤沢市の市街化区域(家を建てても良い地域)は、1970年に比べて面積が約2倍に増加しており、人口集中地区(DID:人口密度が4,000/k㎡以上となる地区)とおおむね同範囲です。

藤沢市DID

また、人口推計における町丁目別の人口密度については、2015年と2035年を比較すると、市街化区域で若干減少している区域はありますが、概ね横ばいとなっています。

(「藤沢市立地適正化計画について」参照)

 

藤沢市の立地適正化計画の方向性

藤沢市は「市民の誰もが、住み慣れた地域で、安全・安心に暮らせる、少子超高齢社会等に向けた持続可能なまちづくり」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・コンパクトな都市構造の核となる6つの「都市拠点」

本市の活力の創造をけん引する都市拠点は、多くの市民、来訪者が集まる場所であり、鉄道等を主体とする交通の軸線が交差する箇所、若しくは公共交通相互の結節点であるラダー(はしご)型の交通軸の結節部とし、藤沢駅周辺、辻堂駅周辺、湘南台駅周辺、片瀬・江の島、健康と文化の森、(仮)村岡新駅周辺の6か所とします。

・市民の身近なまちづくりの単位としての13の「地区拠点」

市民の身近なまちづくりの単位となる13地区(片瀬、鵠沼、辻堂、村岡、藤沢、明治、湘南大庭、善行、六会、湘南台、長後、遠藤、御所見)における地区拠点は、公共交通によるアクセス性があり、市民活動の拠点となる市民センター・公民館等を中心に配置します。

また、市民センター・公民館の再整備の際には、藤沢型地域包括ケアシステムの考え方を踏まえ、地域包括支援センターや地区ボランティアセンターなどの地区ごとに設置している施設との複合化の検討を進め、公共の利便性を増進させます。

・それら拠点を結ぶ、交流・連携の骨格となる「交通体系」

交通体系については、市民の内外にわたる自由な交流・連携を支えるとともに、都市拠点間を結んだラダー(はしご)型の交通軸とし、南部・北部の市街地を東西に貫く、全国あるいは首都圏間を連絡する鉄道及び自動車専用道路と、この南北市街地間を連絡する骨格的な幹線道路により構成します。

また、公共交通のサービス圏域の拡大や超高齢社会への対応を図るため、既存の鉄道、バス路線網を基本とし、新たな幹線となる鉄道及び基幹バス路線を整備するとともに、新たな支線となる地域の公共交通の整備や誰もが利用しやすい歩行空間の形成を進めることにより、自家用自動車交通のみに依拠せずに活動できる公共交通のネットワークを構築します。

(「藤沢市立地適正化計画について」参照)

 

藤沢市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、6都市拠点と13地区の都市機能誘導区域を設定しています。

藤沢市居住誘導区域・都市機能誘導区域

①-1「藤沢駅周辺都市拠点」①-2「辻堂駅周辺都市拠点」①-3「湘南台駅周辺都市拠点 」①-4「片瀬・江の島都市拠点」①-5「健康と文化の森都市拠点」①-6「(仮)村岡新駅周辺都市拠点」②-1「片瀬地区拠点」②-2「鵠沼地区拠点」 ②-3「辻堂地区拠点」②-4「村岡地区拠点」②-5「藤沢地区拠点」②-6「明治地区拠点」②-7「湘南大庭地区拠点」②-8「善⾏地区拠点」②-9「六会地区拠点」②-10「湘南台地区拠点」②-11「⻑後地区拠点 」②-12「遠藤地区拠点」②-13「御所⾒地区拠点」

(「藤沢市立地適正化計画について」参照)

藤沢市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

藤沢市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは藤沢市HP「藤沢市立地適正化計画について」をご参照ください。

 

藤沢市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?