枚方市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

枚方市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、大阪府枚方市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから枚方市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、枚方市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

枚方市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

枚方市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが枚方市の居住誘導区域です。

枚方市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市外化区域内であっても、生産緑地地区、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域準工業地域工業地域工業専用地域については居住誘導区域にふくまれない

・居住誘導区域外であっても、居住環境保全区域という保全区域がある

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「枚方市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:枚方市都市整備部都市計画課(TEL:072-841-1414)】

枚方市は次の5つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

枚方市居住誘導区域・都市機能誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

枚方市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は居住誘導区域に含まれません。

2 準工業地域・工業地域・工業専用地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、準工業地域工業地域工業専用地域ついては、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

とはいえ、準工業地域と工業地域については、すでに工場と混在して住宅も多く立地していることから、居住環境保全区域に含めます(後述します)。

3 生産緑地は居住誘導区域に含まれない

生産緑地地区は、市街化区域内の貴重な緑の空間としての機能や防災面等、多様な機能を有しており、今後も保全すべき区域であることから、居住誘導区域に含まれていません。

枚方市の生産緑地地区

4 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域急傾斜地崩壊危険区域土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

枚方市土砂災害警戒区域

土砂災害については、土砂災害警戒区域が171区域、土砂災害特別警戒区域が159区域指定(2016年9月現在)されており、市街化区域内においては局所的であるものの、東部地域においては市街化区域の内外で多く指定されています。

また、急傾斜地崩壊危険箇所は市内で120箇所あり(2003年3月現在)、そのうち市街化区域内において急傾斜地崩壊危険区域が10箇所指定(2009年3月現在)、災害危険区域は10箇所指定(2007年12月現在)されています。

一方、浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

5 居住環境保全区域について

居住環境保全区域は居住誘導区域外ですが、既に住宅が立地し一定の居住者がある地域で、人口減少の中においても公共交通の交通利便が低下することがないよう努めるとともに、災害の発生が懸念されるエリアでは、その対策や防除を図っていくことで、居住環境の保全を図っていく区域です。

枚方市居住環境保全区域

枚方市で対象となる居住環境保全区域は以下の9エリアです

居住環境の保全を促進していく区域(約96ha:1箇所)

既に一団の住宅地が形成されており、自然環境と調和した良好な居住環境環境の保全を図るべきエリア

住工協調区域(約268ha:4箇所)

工業地域、準工業地域において、住工が混在しつつあり、工場などの創業環境の維持、保全と居住環境の保全を図るべきエリア

市条例により、一定の開発行為が緩和される区域(約21ha:4箇所)

市街化調整区域において、都市計画法第34条第11号に基づき条例で指定される区域で、周辺環境と調和を図りつつ、既に形成されている住宅地の居住環境を保全していくべきエリア

(「枚方市立地適正化計画」参照)

 

枚方市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは枚方市HP「枚方市立地適正化計画に基づく届出制度について」をご参照ください。

 

枚方市の立地適正化計画の方向性

枚方市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・より便利な都市を実現させていくこと
・公共交通ネットワークを充実させること

住宅については以下のような方針を定めています。

・行政投資を効率的に行い、都市活力を維持していく観点から、郊外などの外延部への住宅地の拡大については、抑制していくことを基本とする。

・市街化区域内において、医療・福祉・商業などの日常生活に必要な都市機能や、公共交通が確保されるエリアに居住誘導区域を設定し、居住の誘導を図る。なお、この区域の設定にあたっては、農業などの居住以外の目的の土地利用を図ることが想定されるエリアや、災害の発生予測などを踏まえる。

・居住誘導区域内の都市機能誘導区域が設定されるエリアにおいては、医療・福祉・商業などの生活サービスなどの多様な都市機能と調和した利便性が高く良好な居住環境を形成し、都市居住の誘導を図る。

・枚方市都市計画マスタープランにおいて、「生活交流軸」として示された鉄道網及びバス路線網でけ形成される「公共交通ネットワーク」については、生活サービスをはじめとする都市機能へのアクセスや都市生活における多様性・快適性などを確保する観点から充実を図る。

(「枚方市立地適正化計画」参照)

 

枚方市の現状

現在の枚方市の総人口は約41万人となっており、2010(平成22)年以降では減少傾向となっています。死亡数が出生数を上回る自然減の状態と、他都市への人口流出により、転出数が転入数を上回る社会減のタブルの人口減少状態が続いています。2040(平成52)年には約8割の約34万人まで減少すると推計されています。

枚方市人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

枚方の市街化区域(家を建てても良い地域)は、人口集中地区(DID:人口密度が4,000/k㎡以上となる地区)とおおむね同範囲です。DID人口密度も9,620人/k㎡と高い値となっています。

2040年枚方市の人口密度

高い人口密度を保っているエリアが多いものの、全体的に人口減少に伴い低密度化していく傾向が予測され、特に京阪本線やJR学研都市線の駅周辺などの比較的に早い時期から居住が進んだ市街地においては、高齢化や人口減少が顕著になる傾向が予測されており、局所的に4,000人/k㎡を下回る地域が発生することも予測されています。

(「枚方市立地適正化計画」参照)

 

枚方市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、都市機能誘導区域を設定しています。

枚方市居住誘導区域・都市機能誘導区域

誘導施設は次のとおりです。

枚方市誘導施設

(「枚方市立地適正化計画」参照)

枚方市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

枚方市誘導施設一覧

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは枚方市HP「枚方市立地適正化計画に基づく届出制度について」をご参照ください。

 

枚方市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?