門真市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

門真市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、大阪府門真市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから門真市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、門真市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

門真市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

門真市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが門真市の居住誘導区域です。

門真市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市外化区域内であっても、生産緑地地区工業地域産業の土地利用を進める区域(北島東地区)については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「門真市HP」または市役所の「都市政策課」で確認してください。【問い合わせ先:門真市まちづくり部都市政策課都市政策グループ別館2階(TEL:06-6902-6238)】

門真市は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

門真市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

門真市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。準工業地域については、すでに工場と混在して住宅も多く立地していることから、居住誘導区域に含めます。ただし、準工業地域に今後とも人口集積が進み続ければ工業(市内産業)を押しのけて住宅化する懸念があり、門真市における居住誘導に関しては、産業面への配慮を実施しています。

具体的には、準工業地域のうち多くの中小企業(工業)が操業している場所になります。準工業地域には著しく危険性が高く、環境悪化が懸念される施設は立地する恐れが少ないことから、工場跡地に住居系ミニ開発が起こるなど、住工混在が進む傾向にあります。

準工業地域においても、住宅が多いエリアや工業が多いエリアが存在し、特に工業が多いエリアに居住誘導しないことが居住環境・操業環境双方の観点から望ましいと考えられます。

現状では四宮桑才新町三ツ島などの工業が多く立地しているエリアや産業・物流系の土地利用を目指しているエリアについて市独自の区域【(仮)産業誘導区域】として設定し、地域の事業者や周辺住民の意向を踏まえながら、順次居住誘導区域から除外するなど、住工混在の解消に向けた対応について今後検討を行う予定です。

門真市産業誘導区域

(仮)産業誘導区域の候補として示した北島東地区は、既に産業物流系の土地利用を進めている場所で、地区計画制度を活用することにより、地区内の土地利用について住宅を制限し、産業・工業系を誘導しています。したがって、北島東地区は居住誘導区域から外れています。

3 生産緑地は居住誘導区域に含まれない

生産緑地地区は、市街化区域内の貴重な緑の空間としての機能や防災面等、多様な機能を有しており、今後も保全すべき区域であることから、居住誘導区域に含まれていません。

なお、新たに生産緑地地区の指定があった場合は、居住誘導区域から除外されます。

(「門真市立地適正化計画」参照)

 

門真市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは門真市HP「門真市立地適正化計画に基づく届出制度について」をご参照ください。

 

門真市の立地適正化計画の方向性

門真市は、市の課題について以下の5点と捉えています。

課題1:子育て世代の流出

人口異動に着目すると、就職などを機に特に20代の男性が門真市に転入している状況にあるが、従来から門真市に住んでいる人も含めて、子育て世代になった時に子どもと共に転出する傾向がある。また、60歳未満の市民のうち、門真市に定住したいという人は半数以下に留まり、若い世代ほど低くなる傾向がある。加えて、住宅の狭さや持ち家率の低さに加えて、出生率も低下しており、子育て世代のニーズに都市機能・居住の両面において対応しきれていない。

課題2:市内で満たされないニーズの存在

日常生活に必要な食料品取扱店や医療施設は全市的に立地しており、概ね市域全域がそれらの徒歩圏でカバーされていることから、日常生活を送る上では、一定の都市機能は確保できていると捉えている。一方で、大規模商業施設や大規模医療機関等を利用する際は、市外の施設を利用する市民が多くなっていることから、市内で満たされていないニーズが存在している。

課題3:門真市の顔となる地域が不明瞭

広域的な利用が想定される行政施設や文化施設などの都市機能は、門真市駅や古川橋駅周辺に集積している。一方で、京阪電気鉄道各駅の鉄道のサービスレベルは各駅とも同様(西三荘駅や萱島駅含む)であり、路線バスの乗降客数は大和田駅が最大となるなど、都市機能の集積性と公共交通の拠点性が整合していない。このように、都市機能の集積性と公共交通の集積性が整合しておらず、門真市の顔となるような地域が不明瞭となっている。

課題4:南部地域での高い自動車利用割合

南部地域(特に門真団地周辺など)で高齢者の人口が多くなっており、また、移動手段としての自動車の利用割合が高いことから、市内でも自動車に依存している地域となっている。現状、南部地域では、日常生活に必要な商業や医療などの都市機能は立地しており、徒歩や自転車による生活も可能であると捉えている。仮にこれらの機能が撤退した場合、自動車の利用割合がさらに増加する恐れがあり、今後の高齢化に伴い、自転車が運転できない高齢者が増加した場合には、南部地域の生活利便性が低い状況になる懸念がある。

課題5:準工業地域における住工混在

門真市内に広く指定している準工業地域では、多くの工業が操業しているとともに、多くの人口が集積しており、また、将来的に人口の増加が予想される場所の多くが準工業地域となっている。現状では中小工業が大きく減少しており、工業が操業している場所にさらに人口集積が進むことは、居住環境と操業環境の双方の低下が起こりうる可能性が高い。

上記これらの課題の解決に向けて、門真市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・「まちの顔」を創出し、定住魅力を高める

門真市外に流出している生活ニーズを市内で満たすよう拠点性を高めてまちの顔を創出し、門真市全体の定住魅力を高める。そのため、拠点ごとに具体的な特色ある誘導施設を位置づけ、まちの顔づくりに取組む。

・南部の都市機能や拠点を守る

相対的に高齢化と自動車の利用率が高い南部地域において、将来的に自動車に過度に依存しなくても生活できる利便性を維持する。

・居住環境と工業の操業環境を守る

門真市の活力を支える工業について、操業環境と周辺の居住環境との良好な関係を守り、その集積性を維持する。

(「門真市立地適正化計画」参照)

 

門真市の現状

門真市は、高度成長期における都市部への人口増加などの影響から、市全域で極めて高い人口密度となっています。しかし、20歳代から30歳代の若い世代の定住意向が低く、若い世代(子育て世代)の定住性を高めることが大きな課題となっています。

実際、門真市の人口は、2000(平成12)年時点で13.5万人、2010(平成22)年時点で12.6万人と既に減少を始めています。今後も人口は減少する見通しであり、特に0歳から19歳とその親世代に当たる20歳から44歳が大きく減少するものと予想されています。一方で、高齢者人口は増加する見通しとなっており、少子高齢化が今後さらに進んでいくものと予想されています。

門真市人口動向

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

(「門真市立地適正化計画」参照)

 

門真市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

都市機能誘導区域は、駅などを中心とした徒歩圏を基本として、本市の抱える問題点を解決するための「どのような機能」を「どこに誘導するか」を意識し、区域を定める必要があります。

門真市では、日常生活に必要な機能は一定確保され生活利便性は高いものの、子育て世代が市外に流出する大きな問題を抱えています。また、自動車利用が多い南部地域において、身近な都市機能を維持する必要があることから、都市機能誘導の方針として以下の2点を掲げています。

①まちの顔づくりとして都市に呼び込みたいターゲット層(主に子育て世代)に訴求する機能を誘導する

【機能】
・利便性の高い保育関連機能
・多様なニーズに対応する医療機能
・まちの顔としても機能する文化・生涯学習機能
・楽しみながら買い物ができる商業機能
・世代間交流を支えるコミュニティ機能

これらの機能を誘導する都市機能誘導区域は、市内の鉄道駅のうち、特にポテンシャルが高いと捉えられる駅を位置づけ、まちの顔づくりを進めていきます。

②南部地域の生活利便性・定住性を確保するための機能を誘導(維持)する

【機能】
・地域の生活を支える商業機能

門真市都市機能誘導区域

門真市駅周辺都市機能誘導区域

都市機能の集積状況が市内でも高く、鉄道2線を利用可能で鉄道利用者数も市内で最も多くなっています。したがって、通勤する子育て世代が利用する子育て関連機能や市域を超えて広域的な利用が見込まれる大規模商業機能を誘導します。

古川橋駅周辺都市機能誘導区域

都市機能の集積状況も市内で最も高く、ルミエールホールをはじめとした文化施設が集積するなど、文化的なイメージが構築されつつあります。これらのイメージをより強固なものとするため、全市民が利用できる生涯学習機能を誘導します。

大和田駅周辺都市機能誘導区域

都市機能の集積状況が市内でも高く、北部地域と南部地域を結ぶバス路線も運行されています。南部地域の高齢者や大学などへの通学者の利用も見込まれるため、世代間交流を支えるコミュニティ機能を誘導します。

門真南駅周辺都市機能誘導区域

現状の都市機能の集積状況は良くありませんが、将来的な大阪モノレールの延伸によるポテンシャル向上を見据えて、多様なニーズに対応する医療機能を誘導します。

南部拠点周辺都市機能誘導区域

現状で一定の都市機能を有しており、これら機能の維持が地域の生活利便性などを大きく左右すると考えられますので、地域の生活を支えている商業機能を誘導(維持)します。

(「門真市立地適正化計画」参照)

門真市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

門真市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは門真市HP「門真市立地適正化計画に基づく届出制度について」をご参照ください。

 

門真市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?