佐倉市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

佐倉市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、千葉県佐倉市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから佐倉市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、佐倉市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

佐倉市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

佐倉市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが佐倉市の居住誘導区域です。

佐倉市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市街化区域内であっても、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域工業専用地域工業地域準工業地域については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「佐倉市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:佐倉市役所都市部都市計画課(TEL:043-484-6163)】

佐倉市は次の3つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

佐倉市居住誘導区域

1 市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

佐倉市では、家を建てても良い地域とされている市街化区域を居住誘導区域のベースとしています。市街化区域は、佐倉・根郷地域、臼井・千代田地域、志津地域の3地域に定められています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。また、住宅の建築が見込まれない佐倉城址公園周辺区域も居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域・工業地域・準工業地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域工業地域準工業地域などの工業系用途地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。

ただし、志津地域の準工業地域は、工場誘致の対象地でないことや、住宅用地や商業用地として幅広く土地利用されていることを考慮して居住誘導区域に含まれています。

3 市街化区域でも大規模災害リスクのある場所は居住誘導区域に含まれない

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。佐倉市内にはこれらの区域が多く点在しています。

佐倉市ハザード地域

浸水想定エリアは、市街化調整区域を中心に分布しています。市街化区域の中でも、JR佐倉駅周辺や京成佐倉駅周辺などに分布していますが、浸水想定区域については、災害発生時の被害は大きいものの、河川の整備は計画的に進められており、降雨や河川水位の観測体制も一定程度整い、事前の避難が可能なことから居住誘導区域に含まれています。

(「佐倉市立地適正化計画の策定について」参照)

 

佐倉市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは佐倉市HP「佐倉市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

 

佐倉市の現状

佐倉市の人口は、1965(昭和40)年から1995(平成7)年頃までに約4倍に増加し、2015(平成27)年時点では、約17.7万人に達しています。すでにピークを迎えたとみられ、2040(平成52)年には141,397人まで減少すると予測されています。人口構成を見ると、65歳以上の老年人口が27.5%なのに対し、15歳未満の年少人口は12.0%と少子高齢化が進行しています。

佐倉市人口推計

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

佐倉市の市街化区域(家を建てても良いエリア)は、佐倉・根郷、臼井・千代田、志津の3地域を中心に、市域の約2割であり、人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)は市域の約18%で、その中に約75%の市民が暮らしているコンパクトなまちとなっています。

佐倉市DID

ただし、将来的に4,000人/k㎡を維持できないと見込まれる区域が市街化区域内に虫食い状に発生することが懸念されています。

生活サービス施設のうち、スーパーなどの商業施設、医療施設、子育て支援施設、高齢者福祉施設(通所型施設)といった生活に身近な施設は、市内に広く分布しており、各施設の徒歩圏内(半径800m)に、市の総人口の約7〜9割が含まれています。

(「佐倉市立地適正化計画の策定について」参照)

 

佐倉市の立地適正化計画の方向性

佐倉市は「都市と農村が共生するまち 佐倉」を掲げ、目標実現のために立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

①歩いて暮らせるまちづくりに向けて

・生活利便性の向上や地域交流による活性化に資する拠点の形成
・歩きたくなるまちの実現
・多くの文化資産に触れる機会の提供や、内外からの来訪者の増加

②安心して、健康で快適に住み続けられるまちの形成に向けて

・元気に住み続けられるまちの形成
・子育て世代を中心とする新たな定住人口の誘引
・良好な住環境の維持・向上
・地域の活力の維持

③公共交通を中心とした移動利便性の確保に向けて

・様々な移動手段を利用しやすい都市構造を維持
・公共交通のサービス水準を維持し、移動利便性の確保

(「佐倉市立地適正化計画の策定について」参照)

 

佐倉市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、「京成佐倉・JR佐倉駅周辺」、「臼井駅周辺」、「志津・ユーカリが丘駅周辺」に都市機能誘導区域を設定しています。なお、和田・弥富地域については、市街化調整区域のため、都市機能誘導区域に含まれず、佐倉市独自の区域を設定しています。

佐倉市都市機能誘導区域

京成佐倉駅周辺、JR佐倉駅周辺、臼井駅周辺、ユーカリが丘駅周辺、志津駅周辺の5か所を中心として、10分程度で歩ける範囲である概ね800m圏内を基本として都市機能誘導区域を設定しています。

800m圏外でも、800m圏に近接して公共施設や商業施設、医療施設、文化施設などが分布し、用途地域やまとまった街区を形成していることなど、拠点の集積性・回遊性や魅力の向上、市街地の一体性の確保、効率的な生活サービス施設の整備に寄与すると想定される区域については、都市機能誘導区域内に含まれます。

また、現在進められている都市再生整備計画(志津駅周辺地区)の計画区域も都市機能誘導区域に含まれます。

(「佐倉市立地適正化計画の策定について」参照)

佐倉市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

設定されている誘導施設一覧は次のとおりです。

佐倉市誘導施設

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは佐倉市HP「佐倉市立地適正化計画に基づく届出について」をご参照ください。

 

佐倉市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?