高石市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

高石市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?

あなたは、コンパクトシティ計画をご存知でしょうか?

国は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として押し進めようとしています。コンパクトシティ計画のことを正式に「立地適正化計画」といいます。

結論から言うと、立地適正化計画区域内にある居住誘導区域内の不動産価格は維持されますが、居住誘導区域外の不動産価値は下落するのです。

コンパクトシティ・立地適正化計画・居住誘導区域

「コンパクトシティ」「立地適正化計画」「居住誘導区域」という言葉を知らないという方は、こちらを読む前に必ず「コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか」という記事をご覧ください。

こちらでは、大阪府高石市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域について最新情報を掲載しています。

これから高石市で不動産を購入を検討されている方は、その物件が居住誘導区域内であることを確認すべきですし、高石市で不動産を売却する方で、居住誘導区域外の場合は、できるだけ早く売却した方が良いということになります。

高石市で、不動産(土地・戸建・マンション)の売却や購入を考えている方にとって、必ず参考になるでしょう。

 

高石市の居住誘導区域は?

居住誘導区域とは?

居住誘導区域とは、人の集まる立地の良い住むべき地域として指定され、自治体が人口減少社会の中「人口密度を維持する(人口を減らさない)と宣言する地域」です。これから人口減少が進む中で、インフラや生活サービスを確保し、居住を誘導することで、人口密度を維持または増加させます。人口が維持できると不動産価格も維持できるため、固定資産税収入も確保することが見込めます。

こちらが高石市の居住誘導区域です。

高石市の居住誘導区域の特徴(平成29年3月現在)

・居住誘導区域は、現状の市街化区域をベースに設定されている

・ただし、市外化区域内であっても、高砂南高砂高師浜の臨海部浜寺公園大鳥羽衣濱神社の風致保安林については居住誘導区域にふくまれない

※詳細の居住誘導区域を調べるためには「高石市HP」または市役所の「都市計画課」で確認してください。【問い合わせ先:高石市土木部都市計画課計画係(TEL:072-275-6403)】

高石市は次の4つのポイントにより、居住誘導区域が設定されています。

高石市居住誘導区域

1 内陸部の市街化区域であれば基本的に居住誘導区域

高石市では、ほぼ全域が家を建てても良いとされる市街化区域となっていますが、沿岸部は工場地帯や浜寺公園などの緑地帯となっており、内陸部で一般の居住地域を居住誘導区域のベースとしています。

一方、市街化調整区域は農林漁業を優先する区域であり、居住誘導区域に含まれません。

2 工業専用地域は居住誘導区域に含まれない

大規模な工場は経済活力の点から重要なのは言うまでもなく、税収面からも大きな貢献があります。そのため、工業専用地域については、主に工場が立地する地域であることから、居住誘導区域に含めません。準工業地域については、内陸部については居住誘導区域に含めますが、工場が集積している臨海部は含めません。

高石市用地地域

以上から、「高砂・南高砂・高師浜丁」は居住誘導区域に含まれていません。

3 浜寺緑地は居住誘導区域に含まれない

生産緑地や都市公園は居住誘導区域から外されていませんが、浜寺公園については一定のまとまりのある緑地であるため居住誘導区域に含まれません。

また、大鳥羽衣濱神社の一部である風致保安林の範囲は、居住誘導区域に含まれません。

4 大規模災害リスクについて

近年の台風の大型化や集中豪雨の増加などにより災害が頻発している中、より安全・安心な居住環境が求められています。

そこで、法令の考えに基いて、災害危険区域(急傾斜地崩壊危険区域)、土砂災害特別警戒区域土砂災害警戒区域地すべり防止区域については、区域の指定があった場合居住誘導区域から除外されます。

高石市の場合、上記の災害区域の指定はなく、居住誘導区域を決める際に考慮する必要のある災害区域として、洪水による「浸水想定区域」とが指定されています。また、津波災害警戒区域は指定されていませんが、「津波浸水想定」が大阪府の調査により設定されています。

高石市災害区域

これらの区域は、他の区域より災害のおよぶ可能性が高いものの、地域防災計画において災害予防対策がうたわれており、浸水想定区域については芦田川水系河川整備計画に基づく改修事業の実施により災害の防止・軽減が可能であること、津波浸水想定については高石市津波避難計画により避難体制が整備されていることから、これらの区域は居住誘導区域から除外されていません

高石市津波浸水想定図

沿岸部は、今後津波災害特別警戒区域に指定された場合、居住誘導区域から外れる可能性があります。

(「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」参照)

 

高石市の居住誘導区域に関する不動産重要事項説明

「居住誘導区域」の区域外において、一定の開発行為などを行うときには、市町村長への届出が義務づけられています。届出をしない場合には罰則が課せられるなど、知らないで区域外の土地・建物を購入した人が不測の損害を被るおそれがあるため、こちらの届出義務に関する規定について、不動産売買契約の前に、重要事項説明書に記し、事前に購入者に対して説明する必要があるからです。そもそも、居住誘導区域外と知らず購入することは後々、揉める原因になる可能性もあります。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第88条第1・2項

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

2016.05.09
居住誘導区域内における制限行為

①開発行為の場合

・3戸以上の住宅の建築を目的とする開発行為
・1戸または2戸の住宅の建築を目的とする開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの

②建築等行為の場合

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合
・建築物を改築し、または建築物の用途を変更して3戸以上の住宅とする場合

詳しくは高石市HP「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」をご参照ください。

 

高石市の現状

高石市の人口は1985(昭和60)年頃より減少し続けている一方、高齢者人口は一貫して増加を続け、2000 (平成12)年には15歳未満の年少人口を上回って、少子高齢化が進行しています。これまで転入超過傾向にあった年齢層を含め、全年齢層を通じて転出超過傾向にあります。

高石市の人口推移

そのため、市民税の減少や社会保障費の増加、人口急増期に整備した多くの公共施設等の老朽化対策など、本市の行財政運営を取り巻く環境は極めて厳しくなることが予想されています。

高石市の2010(平成22)年時点の市街化区域(家を建てても良い地域)の内陸部における人口密度は、10,000人//k㎡以上です。地区ごとに区分した場合、人口集中地区(DID:人口密度が4,000人/k㎡以上となる地区)を下回る地区は居住地がない高砂、南高砂、高師浜丁といった臨海部や、浜寺公園や鴨公園などの緑地です。

高石市の人口密度

2040(平成52)年時点の人口密度を算出すると、人口減少が進み、4,000人/k㎡未満の地区が新たに現れますが、市街化区域の内陸部という大きな区域でみると、人口密度は概ね8,000人/k㎡以上が維持されることが予測されます。

今後さらに少子高齢化が進めば、生活サービス水準の低下を招くおそれがあり、コンパクトなまちづくりをより一層進めていく必要があります。コンパクトシティへの課題は以下の通りです。

課題1:都市としての効率性をいかに維持し、さらに高めていくか

都市構造の評価は、三大都市圏と比較しても高い評価が得られています。また公共交通のアクセスの評価においても、市民が居住する市街化区域の内陸部では、ほとんどの地域で20分以内に公共交通を利用できるなど、高石市はコンパクトで効率的な街であるということができます。今後さらに住みやすいまちづくりを進めていくために、都市としての効率性の維持・向上を図っていくことが必要です。

課題2:多くの人を引き付ける都市としての魅力をいかに高めていくか

今後20年間は一定の人口密度は維持されると予想されるものの、20歳代や30歳代には顕著に現れている転出超過傾向や、少子高齢化の進行を考慮すると、長期的には人口減少が進んでいくことは免れません。転出の低減や転入の増加を図るため、総合戦略で示した各種施策の実施や未利用地の有効活用等により、多くの人を引き付ける都市としての魅力向上を図っていくことが必要です。

課題3:増加する高齢者に対応したまちづくりをいかに進めていくか

医療機関や高齢者福祉氏施設は高齢者の徒歩圏におおよそ位置しており、また市としても福祉バスの運行等の対策を実施していますが、今後もさあらに高齢者対策を進めていく必要があります。少子高齢化に伴って高石市の高齢者の割合は確実に増加しつつあり、高齢者にとって居住しやすいまちづくりや、高齢者の人材を活かしたまちの賑わい再生が必要です。

課題4:安全・安心な暮らしをいかに確保していくか

市民の大部分が居住する市街化区域(内陸部)は、芦田川流域で洪水浸水想定区域が指定されています。また、津波災害警戒区域は設定されていないものの、沿岸地域では津波による浸水が想定されています。まちづくりにあたっては、都市の効率性だけではなく、居住地の安全性の確保に十分配慮する必要があります。

(「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」参照)

 

高石市の立地適正化計画の方向性

高石市は立地適正化(コンパクトシティ)計画の方向性として次のようなことを掲げています。

・地域の特性を踏まえた都市核の形成

周辺市町との連携・役割分担や、既存施設との整合を図りつつ、主要3駅(高石駅・羽衣駅・富木駅)を中心とする地域の特性を踏まえた都市機能を誘導します。中心的な都市機能の設定にあたっては、子育て世代や高齢者世代それぞれが魅力を感じる施設、両世代をはじめとする多世代間の交流ができるような施設を誘導します。

・駅を中心とした居住地域の維持

主要3駅(高石駅・羽衣駅・富木駅)を拠点とした利便性の高い住環境を維持します。

・「”健幸”のまち」を目指した、歩いて暮らせるまちづくり

「コンパクトな市域」という特性を活かし、生活サービス施設を徒歩圏に配置するとともに、既存の公共交通網を維持することなどで、歩いて暮らせるまちづくりを推進します。

(「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」参照)

 

高石市の都市機能誘導区域は?

都市機能誘導区域とは?

都市機能誘導区域とは、生活サービスの効率的な提供が図られるよう、居住誘導区域の中に、役所、学校、商業施設、医療・福祉施設、保育施設などの生活利便施設を集約させたエリアです。

居住誘導区域内において、生活利便施設の誘導を図る区域として、主要3駅(高石駅、羽衣駅、富木駅)から半径400m圏域をベースに、都市機能誘導区域を設定しています。

高石市都市機能誘導区域

①高石駅周辺(文化・芸術・学術等を学べる生涯学習交流施設)

生涯学習における相互交流を目的とし、地域住民が利用できる多目的室・集会場機能を備える総合型多目的施設及び図書館を誘導施設とします。また、生涯学習における更なる交流を目的とし、健康増進施設の誘導を検討します。

②羽衣駅周辺(教育・子育て支援等の交流施設)

乳児または幼児及びその保護者が相互の交流を行う場所を開設し、子育てについての相談、情報の提供、助言その他の援助を行う地域子育て支援拠点事業を実施する施設を誘導施設とします。また、教育サービス機能の更なる提供や、近隣住民の更なる交流を目的とし、学生や地域住民の交流施設等についても誘導を検討します。

③富木駅周辺(世代間交流等を促す福祉交流施設)

地域住民の相互交流を目的とし、都市活動を支えるコミュニティ施設に高齢者が医療・介護を受けることのできる施設を有する施設をを誘導施設とします。また、地域住民と近隣の大学等に通う学生の更なる相互交流を目的とし、誘導施設に学生の住居を併設した施設等についても誘導を検討します。

(「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」参照)

高石市の都市機能誘導区域に関する不動産重要事項説明

誘導施設について、設定されている都市機能誘導区域外で開発または建築を行う場合は、届出が必要です。

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

都市再生特別措置法第108条第1・2項

①開発行為の場合

・誘導施設を有する建築物の建築を目的とする開発行為

②建築等行為の場合

・誘導施設を有する建築物を新築しようとする場合
・建築物を改築し、誘導施設を有する建築物とする場合
・建築物の用途を変更し、誘導施設を有する建築物とする場合

詳しくは高石市HP「高石市立地適正化計画の策定及び届出制度について」をご参照ください。

 

高石市の立地適正化(コンパクトシティ)計画・居住誘導区域は?