消費税がかかる不動産と消費税がかからない不動産の違い

消費税のイメージ画像byいくらチャンネル

不動産を売買するときに、消費税がかかる場合とない場合があることをご存知でしょうか。

どのような不動産の場合に消費税はかかり、どのような場合にかからないのでしょうか。

ここでは不動産における消費税についてわかりやすく説明します。

 

消費税

そもそも消費税とは、物の販売やサービスの提供などの取引(=消費)に対して課される国税・地方税のことを指します。つまり「消費」したから消費税ということなのですが、もう少し詳しく見てみましょう。

消費税は以下のように定められています。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する」

消費税法4条(課税の対象)

「事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供を言う」

消費税法2条8項(資産の譲渡等の定義)

このように消費税が課税される取引とは「資産の譲渡」であると定義されています。

 

消費税が課税される取引とは?

消費税が課税される取引とは、次の4つの条件全てを満たす取引で、かつ非課税取引・免税取引および不課税取引に該当しないものをいいます。

  1. 国内における取引(国内取引)であること
  2. 事業者が事業として行うものであること
  3. 対価を得て行われること
  4. 資産(取引の対象となる一切の資産をいい、権利その他の無形資産も含む)の譲渡、貸付及び役務(=サービス)の提供であること

わかりやすくいうと、日本国内において、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合に、それが商売で行った取引(=無料ではない取引)であれば消費税が課税されるということになります。

不動産において消費税の対象になる取引は以下の取引です。

不動産売買で消費税課税取引の対象となるのは?

  1. 建物の売買代金・建物の建築工事やリフォームをする時の代金(建築請負代金)
  2. 仲介手数料
  3. 住宅ローン事務手数料
  4. 司法書士への報酬料
  5. 事務所・店舗などの家賃

 

消費税が課税されない非課税取引とは?

ただし、消費税の性格上、A:課税の対象としてなじみにくいものB:社会政策的配慮により課税することが適当でない取引があり、これを消費税の非課税取引といいます。

不動産において消費税の対象にならない取引は以下の取引です。

不動産売買で消費税非課税取引の対象となるのは?

  1. 土地の売買代金…A
  2. 住宅ローンの返済利息・保証料…A
  3. 火災保険料…A
  4. 地代・家賃(居住用)…B
  5. 保証金・敷金…A

土地は使用しても減りはしないので消費の対象とはいえず、売却する場合には消費税はかかりません。

貸付けも同様ですが、貸付期間が1ヶ月未満や駐車場として貸付けた場合には、その行為が短期間の複数回の取引で事業性が高いとみなされ課税対象となることに注意が必要です。

また地代・家賃等については、国民の生活に直接関係しているものであることから、社会政策的配慮により非課税とされています。ただし、非課税となるのは「住宅」として貸付けた場合のみであり、事務所や店舗などの「事業用」として貸付けた場合には消費税が課税されます。

 

中古住宅だけ消費税が非課税なのはなぜ?

ここまでまとめると、「土地は非課税、建物は課税」ということになりますよね。

しかし、売主が個人の場合は建物部分も非課税になるのです。なぜでしょうか。

消費税が課税される条件として、②番の「事業者が事業として行うものであること」という条項がありましたよね。ここでの事業とは、不特定多数の人に継続的に商取引を行うことを意味しています。つまり、個人が所有するマイホームを売却(譲渡)する行為は「事業」ではないので、消費税が課税される条件から外れて非課税になるのです。

逆に、同じ中古住宅でも、売主が不動産業者(宅建建物取引業者)になると当然「事業」として行なっているため、上記条件に該当し、消費税がかかります。新築戸建・新築マンションの場合、売主が個人ということは有り得ず、不動産業者になるため消費税がかかっているのです。ただし、売主が個人で、かつ中古であっても、居住用不動産ではなく、投資用不動産を売却ということになれば、事業に見られるため消費税がかかります

まとめると以下の表のようになります。

売主が「個人 売主が「不動産会社
土地 非課税 非課税
中古戸建 非課税 課税
新築戸建 課税
投資用戸建 課税 課税
中古マンション 非課税 課税
新築マンション 課税
投資用マンション 課税 課税

不動産は土地と建物をあわせる総額表示のため、「5,000万円(うち消費税80万円)」と表記され、実際の建物だけの価格がわかりづらいですが、消費税さえわかれば、建物価格も出せます。

消費税から昔に買った不動産の建物価格がいくらかを出す方法

2015.12.21

 

まとめ

・消費税は課税事業者(会社)が行った国内取引にかかります。
・資産の譲渡(売却)でも土地の場合であればかかりません。
・建物の譲渡(売却)代金や仲介手数料はかかります。
・一般の個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを譲渡(売却)した場合、建物部分についてもかかりません。
・マイホーム・セカンドハウス以外の不動産(投資用不動産など)の売却については、一般の個人が売主でも消費税がかかる場合があります。

 

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