マンション買取業者の決算を見てみよう②〜大京グループ〜

大京グループの2016年3月期の決算が出た。

大京決算1

大京グループは、大京の「ライオンズマンション」や穴吹工務店の「サーパスマンション」シリーズの新築マンション販売が有名だが、中古マンションを仕入れて、リフォームした後に再販売する不動産買取業者でもある。再販売を省略して再販というが、買取して再販した戸数で、2014年度の全国3位だった会社が、近年、急拡大している大京(大京穴吹不動産)だ。

会社名 年間販売戸数 マンション比率 再販価格平均(万円) 再販売上高(億円)
1 カチタス 3001 1% 1300 384.0
2 フジ住宅 1361 70% 1660 226.0
3 大京 1056 100% 2223 234.8
4 インテリックス 1037 100% 2180 225.9
5 イーグランド 817 70% 1850 154.0

(リフォーム産業新聞「中古住宅再販戸数ランキング」より抜粋)

大京グループは、東京都渋谷区に本社を置く不動産会社だ。設立は1964年で、東証一部(8840)に上場している。親会社がオリックスで、子会社には穴吹工務店がある。

全国展開しており、大京グループの主な事業は以下の通りだ。

  • 新築マンション分譲【ライオンズマンション(大京)・サーパスマンション(穴吹工務店)】
  • 新築戸建分譲(広い土地を購入して何区画にも分けて、新築戸建付で販売する)
  • 不動産売買・賃貸仲介【大京穴吹不動産】
  • 不動産買取再販(中古マンションを購入して、リフォームして再販する)
  • マンション管理【大京アステージ・穴吹コミュニティ】
  • リフォーム・マンション工事・ビル管理等

なんといっても、「ライオンズマンション」を分譲してきた実績があり、その数は全国で6000棟にのぼる。上場している会社については決算を見ることができる。ここでは、「マンション買取再販」という点に注目を置いて決算を見てみよう。

大京決算2

不動産流通事業には、不動産売買仲介と不動産買取再販が含まれる。

大京グループの2015年までの累計供給戸数は45万戸(ライオンズマンションは34万戸)にのぼる。大京グループがかつて分譲したライオンズマンションやサーパスマンションの売却の際には、50%(サーパスマンションは70%)のシェアで大京穴吹不動産を通じて仲介できている点が大きな強みだ。

大京決算3

買取して再販した戸数が、前期の1056戸から当期は1236へ180戸増えている。

月103戸のペースで再販している計算

売上高もそれに伴い前期の234億円から294億円へ26%伸びている。

今期はさらに、強気に1600〜1700戸を予想している。(364戸〜464戸増予想)

2015年度の1戸あたりの平均再販価格は2378万円

総利益率(粗利のことで、再販価格−原価)が18%なので、粗利は52億9200万円。

1戸あたりの粗利は428万円

ちなみに1件あたりの仲介手数料収入は118万8300円

大京決算4

不動産流通事業全体の営業利益が前期の29億円から32億円と増益になっている。売上高(=再販価格)から仕入れ価格(=買取価格・諸費用)を引いたものが売上総利益(=粗利)だが、そこから人件費・広告費を差し引いた額が営業利益で、「物件を買取って再販する」という本業でいくら稼いだかがわかる。

大京グループの決算では、仲介・買取再販・賃貸別の営業利益は出されていないため、営業収入の割合から買取再販の営業利益を出してみると2014年度は14億2100万円、2015年は17億4720万になる。

2014年度の1物件あたりの利益は134万5643円、2015年度は141万3592円(予想)

買取再販の営業利益は上昇している可能性はあるが、すでに粗利は下がっている

大京グループの買取再販事業は、アベノミスク景気と共に急拡大してきた。下記は、アベノミクス景気(2012年12月26日第2次安倍内閣成立)以降の再販売上高・再販戸数・平均再販価格・総利益率・1物件あたり粗利の表だ。アベノミクス景気に伴い平均再販価格は上昇し続けていることがわかる

好景気になると、不動産買取再販事業は利益が出しづらくなると一般的には言われる。なぜなら、仕入れの不動産価格も上がってしまうため、リアル(=実態)の物件相場価格が上昇しないと利益が出ないからだ。そのことは今期を見るとわかる。平均再販価格が上昇していても、粗利は上昇していない

大京買取決算推移 大京決算5

参照:東京カンテイ

このことから大京のメインエリアである首都圏では次のことが予測される。

  • さらに粗利が拡大するほどの価格上昇は起きていない(横ばい状態)
  • 買取価格が高騰化している

上記のことを踏まえると買取再販業者としては、価格が上昇しており、買取価格が高騰化していないところに参入したいと考える。

それが地方都市、強いていうならば大阪ということだろう。実際にフジ住宅が、2016年度に大幅に利益が出たということはそのことを物語っている。(「マンション買取業者の決算を見てみよう①〜フジ住宅〜」)

大阪市70㎡価格201604

参照:東京カンテイ

そういうわけで、東京の買取再販業者が相次いで大阪に(儲かりそうだと)進出してきている。このことについては「大阪市のマンションがバブってますよね?ええ、バブー!」を参照してほしい。

大京グループは地方エリアに買取再販事業を伸ばすことを明言している。

大京決算6

大京グループは、今期の中古不動産市況もかなり強いと見ている

大京決算7

今期のマンション買取再販戸数目標は1600〜1700戸

大京決算8

不動産価格が上昇し、良好な不動産市況が続けば今期の決算も良いものになるだろう。だが、逆に下落し始めるようなことがあれば厳しくなる。余計なお世話だが心配な点は在庫だ

大京決算9

もちろん、計画段階・用地の買収から実際に販売するまで何年にも渡る新築分譲マンションを手かげてきた大京グループにとって、在庫は常に抱えているため、在庫管理という点ではノウハウがあると思うが、既に相場が上昇した時点で購入した在庫を抱えていることと、買取再販事業は近年急拡大しており、急成長するために、相場より価格を上げて仕入れしていないかが心配な点だ。

最後に大京に関わるランキングを載せておく。

大京決算10 大京決算11 大京決算12

(この記事で掲載されている情報は、株式会社大京『決算短信』『決算短信補足資料』『決算ファクトシート』からの情報です。この記事を通じて得られる情報は、利用者の私的利用目的に限り提供されるものであって、特定の不動産等についての勧誘ではなく、また、当社は、利用者に対し何らかの投資・売買行動を勧誘するものではありません。)

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産仲介を行う。ITを駆使して資産として不動産を高く売却するために、2015年12月に日本で初めて、実際に不動産(マンション)を売却した不動産会社名と売却価格がわかる「iQra-channel(イクラちゃんねる)」をリリースし、売却実績の情報開示を行いつつ、不動産売却に関わる情報も発信している。宅地建物取引士。