重要事項説明書にある「供託所等に関する説明」とはなにか

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不動産の重要事項説明書の最初の1ページ目に、「供託所等に関する説明」という項目がある。

供託所等に関する説明

この「供託所等に関する説明」とは、どのような内容なのだろうか。

ここでは、供託所等に関する説明について、わかりやすく説明する。

 

供託所(きょうたくしょ)とはなにか

供託(きょうたく)とは、「金銭・有価証券・物品を差し出し、保管してもらうこと。」という意味だ。供託所とは、預かったお金を保管する所ということになる。

不動産業を始めるとき、国土交通大臣もしくは都道府県知事から免許を取得しなければならないが、これだけで営業できるわけではない。

宅地建物取引業法では、不動産会社(宅地建物取引業者)が営業を開始する前に所定の営業保証金を供託するか、または保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めることが義務付けられている

営業保証金の金額は以下の通りだ。

【営業保証金の額】
主たる事務所(本店) 1,000万円
その他の事務所(支店・営業所等) 500万円×事務所の数

例えば、本店に加えて支店が3つあると、それだけで2,500万円を預けなければならない(=供託)ということになる。金額については、国土交通大臣免許や都道府県知事免許に関係なくこの金額だ。また、支店(営業所)を増やした場合、その都度500万円を預けなければ、事業所を開設しても営業することができない。

しかしながら、新しく不動産会社を設立し、まだ1円も利益が出ていない状態で、最初に1,000万円預けるということは非常に負担が重く、不動産業の参入を阻んでしまうことになる。

そこで、営業保証金を供託する代わりに、国土交通大臣が指定した保証協会へ加入し、弁済業務保証金分担金を納めれば、営業保証金は免除される

保証協会は2つある。社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連、宅建協会)系の公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会[全宅保証] と、社団法人全日本不動産協会(全日)系の公益社団法人不動産保証協会[全日保証]とがあり、中小の不動産屋(宅地建物取引業者)の大半は、このどちらかに加入している。

弁済業務保証金分担金の金額は以下の通りだ。

【弁済業務保証金分担金の額】
主たる事務所(本店) 60万円
その他の事務所(支店・営業所等) 30万円×事務所の数

例えば、本店に加えて支店が3つあると、150万円の供託で済むということになる。金額については、こちらも同じく一定で、支店(営業所)を増やした場合、その都度30万円を預けなければ、事業所を開設しても営業することができない。

これらの営業保証金や弁済業務保証金分担金は、法務局に預けられる(=供託される)つまり、供託所とは法務局のことをあらわす。不動産業者が直接法務局に供託する(=お金を預ける)のが営業保証金であり、保証協会が一旦預かり、まとめて法務局に供託する(=お金を預ける)のが弁済業務保証金分担金だ。

 

なぜ供託するのか

法務局が供託所であることはわかった。では、なぜ不動産業者は法務局にお金を預けなければならないのか。

それは不動産屋(宅地建物取引業者)との取引で、何らかの損害を受けた消費者が、この供託されたお金(営業保証金・弁済業務保証金分担金)の中から損害相当額の弁済請求を受けることができるようになっているからだ。

【営業保証金の還付】

宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。

(宅地建物取引業法第27条)

不動産屋(宅地建物取引業者)の大半は、(宅建協会系の)全国宅地建物取引業保証協会または(全日本不動産協会系の)不動産保証協会に加入しているため、弁済請求先は、その不動産屋が加入している宅建協会か全日本不動産協会の都道府県本部または地域の支部となる。

協会はまず仲裁にあたるが、解決できない場合で、かつ、不動産屋側にその責任が認められる場合には、不動産屋に代わって保証協会から弁済金が支払われる。

保証協会に加入していない不動産屋(宅地建物取引業者)の場合は、法務局(供託所)に対して弁済請求をする。

ちなみに消費者が損害を受けたときに還付されるお金の限度額は、供託金の額と同じだ。つまり、1社あたり1,000万円(支店・営業所がある場合は、1店舗ごとに500万円を加算した額)ということになる。保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めている場合でも60万円ではなく、同じになる。

 

重要事項説明書への記載方法

冒頭で説明したように、不動産の重要事項説明書の最初の1ページ目の「供託所等に関する説明」という項目に、宅地建物取引業者が保証協会に加入している場合は保証協会と供託所、保証協会に加入せずに直接供託所へ営業保証金を供託しているときは供託所を記載する必要がある。

業界団体ごとに、重要事項説明書の規格が異なるため、その通りの形式ではないが、記載する項目は以下の通りだ。

●FRK等の場合

営業保証金の供託所 ◯◯法務局
営業保証金の供託所所在地 ◯◯◯

主たる事務所(本店)の所在地によって、管轄の供託所が異なり(東京法務局・大阪法務局など)、当然所在地も異なる。供託所の所在地(電話番号)はこちら→供託所一覧

●宅建協会の場合

宅地建物取引業保証協会の名称 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
宅地建物取引業保証協会の所在地 東京都千代田区岩本町2丁目6番3号
所属地方本部の名称 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会◯◯本部
所属地方本部の所在地 ◯◯ ◯
弁済業務保証金の供託所 東京法務局
弁済業務保証金の供託所所在地 東京都千代田区九段南1丁目1番15号九段第2合同庁舎

保証協会の所在地が東京都千代田区なので、供託所は東京法務局になる。所属地方本部の名称と所在地(電話番号)はこちら→全国宅地建物取引業保証協会の地方本部一覧

●全日の場合

宅地建物取引業保証協会の名称 公益社団法人不動産保証協会
宅地建物取引業保証協会の所在地 東京都千代田区紀尾井町3-30全日会館
所属地方本部の名称 公益社団法人不動産保証協会◯◯本部
所属地方本部の所在地 ◯◯◯
弁済業務保証金の供託所 東京法務局
弁済業務保証金の供託所所在地 東京都千代田区九段南1丁目1番15号九段第2合同庁舎

保証協会の所在地が東京都千代田区なので、供託所は東京法務局になる。所属地方本部の名称と所在地(電話番号)はこちら→不動産保証協会の地方本部一覧

 

宅地建物取引業法第35条の2の規定とはなにか

不動産の重要事項説明書の一番最初に必ず「宅地建物取引業法第35条および第35条の2の規定にもとづき、以下の不動産の各項目の内容についてご説明いたします。この内容は重要ですので、十分理解されるようお願いします。」と記載されている。

宅地建物取引業法第35条の2

この第35条の2の規定というのが、今まで説明してきた「供託所等に関する説明」ということだ。

最後に、宅地建物取引業法第35条の2の条文をつけておく。

【供託所等に関する説明】

第三十五条の二 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業者が第六十四条の二第一項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員でないときは第一号に掲げる事項について、当該宅地建物取引業者が同条同項の規定により指定を受けた一般社団法人の社員であるときは、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日前においては第一号及び第二号に掲げる事項について、当該弁済業務開始日以後においては第二号に掲げる事項について説明をするようにしなければならない
一 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地
二 社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに第六十四条の七第二項の供託所及びその所在地

(宅地建物取引業法第35条の2)

 

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