「手付金等の保全措置の概要」とはなにか

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不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「手付金等の保全措置の概要」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

手付金等の保全措置の概要とは?

手付金等の保全措置

手付金等の保全措置の概要の項目には「宅地建物取引業者が自ら売主の場合」という条件がある。不動産屋(宅建業者)が売主となる不動産の売買で、一定額を超える手付金等を買主から受け取る場合に義務づけられている保全措置(=不慮の損失が発生しないようにするため、あらかじめ取られる対応)について説明する項目だ。例えば、売買契約を結んだ後に手付金等を受け取った不動産屋が、倒産などにより債務の履行を果たせなくなったとき(=手付金を返還してくれない)など、不動産売買で不動産屋(宅建業者)でない買主の保護を図るためのものだ。そのため、この手付金等の保全措置は、宅建業者間の取引には適用されない

「保全措置が必要となる手付金等」とは、売買契約を結んだ日以降(=売買契約締結日を含む)で対象不動産の引渡し前に支払われる①売買代金の全部または一部として授受される金銭(内金等)や②手付金その他の名義をもって授受される金銭(申込証拠金を含む。)で代金に充当されるものを指す。

保全措置を講じる必要がない場合

以下の場合は、保全措置を講じる必要はない。ちなみに、売主である宅建業者が課税事業者である場合には、消費税込みの売買代金に対して受領する手付金等の限度額を判定する。

未完成物件の場合→受領する手付金等の額が売買代金の100分の5以下、かつ1000万円以下であるとき

完成物件の場合→受領する手付金等の額が売買代金の10分の1以下、かつ1000万円以下であるとき

③前記①、②の額を超える手付金等の受領以前に、買主への所有権移転登記がなされるか、または買主が所有権の登記をしたとき

保全措置を講じない契約で売主である宅建業者が倒産した場合、買主はその取引に生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保証金(もしくは弁済業務保証金)から弁済を受けることができる。ただし、先着順により申し出を受け付けるため、順番によっては受けられない場合もあるので、なるべく早く申し出た方が良い。

重要事項説明書にある「供託所等に関する説明」とはなにか

保全方法について

対象不動産が未完成物件か完成物件かにより、保全方式が異なる。

未完成物件 完成物件
保証委託契約
保証保険契約
手付金寄託契約
質権設定契約
×

保全措置を講じる必要がある場合、保全方式・保全を行う機関を記入する。また、これらのいずれかの契約を保全を行う機関との間で締結するが、手付金等を受領する前に証明する書面を買主に交付しなければならない。

A.保証委託契約

宅建業者が受領した手付金等の返還債務について、その宅建業者が銀行・信託会社などの金融機関や国土交通大臣が指定した手付金等保証機関へ一定のの保証料を支払うことにより、その返還債務について連帯して保証(手付金等への損害金の支払い)する契約。

B.保証保険契約

保証委託契約と同様に、宅建業者が保険事業者へ一定の保険料を支払うことにより、手付金等への返還債務を補填する契約。

C.手付金等寄託契約および質権設定契約

手付金等寄託契約は、売主である宅建業者・国土交通大臣が指定する保管機関・買主の三者間で結ばれる契約だ。買主は手付金等をまず指定保管機関へ寄託する。寄託された指定保管機関は、物件の引渡し等の取引を完了を確認した段階で、買主から寄託された手付金等を売主である宅建業者へ支払うという仕組みだ。

そして質権設定契約は、買主が売主である宅建業者に対して有する手付金等の返還請求権の担保として、手付金等寄託契約にもとづく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定することを内容とする契約だ。

未完成物件と完成物件の判定基準について

対象不動産が未完成物件か完成物件かによって保全するかどうかの基準が異なる。その判断基準としてFRKでは、原則「検査済証」が取得できているかで判断するものとしている。

建物については、検査済証の取得ができていても、実際に塀や駐車場等の外構が完成していない場合は「未完成物件」として判断する。なお、「宅建業法の解釈・運用の考え方」によると、工事の完了とは、単に外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すものとされている。そのため、リフォームを行ったうえで引き渡す場合などで、水廻りの全面取替え・間取りの変更等、居住に関して必要な機能が一時的に撤去される状況になる場合は、注意が必要だ。

土地については、宅地造成等の検査済証の取得が絶対条件となるが、ここでの「未完成物件」の宅地とは、宅地造成等によりその形質の変更を伴うものだ。そのため、一般市街地での更地物件の取引は「完成物件」として扱う。しかし、土地建物の売買で、土地・建物の双方または建物のみが未完成の状態で取引を行う場合は、「未完成物件」の取引として扱う。

重要事項説明書への記入方法

a.【該当しない】売主が宅建業者でない取引および宅建業者間取引の場合

手付金等の保全措置(該当しない)

b.【講じない】未完成物件で、売買契約締結から所有権移転までに受領する手付金等の額が宅建業法に定める保全措置が必要な額以下の場合

手付金等の保全措置(講じない)

c.【講じる】未完成物件で、保全方式は保証委託契約の場合

手付金等の保全措置(講じる・保証委託契約)

※未完成物件での保全方式は「保証委託契約」or「保証保険契約」

d.【講じる】完成物件で、保全方式は手付金等寄託契約および質権設定契約の場合

手付金等の保全措置(講じる・寄託契約)

このように手付金等の保全措置は手続きが面倒なこともあり、不動産仲介で売主が宅建業者の場合、保全措置を講じない金額の手付金等に設定するのが一般的だ。

 

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