地区計画等とは?-芦屋市六麓荘の地区計画の例から学ぶ-

都市計画法のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産に関わるとき「地区計画」という単語を目にするかもしれない。

あなたの不動産が地区計画内にある場合は、その地区計画を遵守しなければならない。

用途地域の他に様々な地域地区があり、必要に応じて都市計画が定められている。ここではその中の地区計画等について説明する。

地区計画がどのようなものかここでは芦屋市六麓荘の地区計画から学ぼう。

 

地区計画とは?

地区計画とは、それぞれの地区の特性に応じて、一体的に良好な環境を整備、開発、保全することを目的とする計画であり、地区計画においては、地区計画の目標と方針を定め、必要に応じて地区のまちづくりの内容を具体的に盛り込む地区整備計画を定めることができる。

わかりやすく言うと、地区計画とは住民が主体となってつくる、建物や道路、公園等に関する独自のルールだ地区内で行われる建築・開発行為等を地区計画の内容に沿って規制・誘導することで、目標とするまちづくりの実現を図ることができる

用途地域、建ぺい率、容積率などは、制限内容を条例等で付け加えたりすることができるとはいえ、基本的には全国共通の画一的な制限となっている。そこで、 より小さな範囲の地区レベルで、その地域の特性に応じた詳細な都市計画が必要となるときに定められるものが 「地区計画」「防災街区整備地区計画」「沿道地区計画」「集落地区計画」「歴史的風致維持向上地区計画」 で、この5つをまとめて 地区計画等という。

あなたの不動産が地区計画区域に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 地区計画」と検索すれば調べることができる。

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上記の不動産は地区計画区域内にないということだ。

 

芦屋市六麓荘の地区計画の例から見てみよう

地区計画は、その区域の特性にふさわしい良好な環境を整備、保全するための計画とし、地区計画に関する都市計画には①地区計画の種類、名称、位置および区域等のほか、当該地区計画の目標、当該区域の整備、開発および保全に関する方針、街区内の居住者等が利用する道路、公園等の地区施設および建築物等の整備ならびに②土地の利用に関する計画(地区整備計画)が定められる。実際に兵庫県芦屋市六麓荘の地区計画の例から見てみよう。

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芦屋市でも六麓荘町地区は特に高級住宅街で有名だが、ここにも「六麓荘町地区地区計画」という地区計画ある。

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上記には①地区計画の種類(ここでは地区計画等の内、地区計画)、名称、位置および区域等のほか、当該地区計画の目標(どのような目標に向かって地区のまちづくりをすすめるか定める)、当該区域の整備、開発および保全に関する方針(地区計画の目標を実現するための方針を定める)が定められている。

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上記には②土地の利用に関する計画(地区整備計画)が定められている。地区整備計画で、地区計画区域の全部または一部に、道路、公園、 広場などの配置や建築物等に関する制限などを詳しく定めることができる。さすが芦屋の六麓荘というべきか、全ての制限が厳しく定められている。特に最低敷地面積については、400㎡(121坪)以上でなければならない。この地区には小さな家は存在しないので、大豪邸しかないはずだ。その上、風致地区にも指定されている。

風致地区とは?-高級住宅街に多い?-

2016.02.25
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もう一度、地区計画の目標を見てみよう。

当地区は、芦屋市市街地の北東端部の山の手地区で、北は市街化調整区域、東は西宮市の苦楽園と接する地区で、昭和3年から香港島の高級住宅地を手本に開発され、広い道路を配して電線・電話線を地下埋設し、豊かな自然環境の中に低層住宅を中心に、一部学校等も立地する地区として発展してきた。これまで、町内会による建築協定等、住民の自然豊かな住環境の保全への熱意により、日本でも屈指の緑豊かで自然に恵まれた良好なまちなみが形成されてきた。本地区計画は、現在の緑豊かな自然との調和を図りつつ、低層の戸建て住宅を中心とした良好な住環境を保全、育成していくことを目標とする。

航空写真を見ると地区計画を守っている様子がわかる。これが地区計画というものだ。

地区計画は以下のようにして定められる。(全国地区計画推進協議会HPより参照)市町村は、地区計画等の区域内において、建築物の敷地、構造、建設整備または用途に関する事項で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例でこれらに関する制限として定めることができる。

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地区計画は別に高級住宅街を形成するためにあるわけではなく、それぞれの地区によってユニークな計画となっている。六麓荘の例は地区計画の中でも「一般的な地区計画」と言われるものだが、その他「再開発等促進区」「開発整備促進区」「市街化調整区域等地区計画」がある。これについては以下を確認してほしい。(全国地区計画推進協議会HPより参照)

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地区計画等の地区計画以外の「防災街区整備地区計画」「沿道地区計画」「集落地区計画」「歴史的風致維持向上地区計画」については以下を確認してほしい。(全国地区計画推進協議会HPより参照)

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地区計画内で、建築行為等(土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設)をする場合は、原則として、工事着手の30日前までに市区町村へ届出が必要だ

また、制限の数値が異なる場合はどの数値を選ぶのだろうか?六麓荘の例のように、建ぺい率の制限が【用途地域:40%】【地区計画:30%】【風致地区:20%】と異なる場合は、原則として最も厳しく制限される数値が適用され、遵守しなければならない。ここでは20%が適用されるということだ。役所にて、この数値で間違いがないか確認が必要だ。

 

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