福岡県の中古不動産の売出価格と成約価格の乖離率について調べた

福岡県の中古不動産の売出価格と成約価格の乖離率について調べた

ここでは、福岡県の中古不動産の売出価格と成約価格にどれぐらいの差があるのかをみてみましょう。

売出価格と成約価格については以下をご参照ください。

不動産の相場価格とは成約価格であって売出価格ではない

不動産の相場価格とは成約価格であって売出価格ではない

2017.05.27

 

福岡県における売出価格と成約価格の乖離率

こちらは東京カンテイが2017年に公表した「中古マンションの売出・取引事例に基づく価格乖離率」の福岡県における最新データになります。ここでの取引事例とは成約価格と同じ意味です。また、乖離率(かいりりつ)とは売出価格と成約価格の価格差になります。

福岡県売却期間別中古マンションの価格乖離率

直近調査の10年間での価格乖離率を売却期間ごとにみると、売却期間が1ヵ月以内での価格乖離率は−3.64%となっており、平均売出価格1,313万円に対し、平均成約価格は1,265万円と−48万円の価格差があることになります。もちろん、ここでは平均価格なので、金額が高額になればなるほど−3.64%は金額として大きな差となって出てくることになります。

また、売却期間が長期化するほど乖離率も拡大する傾向にあります。例えば、1年後(12ヵ月後)の価格乖離率は−15.58%であり、平均売出価格1,503円に対し、平均成約価格は1,269万円と−234万円の価格差になります。

福岡県売出→成約期間

「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」である査定価格ですが、この3ヵ月以内に限ると平均−4.68%となっており、売り出しから3ヵ月間で、最初の売出価格から4%程度値下げした金額で成約しているということになります。これは首都圏と同じぐらいで、近畿圏や中部圏よりも小さくなっている。また、売り出し開始から4〜6ヵ月で乖離率が急激に拡大するものの、7ヵ月以上では−14%程度と、売却期間が長くなるに連れての価格乖離率の拡大があまりないことも特徴的です。

また、売却期間が1ヵ月以内で売れた割合は42.2%と、全体の4割が売り出し開始から1ヵ月以内で成約していることになります。さらに、3ヵ月以内に限ると累積事例シェアは67.5%と全体の2/3が成約していることになります。半年後は85.3%と、売り出しから半年後にはほとんどの物件が売れていることになります。

福岡県売却期間別価格乖離率シェア

上記は売却期間ごとの価格乖離率のシェア構成になります。価格乖離率0%というのは、売出価格から値下げせうに成約に至っているケースのことです。売却期間が1ヵ月以内の場合、0%が27.9%、−5%以内が41.4%で合わせて69.3%にのぼります。つまり1ヵ月以内に売れるケースは、売出価格と成約価格の差がそれほど開いておらず、成約価格≒相場価格通りの売り出しをしていたことになります。付け加えれば、0%の27.9%というのは、もう少し売出価格を上げても良かったかもしれません。

一方、全体をみると売り出し開始から時間経過とともに(特に4〜6ヵ月後)、価格を大幅に値下げして成約している割合が増えていることがわかります。つまり、最初に「この金額で売りたい」と成約価格から大きく離れた高値で売却を開始しても売れる可能性は低く、結局時間と共に値下げして売らなければならないことになる確率が高いとも言いかえることができます。

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2017.05.27
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