贈与税がかかるかも?不動産の贈与税について知るべきこと

贈与税のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたがもし「両親から購入資金を援助してもらい不動産を購入する」というのであれば「贈与税」を納めなければなりません。また、不動産を無料でもらった場合も同様です。

この「贈与税」とはどのような税金でしょうか。どのように計算し、またどのような行為が贈与とみなされるのでしょうか。

ここでは、不動産に関わる贈与税について説明します。

 

贈与税とは?その計算方法

贈与税は、相手からプレゼント(贈与)され受け取った物(財産)に課せられる国税です。毎年1月1日〜12月31日まで1年間の贈与の合計額に対して、翌年の2月1日〜3月15日までに申告して納税します。なお「このお金は別に贈与税の対象になりませんよ」という基礎控除があります。基礎控除は年110万円までです。つまり、お年玉を110万円分プレゼントされても贈与税を納める必要はありません。そして、申告する必要もありません。

贈与税の計算

課税価格=贈与財産価額−110万円(基礎控除)

贈与税額=課税価格×税率控除額

税率と控除額については以下の通りです。

特例贈与財産の場合(20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合)…直系尊属とは自分の父母・祖父母・曾祖父母のことです。

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

一般贈与財産の場合(特例贈与財産以外の場合)

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 25万円
1,000万円以下 30% 65万円
1,500万円以下 40% 125万円
3,000万円以下 45% 175万円
4,500万円以下 50% 250万円
4,500万円超 55% 400万円

実際に計算してみましょう。

例題

子供(20歳以上)が両親より500万円の贈与を受けた場合、贈与税はいくらになるだろうか。

(500万円−110万円)×20%−30万円=48万円 になります。

このように現金でもらった場合は「○○万円」とわかりやすいですが、もし不動産の贈与を受けた場合は「○○万円」とはわかりません。不動産における贈与財産価額はどのように計算すればよいのでしょうか。

 

贈与するときの不動産の価値はいくら?

原則として、相続税評価額で出します。相続税評価額とは相続税を算出するときの評価額で、土地の場合は「路線価額」から出すことができます。

路線価額

評価される土地に接する道路につけられた価格です。これをもとに相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価金額を求めます。路線価額は公示価格の80%の水準になるように調整されています。

公示価格

一般の土地の取引価格に対する指標として、毎年1月1日時点での価格がその年の3月に国土交通省より発表されます

路線価による土地の計算方法

土地の1㎡当たりの価格(路線価)× 土地の広さ

例えば、あなたが贈与を受ける土地が100㎡で路線価が30万円だとすると「30×100=3000万円」ということになります。路線価を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

「路線価」についてわかりやすくまとめた

「路線価」についてわかりやすくまとめた

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上記の路線価図に路線価がのっていない土地、そして建物部分については、市町村から送られてくる「固定資産税評価額」を使います。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算のもとになります。3年に1度評価替えが行われます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。

建物部分については、固定資産税評価額をそのまま使いますが、路線価がのっていない土地については、固定資産税評価額にその地域ごとの倍率を乗じて計算します。

この倍率(評価倍率)を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

建物の計算方法

固定資産税評価額

土地の場合は、路線価だけで計算すれば良いでしょう。しかし、あなたがマンションや戸建ての贈与を受ける場合は、土地の計算と建物を併せて計算しなければなりません。

マンションの土地については登記簿謄本を見てください。登記簿謄本を見ると、あなたがマンションの敷地の何パーセントを所有しているかわかりますから、それを使って計算します。

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こういう場合は贈与かも!?

次のような行為は贈与とみなされることに注意です。

A. 平均相場よりも著しく安い(高い)価格で不動産を買い受けたとき

親の所有している平均相場5,000万円のマンションを親から1,000万円で買った場合など。

B. 不動産購入の借金を免除してもらったとき

親にお金を借りたが、その後返済しないことにする場合など。

C. 世間一般常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき

一般の銀行の金利に比べて大幅に低かったり、無利子の場合など。

D. お金を受け渡ししていないのに不動産の名義を変更したとき

夫しか資金を出していないのに夫婦共有名義にしたり、親が資金を出したのに親の名義がない場合など。

E. 親族の名前を借りて、不動産を取得したとき

ローンがダメなどの理由で自分が借金できないため、親の名義で取得して、借金は自分で返済している場合など。

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不動産を購入するための資金の贈与を受けたい場合、もしくは親から借りるなどの資金援助を受けたい場合は以下を参照してください。

→住宅を購入する資金として贈与を受ける場合:「相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度
→住宅を購入する資金として親からお金を借りて(親子間借入れ)の方法:「親が資金を援助する場合の方法
→夫婦の間で贈与する場合(おしどり贈与):「おしどり贈与の特例

 

まとめ

・贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。
・1月1日〜12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して、翌年の2月1日〜3月15日までに申告と納税を行います。
・年110万円までは贈与税の対象とみなされません。
・贈与する不動産の評価方法として、土地は路線価額、建物は固定資産税評価額で計算します。

 

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