家の買い換えって、売ってから買うの?買ってから売るの?

家の買い換えって売ってから買うの?買ってから売るの?

子どもが生まれたり、成長して大きくなったりすると広いお家へ住みたくなります。また、定年を迎え、子どもが独立するなどで、広すぎる自宅から駅前の立地の良いお家へ住み替える人も多くいます。このように人生での節目のできごと(ライフイベント)により、自宅の買換えを検討することは少なくありません。

現在、賃貸に住んでいる人が不動産を購入する場合や、持ち家に住んでいる人が売却して賃貸に移る場合は、それほど難しくなく、住み替えすることができます。

問題は、持ち家を売却して、新たな不動産を購入する買換え」の場合です。買換えの場合、購入と売却を同時に行えるのが理想的ですが、同じタイミングに合わせることが、非常に難しいからです。

例えば、希望する不動産を購入できても、家が売れない場合は両方の家のローンを支払い続ける二重ローンになってしまったり、先に家は売れたのは良いけれども次に住む家が見つからず、仮住まいを探さなくてはいけなくなったりというケースがあります。

不動産の買換えには、売却を先に行う方法(売り先行型)と、購入を先に行う方法(買い先行型)と大きく分けて2つの方法があります。

ここでは、不動産の買換えの方法について詳しくみてみましょう。

 

家の売却と購入を「同時」に行わければならない理由

売却と購入、同じタイミングで買換えするのは非常に難しいと先ほども述べました。いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがまるでなにかの縁のように見つかる不動産購入。片方だけでも成立することが難しいのに、同時期にできる可能性はグッと低くなります。

家の売却と購入を「同時」に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人に限られます。

不動産の買換え

自己資金(現預金)が豊富な人は、理想の新居を見つけてから売却すれば良いでしょう。また、住宅ローンの残債が残っていない人は、理想の新居を見つけて住宅ローンを組み、それから売却すれば良いわけです。

このように、家の売却と購入を「同時」に行う必要がある人は、まず自宅がいくらぐらいで売れるか査定してもらう必要があります。自宅を売却しても住宅ローンが残りそうな人は、新居の購入を断念しなければならないかもしれません。また、自宅の売却価格がわからなければ、次の新居の予算や資金計画もはっきりしませんよね。

 

自宅の査定〜不動産売却の流れ

では、自宅の査定に関わる不動産売却の流れを見てみましょう。

不動産売却の流れ

① 情報収集する
② 査定してもらう←売却価格がわかる
③ 媒介契約を結ぶ←売却活動スタート
④ 購入希望者を探す
⑤ 売買契約を結ぶ←この段階で新居も決まっていればベスト(同じタイミング)
⑥ 物件引渡しの準備
⑦ 残代金の受け取りと物件の引渡し

詳しくは、「不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー」をご覧ください。

不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー

2016.11.17

 

売却を先に行う方法(売り先行型)と購入を先に行う方法(買い先行型)

不動産の買換えには、売却を先に行う方法(売り先行型)と、購入を先に行う方法(買い先行型)と大きく分けて2つの方法があります。

売却先行・購入先行

同時期に買換えが成功したときには、時間的・金銭的ロスが少なく済みます。その一方、売却(もしくは購入)が決まると、決まっていない購入(もしくは売却)を急いで決定しなければならないという心理がつきまとうことになります。

買い先行型の中には、土地を購入して新築戸建を建てる場合や新築分譲マンションを先に購入して建築を待ちながら、スケジュールを合わながら売却するという例もあります。その場合でも、自宅がいくらぐらいで売れるのか事前に査定をしてもらう必要があります。

売り先行型

先に、今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買換え方法です。売却期間中に購入物件を探す中、先に売却が決まったパターンも含まれます。一方、売却期間中であっても先に購入が決まれば買い先行型になります。

売り先行型のメリット

・売却金額と手元に残るお金がきっちりとわかっているため、買換え物件への無理のない資金計画が立てやすい

・慌てて安く売却する必要(買取や大幅に価格を下げるなど)がなく、最初に想定した金額で売却ができるようにとじっくり売却活動ができる(高く売ることができる可能性もある)

売り先行型のデメリット

・自宅の引渡しの時点までに、次の購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まいが必要となり、引越しが増え、余分な費用と手間、労力がかかる

売り先行の買換えの場合は、引渡し猶予の特約を設けることも多いです。

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買い先行型

買い先行型は売り先行型とは逆に、先に新居を購入して移ってから、今住んでいる自宅を売却する買換え方法です。先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。

買い先行型のメリット

・気に入るまでじっくりと購入物件を探すことができる

・空き家にしてから売り出せるため、プライバシーの保全や購入希望者の日程に合わせた内覧の対応が可能になる

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買い先行型のデメリット

・購入資金を先に準備する必要がある

・今住んでいる自宅に住宅ローンを利用していて、購入資金も現預金ではなく住宅ローンを利用する場合は、ダブルローンとなり、二重の支払いにより金銭的負担が大きくなる

・購入物件に移ると早く処分したいという心理になって売却を急ぐあまり、想定していた価格より下がる可能性がある

・売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性がある

不動産会社によっては「買い取り保証(売却保証)」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまいます。

 

まとめ:結局、売りと買い、どっちが先なのか?

売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、あなたの資金計画やケースによって異なります。また、先に売却(購入)が決まってしまったというケースも多く見受けられます。

多くの方は「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考えているようです。しかしながら、実際には多くのケースで売り先行を選びます。その理由の多くは、所有している物件に多額の住宅ローンが残っている人が多いからです。

繰り返しにはなりますが、家の売却と購入を「同時」に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人に限られます。このような方は、必然的に売り先行になります。また、売却先行でも購入先行でも自宅の査定は必須となります。

買換えにはタイミングだけでなく、住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要となりますので、不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進める必要があります。

 

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