相続が原因での家の売却方法(土地・戸建・マンション)

不動産売却(相続)

相続が原因で家(土地・一戸建・マンション)を売却するというケースは少なくありません。今後も益々増えていくでしょう。

こちらは不動産ポータルサイトHOME’Sが2015年に調査した「親族から家を相続したことがある人で、相続した家のその後の割合(480人)」になります。(『HOME’S PRESS』調べより)

相続した家のその後(売却)

A 現在、自分が使用している 50.4%
B 売却した 21.5%
C 空き家の状態(使用せず所有) 16.7%
D 更地の状態(使用せず所有) 3.8%
E 賃貸している 6.9%
F その他 5.6%

空き家を含めた使用せずに所有している人が、全体の約20%になります。これらの人の中には今後売却する人もいます。

相続の場合の不動産売却について、どのようにするのが得策なのでしょうか。

ここでは相続が原因による家の売却方法についてわかりやすく説明します。

 

そもそも、何を基準に売却を決めるの?

不動産(土地・一戸建・マンション)の相続が発生すると、①相続人が誰かを確定する→②何が相続財産に当たるかを確定する→③相続税額を計算する→④該当すれば相続税の申告と納税→⑤相続財産の名義変更という5つの手順を踏みます。

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その中で不動産の「所有」or「売却」が決められます。おおよその判断基準は「相続人(=財産を受け継ぐ人)の状況」で決まります。

そのまま不動産を受け継いで住み続ける方は売却しないでしょう。また、相続人の中に一人でもお金に困っている人がいれば、早急な売却に大きく傾きます。場合によっては「買取」に至るケースも少なくありません。

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上記のケースではない、つまり不動産にも住まないし、お金にも窮していない方は、取りあえず所有(空き家)する方が多いです。

このような方は「親の財産であって、私の財産ではない」や「親に申し訳ない」という考えが強く、「売却=まるで金銭をすぐに欲しているような行動」に映るため、相続後すぐの売却には気持ち的に傾きません。そのため「使用せず所有(空き家)」状態になるのです。

同じく、「親の住んでいた家」を他人に貸すこと(賃貸)にも心情的に傾きません。

相続時における売却のタイミング

しかし、その状態が「そろそろ手放しても良いか(売却)」に変わるときがきます。その変わるタイミングは、三回忌以降であることが多いと言われています。三回忌とは、故人の没年の翌々年の命日のことですが、近年、三回忌までは親類を呼んでの法要を行うことが多いため、三回忌が終わると肩の荷が降りる人も多いのではないでしょうか。

また、相続した不動産を、相続後3年10カ月以内に売却(=譲渡)すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用を受けられることも同じタイミングで売却が増えることの原因の一つです。

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相続が原因での不動産売却は、想定していた売却金額かつ売却期間も短い?

相続が原因である場合と普通の不動産売却との違いは「相続人を決める」「相続登記をする」というところにあります。特に財産の取り分で争うことが多いため、売却開始に至るまでが長いのですが、一旦売却開始すれば普通の不動産売却と何ら変わりありません。

相続時における不動産売却の流れが知りたい方は『相続した不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?』をご覧ください。

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ただし、どのような場合であれ、不動産の相続がある場合は必ず「今、自分の家はいったいいくらで売れるのか」その価値を不動産屋さんに査定してもらうことになります。そうしなければ財産の取り分けができませんよね。

不動産屋さんが適当に高い査定価格を言って、その金額で売れず、あとでクレームになるのは嫌ですよね。不動産屋さんもそのことをよく知っているため、査定書の査定価格は、市場価格(相場価格)にほぼ正確で、売れる価格を提示してきます。

売却理由と売却期間(相続)

一般的に、不動産売却査定書における査定価格とは、3ヶ月という期間で売却できるであろうという金額を示しています。不動産屋さんが価格を吊り上げずに市場価格(相場価格)を提示しているため、その金額で売却活動を行った場合、売却期間が3ヶ月以内と他の売却理由と比べて短くなることが多いです。

売却理由と成約価格(相続)

同じように、値段を下げたりすることなく、査定価格通りに売れることが多いため、売主(相続人)にとって最初から想定していた価格とそれほど成約価格にズレはありません。

これが、相続での不動産売却は想定していた売却金額通りで、かつ売却期間も短いということなのです。

◯◯価格について

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。
査定価格…本当は「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出ししている不動産の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと「取引価格」ともいう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

相続で取得した不動産の場合、不動産を受け継いで住み続ける方以外は、タイムラグはあっても最後は売却することが多いといえます。

相続直後に売却する場合は、不動産屋さんの査定書通りの売却ができることが多いですが、数年開いた場合にはもう一度不動産屋さんに査定し直してもらいましょう。不動産は建物の状態だけでなく、市況によっても大きく左右されるからです。

そもそも、相続での不動産売却には「そもそも自分のものではない(親のもの)」という意識から、少しでも高く売却したいという意識よりも、不動産屋さんに言われた通りに簡単に納得してしまう傾向もあります。

不動産売却なんて一生に一度あるかどうかで、何度も経験するものではありません。まして、相続した不動産を売却するという人は、ほとんどの人が「はじめて」の経験でしょう。売却を成功させるために一番大事なことは正確に「情報収集する」ことです。売却するに、しっかりと不動産売却について知っておくことをお奨めします。

 

不動産売却(相続)

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