居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除を計算してみる

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あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければならない。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければならない。

逆に損失が出ているのであれば、もちろん税金を払う必要はないのだが、損失を他の所得の利益と相殺することで税金が安くなる特例がある。

ここではその特例である「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」について実際に計算してみる。

 

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除とは?

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性がある。これをマイホームを売ったときの5つの特例という。

マイホームを売ったときの5つの特例を理解するためにはまず譲渡所得とは何かしっかりと理解する必要がある。譲渡所得について知らない方はまず、下記を参照してほしい。

不動産売却の税金ー譲渡所得についてわかりやすく説明する

2016.01.24

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」について知らない方は以下を先に必ず参照してほしい。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは?

2016.02.01

 

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の計算

自宅を買い換えたが、売却の際に2,400万円の譲渡損が発生した。給与所得は600万円で、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件を満たしており、住宅ローン控除を併用している場合の計算方法は?またいつから住宅ローン控除を受けることができるのだろうか?

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除とは、簡単に言うと不動産売却で損失が出た場合、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除(=繰越控除)できる制度だ。

以下のように計算する。

給与所得 譲渡損失 繰越控除 譲渡損失の残
売却した年 600万円 ▲2,400万円 ▲1,800万円
2年目 600万円 ▲1,800万円 ▲1,200万円
3年目 600万円 ▲1,200万円 ▲600万円
4年目 600万円 ▲600万円 0
5年目 600万円 この年から住宅ローン控除を受けることができる

売却した年の税金(損益通算)

給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付される。

住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されるので、恩恵を受けることができるのは1年遅れになる。損益通算により翌年の住民税には所得税同様ゼロになる。

2年目以降の税金(譲渡損失の繰越控除)

売却した年の譲渡損失で引ききれなかった2,400万円(3,200万円−800万円)は翌年以降3年間その年の給与所得から順次控除される。本ケースでは3年間にわたり控除され、各年の所得税はゼロになる。住民税は下表のように1年遅れで3年間ゼロとなる。

所得税 住民税
売却した年 損益通算
2年目 繰越控除 損益通算
3年目 繰越控除 繰越控除
4年目 繰越控除 繰越控除
5年目 繰越控除

5年目は繰越控除が適用できなくなるが、買い換えた物件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになる。

注意点は以下の通りだ。

上記のケースの場合、5年目から住宅ローン控除が適用することになる。売却した年から4年目までは、課税所得がゼロとなってしまい、所得税が発生しないので税額控除としての住宅ローン控除は適用できなくなる。例えば住宅ローン控除について控除期間を10年として選択した場合、売却した年と同じ年に買換え資産を取得(入居)したとすると、1年目が起算点とはなるが、4年間は初年度の損益通算と譲渡損失の繰越控除をした結果、所得がゼロとなって適用できないことになるので、実際に適用される期間は6年間ということになる。

 

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