日本郵政が野村不動産を買収する理由は野村不動産アーバンネット?

日本郵政が野村不動産を買収

「日本郵政 野村不動産を買収へ」。先週末の金曜日の夕方、このニュースで驚いた方も多いだろう。

日本郵政が不動産大手の野村不動産ホールディングス(HD)を買収する検討に入ったことが12日、分かった。郵政グループで都市部に持つ商業施設を活用し不動産収入を伸ばすため、野村不動産の開発ノウハウを得て収益基盤を強化する狙いがある買収に伴う株式取得額は最大で数千億円規模になりそうだ

複数の関係者が認めた。野村不動産HDの時価総額は約3900億円で、2016年9月時点で、証券最大手の野村ホールディングスが関連会社を通じ33%超を保有する筆頭株主となっている。日本郵政は12日夜、「新たな資本業務提携について様々な可能性を検討しているところだ」とのコメントを発表した。

買収はTOB(株式公開買い付け)の実施が有力とみられるが、一部の株式の取得にとどめる選択肢もあり、規模と出資方法はともに今後詰める。日本郵政は出資先の海外子会社の減損処理をしたばかりで、慎重な対応を求める声もある。買収額などを巡って交渉が難航する可能性がある。

日本郵政の郵便事業は、宅配便が過去最高の配達数になる一方で、インターネットの普及で郵便物の取扱数は減少が続く。新たな収益源として、遊休地を活用した不動産開発を加速する方針を示していた。

JR東京駅前の旧東京中央郵便局を建て替え、大型商業ビル「JPタワー」として再開発した。ビル開発のほか、日本郵政の不動産関連事業としては都市部中心にマンションも展開する07年の民営化以降、全国に2万以上ある郵便局をはじめ、国内に保有する不動産資産をどう活用するかが経営課題になっていた

日本郵政側の狙いとしては、野村不動産と共同で不動産開発に取り組むことで、全国の都心部にある郵便局の再開発を通じ、収益力を一段と高められると判断したもようだ。

日本郵政は15年5月、海外事業を強化するため、オーストラリアの物流最大手トール・ホールディングスを買収したが、その後、巨額の損失が発生した。一連の損失を17年3月期に計上した影響で、連結最終損益は400億円の赤字に転落する。15年11月の上場以降株価が伸び悩むなかで、収益力とともに企業価値の向上も急務になっている。

野村不動産HDは、「プラウド」ブランドでマンションを販売し、野村不動産を中核とする持ち株会社。17年3月期の連結売上高は5697億円、営業利益は773億円だった。

(2017年5月13日日本経済新聞朝刊1面抜粋)

上場前に買収したトールで、巨額の損失を計上してすぐのニュースだったので「おいおい日本郵政、何考えてるんだよ」と思った方も多いだろう。

しかし、日本郵政が成長するために残っている手はズバリ不動産しかないのだ。

民営化した日本郵政グループ傘下の日本郵便、ゆうちょ銀行、かんぽ生命はそれぞれいずれも民間のライバルを大きく引き離す会社ではあるものの、一つ一つ見ると今後収益が伸びるかと言われると非常に厳しいものがある。

まず、日本郵便。郵政民営化法で、全国一律に利用できるユニバーサルサービスを維持・確保することが求められている。だから、全国どこにいっても郵便局があるわけなのだが、不採算であっても事業継続が義務付けられているのは上場会社の一員として非常に厳しい。この高コスト体質を維持できているのは、ゆうちょ銀行とかんぽ生命から「窓口業務手数料」として毎年1兆円規模の支払いを受けているからであり、いわゆる「子」が「親」を支えている状況だ。国内の厳しい郵便・物流事業から脱却するために、オーストラリアの物流最大手トール・ホールディングスを買収したのだが、結果は今のところ見ての通りだ。

次に、ゆうちょ銀行。ゆうちょ銀行の預金残高は三菱UFJ銀行を超えており、最大の銀行ではあるものの、純利益は三菱UFJ銀行の1/3程度にすぎない。これは、郵政民営化法によって貸し付けを含む新規業務への参入が制限されているためだ。貸し付けができない以上、日本国債を中心とした運用で利益を上げている状況だ。

そして、かんぽ生命。保険料収入は第一生命を超えており、こちらも最大の保険会社ではあるが、日本はすでに人口減社会に突入しており、かんぽ生命の保有契約件数は減少してきている。競合の保険会社が次々と海外生保のM&Aをする中、郵政民営化法でM&Aなどの子会社保有は規制されており、成長の手をうちにくい。

そこで不動産なのだ。日本郵政は不動産を多く所有している。日本郵政が保有する土地約1.5兆円のうち、約1.2兆円を日本郵便が所有している。郵便事業は歴史的に鉄道輸送網に支えられていたこともあり、主要ターミナル駅前の一等地に郵便局として利用してきた優良な不動産を抱えているためだ。

実際、上記の不動産御三家(三菱地所・住友不動産・三井不動産)はともかく、 JR東海・JR東日本・NTTなど民営化された企業も不動産事業を積極的に推し進めている。

JPタワー日本郵政も何もしていないわけではない。東京、大阪、名古屋など主要地域の中央郵便局をオフィスビルへ建替えして収益化する計画を着実に進めてはいる。

JPタワー(2013年)
札幌三井JPビルディング(2015年)
大宮JPビルディング(2014年)
JPタワー名古屋(2015年)
KITTE博多(2016年)
JRJP博多ビル(2016年)

これらオフィスビルに加え、郵便局や物流センター、社宅の再配置などによって生み出される土地を活用したマンション分譲事業にも力を入れている。

ザ・コートガーデン目黒東山(東京都目黒区、2012年)
グランドメゾン浄水ガーデンシティサウスフォレスト(福岡市中央区、2015年)
ザ・パークハウス中野弥生町テラス(東京都中野区、2015年)
プラウド市川(千葉県市川市、2016年)
ブランズ豊中南桜塚(大阪府豊中市、2016年)

マンション用地となりやすい社宅は全国に約2500カ所あり、千代田・中央・港の都心3区だけでも約30カ所を保有する。NTTグループのNTT都市開発が電話局跡地などの遊休地開発を目的に設立され、マンションの分譲事業(ブランド名:ウエリス)にも参入していったように、年に数棟のペースで開発していきながらマンション事業のノウハウを蓄積していく予定だったと考えられる。

※平成28年度事業主別新築マンション発売戸数の実績

事業主 戸数
1 住友不動産 6034
2 三井不動産レジデンシャル 4320
3 野村不動産 4056
4 プレサンスコーポレーション 3225
5 三菱地所レジデンス 3215

不動産流通センター「不動産業統計集」より抜粋)

ここまで見ると「トールの巨額の赤字によって海外事業が見込めなくなり、収益拡大を急ぐために独立系の野村不動産を買収」という見方ができるだろうが、単純にそれだけではなさそうだ。

 

日本郵政vs銀行から日本郵政vs不動産へ?

日本郵政(ゆうちょ銀行)が、郵政民営化法によって貸し付けを含む新規業務への参入が制限されていることはお伝えした通りだ。ただでさえ、マイナス金利で融資の貸し出しに苦しむ銀行が、圧倒的な力を持っている日本郵政が貸し付け業務に参入することで、顧客を奪われることを懸念し、反対しているのは周知の事実だ。

その銀行が実は不動産業に大きな興味を持っていることはご存知だろうか。

銀行vs不動産業界に変化の兆し

銀行が不動産仲介ビジネスへの関心を強めている。日銀のマイナス金利政策で手数料収益の拡大が急務になったことが主因だが、これまで銀行の参入に否定的だった不動産業界の「心境の変化」に期待する向きもある。

「銀行の不動産業参入 絶対阻止について」。2000年10月、全日本不動産協会はこんなタイトルの要望書を自民党の政務調査会に提出した。当時は規制緩和で銀行が取り扱える業務を広げる議論が進み、不動産業界は資金力や情報網で勝る銀行の参入を強く警戒。政治を巻き込んだ反対キャンペーンを展開していた。

こうした経緯から「不動産業務をできる銀行は信託銀行に限定」「信託銀と都市銀行の合併時に、不動産業をできるのは旧信託銀の店舗のみ」といったルールが作られ銀行の手足が縛られてきた。

象徴的なのは、「104店の壁」ともいえる問題に突き当たっているりそな銀行だ。信託併営の旧大和銀行と都銀の旧あさひ銀行が合併し、03年に発足した同行は支店数が約300店に拡大した。当初は全店での不動産業務の展開を模索したが、「中小の不動産会社に甚大な影響を及ぼす」と宅建業界が猛反発した。金融庁や国土交通省も交えた話し合いの末、不動産を扱うのは旧大和銀の104店を上限とすることで決着。りそなで不動産を手がける店舗数は今なお104店のままだ。

日本の商業銀行で唯一「りそな」だけが不動産仲介業務ができる理由

1960年代、大和銀行の基礎を確立した寺尾威夫頭取が大蔵省(財務省)の銀行信託分離の意向に従わず、10年余り大蔵省と争った結果、ついに唯一の信託併営銀行と認めさせたため現在でも不動産仲介業務ができる。

りそなHDの不動産収益
激しい攻防の歴史を刻んできた銀行と不動産業界。大手信託銀行の中堅幹部は、SMBC信託銀行が名古屋で不動産仲介を始めたことについて、「不動産業界がよく認めたものだ」と驚きを隠さない。今回はSMBC信託が全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の会員との共存共栄をうたう「合意書」を結び、周到に根回しをしてきたことが奏功したとみられる。全宅連関係者はSMBC信託と合意書を締結した理由について「ノーコメント」としたうえで、「基本的に銀行の不動産業務に反対する姿勢は変えていない」と話す。

不動産仲介に群がる銀行

三井住友銀行の子会社であるSMBC信託銀行が10月、名古屋市内の拠点でひっそり始めた業務がある。不動産の売り手と買い手をつなぐ仲介ビジネスだ。中小不動産会社などに配慮するため、同行は3月に全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と「合意書」を締結。仲介取扱店の拡大に際し事前に全宅連に相談し、取引相手は富裕層や大企業などの大口に絞るといった内容だ。そこまでしてやる狙いは手数料だ。「売買価格の3%+6万円」。400万円超の不動産の仲介手数料はこう相場が決まっている。[…]銀行にとって不動産手数料は魅力的だ。地方銀行が毎年、金融庁に規制緩和を求めている「ほぼ唯一のテーマ」(同庁幹部)も不動産仲介解禁だ。信託銀行と異なり、地銀などの普通銀行に認めるには法改正がいる。不動産業界の反発が強くハードルは高いが、地銀側は「空き家対策などで積極的に貢献できる」と解禁の働きかけを強めている。

(2016年11月2日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

SMBC信託銀行

全宅連の会員企業が主に個人取引を扱うのに対し、法人や富裕層など大口取引が中心の信託銀行では顧客層が重ならない面もある。「こうした状況に鑑みて、全宅連はSMBC信託の不動産業務にあえて反対しなかったのではないか」と大手銀関係者は指摘する。

SMBC信託の動きに刺激を受けて、かねて不動産業務の解禁を求めてきた地銀が勢いづく可能性もある。「アリの一穴にならないか」と既得権益を持つ信託銀や不動産会社は警戒する。不動産ビジネスを巡る攻防は、新たな幕を開けるかもしれない。

(2016年11月2日日本経済新聞朝刊抜粋)

信託銀行とは、銀行法で定める銀行業務以外に、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律(兼営法)により、信託業法に定める信託業務やその他業務(併営業務)という業務が認められている銀行のことだ。わかりやすくいうと、一般の銀行の業務として顧客から現金を預かるだけでなく、株や債券などの金融資産、不動産などを預かり、管理・運用を行う。

特に、大手信託銀行は、その他業務で不動産仲介業務を営んでいること、不動産に関連した信託業務(所有者から信託された土地の受託者として開発・運営などを行う「土地信託」など)を従来から行っていたこともあり、不動産業務に精通していることから「不動産管理処分信託」の受託者として広くその役割を担ってきた。この営んでいることとは、2002年当時に既に仲介業務を営んでいた信託銀行を指しており、これら以外の信託銀行は、現物不動産の処分を業(不動産仲介業)として行えないため、「不動産管理信託」の受託に制限されている。

ちなみに不動産信託の市場規模についてだが、不動産管理処分信託を中心とする「不動産信託」(不動産を信託財産とする信託のこと)の受託残高は、年々増加しており、2016年3月末時点で約32.1兆円に達している。

不動産信託受託額の推移

信託協会のデータより抜粋)

銀行を持つ財閥企業で不動産仲介業務を行っている大手の会社は、大きく分けて信託銀行系か不動産デベロッパー系の2つに分かれる。

信託系とデベ系の不動産仲介の違い
信託銀行系 不動産デベロッパー系

 

商業銀行系:りそなホールディングス→りそな銀行

(→は子会社をあらわす)

仲介手数料収入ランキングは以下の通りだ。(単位:百万円)

企業名(2016年の店舗数) 2014年度 2015年度 2016年度
三井不動産リアルティ(275) 74657 70750 75609
住友不動産販売(257) 52666 54311 56303
東急リバブル(158) 40069 41546 48379
野村不動産アーバンネット(72) 24520 25833 28028
三菱UFJ不動産販売(43) 13965 14170 17351
三井住友トラスト不動産(71) 15114 15538 17100
みずほ不動産販売(45) 10103 11037 13568
大京グループ(67) 7987 7453 7840
三菱地所リアルエステートサービス(9) 10578 9996 7534

今回の日本郵政の狙いはまさに野村不動産の仲介部門である「野村の仲介+」(野村不動産アーバンネット)ではないかと考えられる。

そもそも、今回の日本郵政によるデベロッパーとしての野村不動産買収という視点で考えてみると、東京都心部や大阪は別として、全国の地方に点在する郵便局で再開発して高い利回りを得られる場所がどの程度あるのかと疑問が浮かぶ。

日本郵政・野村不動産買収

NHK NEWS WEBより抜粋)

しかし、よく考えて欲しい。地方の郵便局に不動産の売却・購入の仲介コーナーや新築マンション(プラウド)や投資用不動産コーナーができたらどうだろうか。実際、驚異的な販売力を持つことになるだろう。

地方の金額が安い物件では仲介手数料が低いという人もいるかもしれないが、買取してリフォームし再販売するという選択肢もある。実際、不動産買取大手NO.1のカチタスは地方の物件を買取再販して高い収益をあげている。

ついにあのニトリが不動産買取再販へ参入!

ついにあのニトリが不動産買取再販へ参入!

2017.04.28

これはまさに銀行がしたかったことだ。銀行だって、本音をいうと信託銀行経由ではなく、店舗内に不動産仲介コーナーを置きたいはずだ。そうすれば、現状の信託銀行経由でさえ、これほどの収益を上げているのだからさらに収益を上げれるはずだ。

妨げているのは銀行法だ。

銀行持株会社の制限

銀行が他業種の会社を買収して子会社にできないのは理由がある。それこそ、不動産会社を子会社にして融資したあげく、巨額な負債を残して倒産すると銀行本業、つまり預金に被害が出るからだ。

銀行の他業禁止の趣旨

ここで、疑問が出てくる。「あれ?日本郵政は銀行法上の銀行持株会社に相当するのでは?」と。

実は郵政民営化法にはウルトラCがあるのだ。

日本郵政が野村不動産を買収できる理由

つまり、日本郵便が野村不動産を買収するのに何の問題もないのだ。郵便局に不動産コーナーを置こうが何の問題もない。仮に1店舗ずつに野村不動産の人員を割かなくても、不動産仲介の相談があったときに派遣すればよい。全国約25000局ある郵便局は圧倒的すぎる。

郵便局の数

そもそも、人口減社会に突入し、新築を建てて売れるのは駅近の収益力があるところだけに限られている。そのため、各社新築から中古不動産売買(不動産仲介)やリフォームに力を入れ始めている。その中で、野村不動産の持つ不動産開発・不動産仲介・不動産管理のノウハウとそれを提供できる日本郵政の土地とネットワーク、お互いにメリットのある統合になるだろう。

もし、日本郵政がこのシナジーを考えて買収を考えているというのであれば、当然不動産業界団体から猛反発をくらうだろう。また、銀行もここぞとばかり不動産仲介業務の許可を申し立て、業界団体を巻き込んだ闘争になるだろう。

とはいえ、本当に買収が実現可能かどうか考えた場合、難しいのではないかと思われる。新規業務に関する規制として郵政民営化法第8条で、日本郵政・日本郵便・ゆうちょ銀行・かんぽ生命の4社の業務には、郵政民営化法上 「同種の業務を営む事業者との対等な競争条件を確保するために必要な制限」がかけられていることから、これを盾にして阻止するはずだからだ。

本日、5月15日の野村不動産ホールディングス(3231)の株価はストップ高で値がつかなかった。一方、日本郵政(6178)はわずか5円高の1402で終わっている。

日本郵政の本当の目論見はどこにあるのだろうか。今後の動きが注目される。

 

日本郵政が野村不動産を買収

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産仲介を行う。ITを駆使して資産として不動産を高く売却するために、2015年12月に日本で初めて、実際に不動産(マンション)を売却した不動産会社名と売却価格がわかる「iQra-channel(イクラちゃんねる)」をリリースし、売却実績の情報開示を行いつつ、不動産売却に関わる情報も発信している。宅地建物取引士。