住宅ローンを借り換えた場合、住宅ローン控除は受けられる?

住宅ローン控除のイメージ画像byいくらチャンネル

近年、「住宅ローンの借り換え」する人がジワジワと増えてきています。

特に「マイナス金利」という言葉とともに、住宅ローンの借り換えが話題になりました。既に住宅ローンを借りている方は、現在の金利を見て借り換えを検討したり、変動金利から固定金利への借り換えを考えている方もいます。

一つ気になることはありませんか?

住宅ローンを借りて不動産を購入した場合には、「住宅ローン控除」という税金が還ってくる制度がありますよね。住宅ローン控除の適用条件は色々ありましたよね。

所得税が還ってくる住宅ローン控除をわかりやすく説明する

2016.01.12

住宅ローンを借り換えた場合、引き続き住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか。

 

借り換えた場合でも、住宅ローン控除を受けることができる

以下の要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、借り換え後の住宅ローンについても住宅ローンの控除を受けることができます。

・新たな住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかなこと〈全部事項証明書や金銭消費貸借契約書などにより確認できること。(提出の必要は無し。)〉

・新たな住宅ローンが償還期間が10年以上であることなど、住宅ローン控除を受けるための以下の要件を満たすものであること

対象となるローン
  • 住宅とその敷地の取得のための借入金であること
  • 返済期間10年以上の借入金であること
  • 下記の借入金融機関等からの借入であること
  1. 銀行
  2. 住宅金融支援機構
  3. 信用金庫・信用組合・農協
  4. 各種公務員共済組合
  5. 地方公共団体
  6. 勤務先(年利1%以上のもの)など
住宅の要件
入居時期 取得後6ヶ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること
適用期限 平成31年6月30日までの入居に限る
その年の所得合計 3,000万円以下(給与の場合3,245万円以下)
その他の特例との関係 その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除特定居住用財産の買換え特例を使っている場合は適用できません。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

このように、借り換え後のローン期間が10年以上であることが大前提です。借り換え前のローンの期間と通算することはできません。

借り換え前のローンのときに確定申告を行っていれば、借り換え後にあらためて届け出を行う必要はありません。ただし、住宅ローン控除を受けれる年数は、居住の用に供した年から10年間であり、借り換えによって新たに延長されることはありません。つまり、借り換えた後にさらに10年間控除を受けれるわけではないということです。

住宅ローンの借り換えの際には、登記費用や保証料などの諸費用が必要になります。銀行によっては、この諸費用を新たな住宅ローンの融資額に含めて貸してくれます。諸費用を加えるとローン残高が増え、借り換え前の銀行の年末残高よりも、借り換え後の年末残高が多いことになります。これは違法になってしまいます。

実際に計算してみましょう。

例題

借り換え前の住宅ローン

・ローン残高:3,000万円
・年末の残高予定額:2,900万円
・残り期間:27年3カ月(住宅購入後7年9カ月経過)
・金利:2%

借り換え後の住宅ローン

・ローン開始額:3,050万円
・年末残高:2,950万円
・融資期間:27年
・金利:1%

住宅ローンの借り換え前の住宅ローン控除で受けられる税金還付の上限金額は、2,900万円×1%で29万円になります。

もし、借り換え後の年末残高をそのまま使ってしまうと、2,950万円×1%で29万5千円となり、借り換え前の金額(29万円)よりも、多く税金の還付を受けてしまうことになりますよね。

そこで、住宅ローンに諸費用も加えて借り換えをした場合は、年末残高を以下のように調整する必要があります。

現在の年末残高 × 借り換え時のローン残高 ÷ 借り換え時のローン開始額

計算すると、2,950万円×3,000万円÷3,050万円=29,016,393円ということになります。借り換え後と借り換え前とでは金利が異なるため、借り換え前の年末残高と同額にはなりませんが、この計算により調整をします。最終的に、この2901万6393円の1%=29万100円が住宅ローン控除の上限となります。

会社員(サラリーマン)は新たな届出をする必要がなく、住宅ローン控除は年末調整で問題ありません。ただし、住宅ローンの借り換えをした旨を年末調整を担当している部署へ報告する必要があります。報告が無いと、単純に年末残高で算定してしまい、間違った年末調整となる可能性があります。

自営業等で自分で確定申告をしているのであれば、自分で上記の計算をしなければなりません。税理士に依頼している場合は、住宅ローンを借り換えた旨を同様に報告しておきましょう。

 

繰り上げした場合の住宅ローン控除について

住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」であることが条件です。繰上返済した結果、最初の返済日から繰上した結果短くなった最終の償還月まで10年に満たないときは、繰上返済後、ローン控除の適用を受けることはできません。しかし、期間が10年以上であればその年以後もローン控除の適用が受けられます。

 

おまけ:住宅ローンの借り換えについて

上記のように、住宅ローンの借り換えについて、自分だけで判断するのは非常に難しいと思います。近年、以下のような住宅ローンの借換えに特化したサービスが次々と出てきています。ぜひ、利用してみてはいかがでしょうか。

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