買換が原因での家の売却方法(土地・戸建・マンション)

買換が原因での家の売却方法

家の買換えが理由で、家(土地・一戸建・マンション)を売却するというケースは決して少なくありません。

例えば、子どもが生まれたり、大きくなって部屋が必要になったり、転勤があったり、定年退職して広くなった家から利便性の高い住まいに移ったりと、人生の節目のできごと(ライフイベント)により、買換えの機会は訪れます。

家の買い換えって、売ってから買うの?買ってから売るの?

家の買い換えって、売ってから買うの?買ってから売るの?

2017.07.31

こちらは国土交通省が2016年に調査した「住み替え前の住宅の種類(平成28年度住宅市場動向調査を平均したもの)」の回答になります。

住み替え前の住宅の種類

圧倒的に賃貸住宅が多いですが、現在、賃貸に住んでいる人が不動産を購入する場合や、持ち家に住んでいる人が売却して賃貸に移る場合は、買換えにあたりません。上記の21.3%に該当する人が、新居を購入する場合に買換えにあたります。

不動産の買換えとは、持ち家を売却して、新居を購入すること(売却先行型)、もしくは、新居を購入して、持ち家を売却すること(購入先行型)のことです。

こちらも国土交通省が2016年に調査した「住み替え前の住宅の処分方法(平成28年度住宅市場動向調査を平均したもの)」の回答になります。こちらの数字は住み替え前、持ち家に住んでいた人の数字になりますが、過半数が売却していることがわかります。

住み替え前の住宅の処分方法

特に不動産の買換えによる売却は、特に「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という売却先行型の人を指します。

自己資金(現預金)が豊富な人は、理想の新居を見つけてから売却すれば良いでしょう。また、住宅ローンの残債が残っていない人は、理想の新居を見つけて住宅ローンを組み、それから売却すれば良いわけです。

これら購入先行型の売却は空き家にして売却しますので、どちらかというと資産売却にあたります。

空き家にしている家の売却方法(土地・戸建・マンション)

空き家にしている家の売却方法(土地・戸建・マンション)

2017.03.17

ここでは、「先に持ち家を売却して、新居を購入する」売却先行型の買換えについての売却方法についてわかりやすく説明します。

買換えの場合の不動産売却について、どのようにするのが得策なのでしょうか。

 

買換での不動産売却はそれほど売却金額が下がらないが、売却期間については巡り合わせ(運)の要素が強い

買換えするために家を売る方法は、普通の不動産売却と何ら変わりありません。

不動産売却の流れが知りたい方は『不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー』をご覧ください。

不動産(マンション/戸建て/土地)を売却するには?ー不動産売却の流れー

2016.11.17

売却先行型の買換えは、今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買換え方法です。売却期間中に購入物件を探す中、先に売却が決まったパターンも含まれます。

住宅ローンが残っているのであれば、その金額より高く売却できるよう売出価格を決めます。少しでも高く売れると、その分次の新居のグレードがあがるため、売主のほとんどが「納得できる、少し高めの金額」で設定することが多く、「仲介」という売却手法を選びます。

不動産売却方法の一つ「仲介」はどのような売却の場合に選ぶべきか

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2016.10.12

買換えする場合、次の新居も探さなくてはなりませんから、比較的売却期間は長めに設定されます。

売却理由と売却期間(買換)

一般的に、不動産売却査定書における査定価格とは、3ヶ月という期間で売却できるであろうという金額を示しています。「納得できる、少し高めの金額≒相場価格より高い」ことが多いため、売主希望の金額で売却活動を行った場合、売却期間が3ヶ月以上と他の売却理由と比べて長くなることが多いです(急いで安く売る必要がないからです)。

売却理由と成約価格(買換)

査定価格に比べて、少し高い「納得できる、少し高めの金額」というのは、相場価格に比べてめちゃくちゃ高いというわけではないということです(相場価格より大幅に高いと売れず、次の購入物件も買えなくなる)。そのため、うまく少し高めの金額で売却が決まることもあります。

一方、売れる前に買いたい物件が見つかった場合、早く売る必要が出てくるため、値下げに動く傾向が見受けられます。とはいえ、次の不動産購入の資金に充てなくてはならないため、そこまで値下げれるわけでもありません。

いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがまるでなにかの縁のように見つかる不動産購入。片方だけでも成立することが難しいのに、同時期にできる可能性はグッと低くなります。

これが、買換えでの不動産売却はそれほど売却金額が下がらないが、売却期間については巡り合わせ(運)の要素が強いということなのです。

◯◯価格について

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。
査定価格…本当は「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出ししている不動産の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと「取引価格」ともいう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

家の売却と購入を「同時」に行う買換えを行う人は、まず自宅がいくらぐらいで売れるか査定してもらう必要があります。自宅を売却しても住宅ローンが残りそうな人は、新居の購入を断念しなければならないかもしれません。

売却金額を資金に、次の新居の予算や資金計画を立てるため、できるだけ正確に自宅を査定してもら必要があります。不動産会社に自宅にきてもらい、査定してもらいましょう(訪問査定)。

訪問査定で売却をお任せすべき不動産会社かを簡単に見極める方法

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2016.10.10

ただ、まだ買換えもするかどうか決まってない段階で、不動産会社に査定してもらうのは、無理やり売却を推し進められそうで怖いという方もいます。そのような方は、正確性という意味ではあまり意味はありませんが、机上査定してもらっても良いでしょう。およその金額はわかります。

なぜ机上査定で不動産査定してもらっても何の意味がないのか

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2016.10.08

過去実際に売れた金額=成約価格を知れば、不動産会社を通さず、できるだけ正確な不動産価格を知ることもできます。

家は、一生にする買い物の中でも恐らく一番高い買い物でしょう。あなたの財産です。特に買換えにおいては資金になります。売却するときに、よく考えて計画的に、そして戦略的に売却することをお奨めします。

 

買換が原因での家の売却方法

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