中古の不動産にメリットの多い既存住宅売買瑕疵保険とは?

不動産の税金のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたは既存住宅売買瑕疵保険(きぞんじゅうたくばいばいかしほけん)という不動産の保険を知っているだろうか。

聞きなれない言葉で、難しそうな名前だが、もし、あなたが中古の不動産購入を検討しているのであれば、メリットが多いため必ず知っておくべき保険だ。

ここでは、既存住宅売買瑕疵保険について説明する。

 

既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産のメリット

その不動産が既存住宅売買瑕疵保険(きぞんじゅうたくばいばいかしほけん)に加入していると以下の優遇を受けることができるかもしれない。

  • 住宅ローン控除制度〔所得税が控除される〕
  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 相続時精算課税選択の特例
  • 住宅取得等資金の非課税制度
  • 住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置〔登記費用が安くなる〕
  • 中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置〔不動産取得税が安くなる〕

これほど、優遇があるのであれば既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産の方がよい。

それだけでなく、瑕疵の保証もしてくれる。

既存住宅売買瑕疵保険とはなんだろうか。

 

既存住宅売買瑕疵保険とは?

瑕疵(かし)とは、簡単に言うと「家の見えない欠陥」ことを言う。

中古不動産は住んでみないと欠陥がわからないことも多い。それにも関わらず既存住宅(中古住宅)の売買でも、売主が個人の場合、瑕疵担保責任期間が引渡し後1ヶ月から3ヶ月程度で、責任を負わないとする特約も有効となっている。瑕疵担保責任期間(かしたんぽせきにん)とは、売主が物件を引渡しした後も見えない欠陥がもし発覚した場合、買主に補償しなければいけない期間のことを言うが、宅地建物取引業者(=不動産屋)が売主となる中古住宅の場合でも、瑕疵担保責任期間は宅建業法に定められた最低期間である2年間に限定されることが多い。そのため、中古不動産を購入するときに、瑕疵の対応が不安材料の一つとなっていた。

そこで、平成22年4月から、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社(これを住宅瑕疵担保責任保険法人という。)による取り扱いが始まったのが「既存住宅売買瑕疵保険」だ。強制ではなくあくまでも任意保険のだが、この保険に加入していれば、購入した中古住宅に一定の瑕疵があったときにその補修費用が出てくる仕組みだ。平成23年2月には現在の指定5法人による保険が出揃い、いずれも全国を対象に業務を行っている。

(株)住宅あんしん保証
住宅保証機構(株)
(株)日本住宅保証検査機構
(株)ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証(株)

 

既存住宅売買瑕疵保険の2種類のタイプ

既存住宅売買瑕疵保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」がある。「宅建業者販売タイプ」は中古住宅を不動産屋(=宅建業者)が買い取って、一般消費者向けに販売をするときのもので、保険に加入するのはその買い取った不動産屋だ。それに対して、一般の個人が売主の場合の「個人間売買タイプ」は、保証を行なう「検査機関」が保険へ加入する。まず、売主となる個人が検査機関に対して検査と保証を依頼し、検査機関は対象となる住宅の検査を実施する。検査機関から申し込みを受けた住宅瑕疵担保責任保険法人は、不動産の引渡し前に現場検査を行なって保険を引き受ける。このようにして検査機関と保険法人による2段階の検査を受けることで、買主に対する保証がされる。なお、売主ではなく買主から検査機関に対して検査と保証を依頼することも制度上は可能となっている。

ただし、保険への加入にあたっては保険料と現場検査手数料が必要で、住宅の床面積や構造、さらに保険法人によっても費用は異なる。「宅建業者販売タイプ」の費用は、不動産を買い取った売主の不動産屋が負担するが、「個人間売買タイプ」における費用を売主と買主のどちらが負担するのか、特に決まりはない。

保証の対象となるのは、どちらのタイプも「構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分」などで、補修費用のほか、調査費用、補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われることになっている。ただし、保険の対象となる住宅は「新耐震基準」に適合しているなど、一定の要件を満たさなければならないため、全ての中古住宅が保険に加入できるわけではない。

新耐震基準について詳しく知りたい方は、「メリットだらけの新耐震基準の不動産の証明書を取得する方法」を参照してほしい。

費用については、床面積や構造などによって異なるが、一般的な一戸建て住宅で保険料と現場検査手数料あわせて8万円~10万円程度かかる。

一般の個人が売主の場合で中古住宅の購入の際に、中古住宅の検査および保証を行う「検査機関」を調べる方法については、「既存住宅検査機関検索システム」で検索できる。

 

既存住宅売買瑕疵保険ではない独自の保証

既存住宅売買瑕疵保険の「個人間売買タイプ」の費用の負担は売主か買主だけではなく、仲介業者が費用を負担しても良い。既存住宅売買瑕疵保険とは別に、中古住宅流通大手では独自の保証制度を設けていることが多い。その多くは保証期間が1年、保証上限額が250万円程度となっている。対象とする中古住宅の範囲の限定など、会社によって大きく異なる部分もある。独自の保証制度は、税制の優遇を受けることができないことには注意が必要だ。

 

まとめ

  • 既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度。
  • 強制ではなく任意の保険制度。
  • 住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を引き受ける。
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、専門の建築士による検査に合格することが必要。
  • 引渡し後、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が支払われる。

保険商品として下記の2つのタイプがある。

1 宅建業者販売タイプ(宅建業者が売主の場合)

不動産屋(=宅建業者)が保険に加入する。保険費用は不動産屋が支払う。

2 個人間売買タイプ(一般の方が売主の場合)

第三者の検査機関が、個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い、保険に加入する。保険費用は売主・買主決まっていない。

 

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