不動産における居住期間・所有期間・建築年数とはなにか?

譲渡所得のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければならない。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければならない。

その譲渡所得を計算する上で、居住期間・所有期間・建築年数というキーワードが出てくる。

ここでは、不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数について説明する。

 

居住期間・所有期間・建築年数

譲渡所得を計算する上で必要な居住用の財産の5つの特例(3,000万円特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除)の適用や長期譲渡所得・短期譲渡所得に該当するかどうか区別するには、所有期間・居住期間の判定が重要となる。

譲渡所得ついて知らない方は、先に「不動産売却の税金ー譲渡所得についてわかりやすく説明する」の記事を参照してほしい。

不動産売却の税金ー譲渡所得についてわかりやすく説明する

2016.01.24

不動産の税務上の居住期間・所有期間・建築年数とは以下の通りだ。

居住期間

不動産における税法上の居住期間とは、入居日から転居日までの期間(=日数)を言う。仮にもし、単身赴任で家族と離れて暮らしていても、その事情が解消するのであれば家族と一緒に生活すると認められる場合には、その期間は居住期間として認められる。

所有期間

不動産における税法上の所有期間は、譲渡(=売却)した年の1月1日現在で何年経過しているかで求める。

建築年数

所有期間や居住期間に対して、不動産における税法上の建築年数とは、登記簿上の建築年月日から取得までの期間を言う。

まとめると以下のようになる。

原則 応用・例外
取得日
譲渡日
  • 不動産引渡しの日(鍵の引渡し日)
  • 登記申請書類の引き渡しの日
  • 契約効力発生の日(竣工前の分譲マンションや請負建築は原則通り引渡しの日)
  • 登記日
  • 相続や贈与で取得した不動産は被相続人(=死亡した人)・贈与者が取得した日を相続人・受贈者が引継ぐ
居住の日
  • 実際に転居した日
  • 自宅の使用開始日
  • 住民票の異動日

 

土地・建物を譲渡(=売却)した場合、譲渡所得の課税方法は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分に分けられて、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断する。

所有期間 判定
5年を超える土地・建物等 長期譲渡所得
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得

つまり、平成22年4月1日に不動産(土地・建物)を取得した場合、平成28年1月1日以降なら5年超として長期譲渡所得、平成27年12月31日までであれば5年以下として短期譲渡所得になる。

さて、次の例の場合はどうだろうか。

平成27年9月10日に所有しているマンションの売却の不動産売買契約を行い、平成28年1月26日に不動産の引渡しとなった。マンションを取得したのは平成23年2月10日に新築引渡しを受けた。マンションの購入の不動産売買契約は平成21年1月23日だった。この場合は、長期譲渡所得なのだろうか?それとも短期譲渡所得なのだろうか?

不動産の取得の日、譲渡の日については原則、引渡しの日だが、契約の日をもって判断しても良いことになっている。ただし新築の場合は引渡しの日だけだ。そのため、この場合の取得日は、新築のため平成23年2月10日ということになる。譲渡の日は、契約日の平成27年9月10日でも、引渡し日の平成28年1月26日のどちらでも良い。契約日だと短期譲渡所得になり、引渡し日だと長期譲渡所得となる。この場合、平成28年1月1日以降の譲渡である引渡し日とし、長期譲渡所得を選択して良いということになる。

 

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