訪日外国人が多い大阪の民泊は今どのような状況なのか

訪日外国人と民泊(大阪)

国土交通省の発表によると、去年1年間(平成28年)に日本を訪れた外国人旅行者は推計で2403万9000人となり、これまでで最も多かった一昨年(平成27年)の1973万7409人より430万人(21.8%)増えて、過去最高を更新しました。政府は、観光を地方創生や成長戦略の切り札と位置づけており、2020年に訪日外国人数4000万人を目標に掲げています。「民泊」というキーワードも多くの人に知られるようになりました。

2017年1月、大阪府・市で、一般住宅の空き部屋に旅行者らを最短2泊3日で泊められる「民泊」事業が始まりました。政府が2016年10月に国家戦略特区で認める民泊の宿泊日数の要件を「6泊7日以上」から「2泊3日以上」に緩めたことに対応するものです。

しかし、一時期より「民泊」ブームの熱が下がっている感じもします。今、民泊はどうなっているのでしょうか。

大阪の民泊の現状がわかる記事(2016年12月27〜29日の日本経済新聞)が興味深かったので、紹介します。

民泊は今㊤

住宅の空き部屋を有料で旅行者に貸し出す民泊。国家戦略特区の大阪では条件付きで認められているが、1万1千件以上あるとされる大阪市内で実際に許可を得た物件は1%に満たない。ルールの整備が遅れるなか、需要が急拡大し、現状はインバウンド(訪日外国人)の2割弱が利用している。「正規」の民泊がなぜ増えないのか。利用実態などから探った。

民泊仲介サイト、米エアビーアンドビーを使って大阪市中央区の民泊に記者(25)が泊まってみた。マンションの一室で評価は星5つ中4.5。「部屋がきれい」など英語や韓国語の書き込みがあった。約30㎡で1DK、7人まで泊まれるとあるが今回は1人で予約した。料金は1泊約1万2千円。仲介サイトには多様な施設が掲載されており、喫茶店を改築した物件は70人まで泊まれて1泊10万円以上とあった。あるホテル事業者は「海外の旅行会社がホテル代わりに利用している」とささやく。

Airbnb

記者はエアビーで予約するため顔写真や個人情報を登録。その後、貸し手から住所、家電の使い方などを説明した文書がメールで届いた。

チェックインは午後4時から午前2時まで。記者は4時半に着いた。指示に従いダイヤル式の郵便ポストを開け、鍵を取り出す。数字のボタンを押すとオートロックの扉が開いた。部屋には幅1.5m、縦2mのベッドが3台とテレビなど家電も備わっている。Wi-Fiもつながっていた。

外出して戻ると入り口付近をうろつく男性がいた。声を掛けると上海から来た賈敬濤さん(30)で同じマンションの部屋に宿泊する予定だという。だが予約券にマンション名が記されておらず、貸し手と連絡が取れずに困っていた。民泊運用代行会社のグラップ(大阪市)によると「民泊の二大トラブルは清掃とチェックイン」という。緊急連絡先に電話してポストの番号を聞き、鍵を取り出してあげた。

賈さんは両親、娘、姉夫婦の計6人で記者と同じ広さの部屋に泊まる。民泊の利用は初めてといい、料金は1人当たり3千円程度。「ちょっと狭いけれどネットも使えて部屋もきれい」という。

アジアからの旅行客は大人数の家族連れやグループが多い複数の部屋を取らなければならないホテルよりも割安な民泊に流れているようだ。民泊データ分析のはりうす(東京・渋谷)によると大阪市内の民泊の約6割が定員4人以上という。

合同会社はりうす

記者が泊まった部屋は大阪市から民泊運営の許可を得ていない物件だった。市では滞在が6泊7日以上などの条件を設けているが、訪日客のニーズとは合っていないようだ。賈さん一家は大阪、京都、名古屋を7泊8日で巡る計画。大阪観光局の調査でも大阪の平均滞在日数は3.9日だ

周辺住民との調整という条件も事業者に申請をためらわせる。中央区のある飲食店店主は「この辺りのマンションは外国人の民泊利用が多く、騒音などのトラブルが多い」と話す。「規制は必要だと思うが、条件とする住民理解を得ることは不可能」(ある仲介事業者)との声もある。無許可営業の民泊は旅館業法違反として刑罰の対象になる恐れがある

2020年の東京五輪に向けて訪日客はさらに増える見込み。既に不足状態のホテルや旅館だけで受け入れるのは困難だ。そうした中、大阪府・市は1月から滞在日数の条件を2泊以上とするなど実態に合わせようとしている。健全な民泊市場を育成するには行政、事業者、利用者、周辺住民それぞれが納得できるルール作りが急務だ。

順位 エリア 件数
1 大阪市中央区 4,180
2 東京都新宿区 3,492
3 大阪市浪速区 2,761
4 東京都渋谷区 2,255
5 東京都港区 1,333
6 東京都台東区 1,296
7 東京都豊島区 1,167
8 京都市下京区 974
9 東京都世田谷区 784
10 大阪市北区 739

(注)対象は12月26日時点での米エアビーアンドビーの掲載物件。はりうす調べ

自宅の空き室などを友人らに有料で貸すことから広がった民泊。シェアリング(共有)エコノミーの高まりで注目を集めている。ただ、有料で旅行者を泊める施設は本来、旅館業法などで火災や衛生面への対応など様々な基準を満たした上で許可を得なければならない。大阪市、大阪府では現在、滞在が6泊7日以上など一定の条件を満たした施設を認定している。ただ、実際に届け出をして、認定を受けている施設は府市合わせても十数件(12月5日時点)にとどまっている。民泊の大半はマンションで、騒音やゴミ出しなどを巡って近隣住民とのトラブルが絶えない施設も多い。政府は民泊市場の健全な育成に向けてルールの整備を急いでいる。

(2016年12月27日日本経済新聞朝刊31面抜粋)

民泊は今㊥

空き部屋を旅行者に有料で貸す民泊はインバウンド(訪日外国人)の受け皿として存在感が高まっている。大阪観光局によると訪日客の17%が利用しており、ホテル(57%)に次ぐ。ただ、最近は施設間で稼働率に差が開いてきた。そうした中、値下げに踏み切る施設も相次いでいる

大阪市都島区のある民泊。2015年12月には2LDKの部屋を1泊約2万3千円で貸していたが、現在は約1万7700円と2割値下げした。「競合が増え、閑散期になると料金を下げざるを得ない。民泊をやめる例も相次いでいる」(ある民泊代行事業者)

民泊データ分析のはりうす(東京・渋谷)の田村幸之介最高経営責任者は「民泊は今、人気の二極化が進んでいる」と指摘する。予約サイトでは評価の高い物件が優先的に表示されるため、部屋のデザインや利用者の評価の高い物件の稼働が高まっている。目立たせようと「自ら泊まってレビューを書いている事業者もいる」(大阪市内の民泊代行業者)。

民泊の貸し手の運営支援サービスを手掛けるメトロエンジン(東京・港)の田中良介社長も「ワンルームなど狭い間取りの物件数は減少傾向にある」と指摘する。はりうすによると大阪市内の民泊施設稼働率は平均すると6割弱にとどまる。9割前後のホテルとは対照的だ

メトロエンジン

ここにきて他の民泊施設との違いを出せるサービスも登場。清掃代行を提供するグリップ(東京・港)はリネン業者などと組み、利用者が忘れ物をした場合に連絡などをするサービスを3月に始めた。これまでに250件以上と契約した。

グリップ

綜合警備保障(ALSOK)では「民泊への警備サービスの問い合わせが今年に入ってから急増している」という。近隣住民とのトラブル対策のため、転貸可能な物件だけを選んで紹介する事業者も出てきた。システム開発のリーデックス(東京・渋谷)が運営する「booken.jp」には現在、関西で数十件が登録しているという。

booken.jp

メトロエンジンでは11月、トラブル時のコールセンターや損害保険などをセットにした商品を民泊のホスト向けに発売。損害保険は三井住友海上火災保険が提供し、貸主と宿泊者、民泊の近隣住民が被る火災やケガ、盗難などの損害を最大1億円まで補償するもの。当初1カ月だけで数百件の契約があった。

ホテルや旅館より安いことで話題となった民泊だが、安さだけでは消費者をつなぎとめられなくなっている。今後、法整備が進み、行政が認可する「正規」の施設が増えれば、市場はより膨らむ半面、関連サービスにかかるコストはかさむ。単純な価格転嫁は難しいだけに淘汰の動きが広がる可能性はある。

(2016年12月28日日本経済新聞朝刊33面抜粋)

民泊は今㊦

大阪府(政令指定都市などを除く)で特区民泊の試みが始まって9カ月近くが経過したが、事業者からの申請はわずか4件。訪日客であふれる大阪市でさえ、ほぼ3カ月で8件にとどまる。事業者の注目は「簡易宿所」と呼ぶ従来の旅館業法の枠組みを活用した宿泊施設に集まっている

師走の京都。家族連れの外国人観光客が宿泊先に向かっていた。京町家の1棟貸しで家族水入らずだ。花街・宮川町の風情ある街並みも魅力。宿泊用の町家4軒を所有する不動産業の八清(はちせ、京都市)は「最近は欧米だけでなく、中国人客の利用も増え、稼働率7~8割と高水準」(西村直己専務)と話す。

八清(はちせ)

この施設はカプセルホテルと同様、法律上は簡易宿所と位置付けられ、行政の許可を得て営業する。京都市は2012年、規制緩和の一環で、京町家を1棟貸しする場合に限り、施設のフロント設置を不要にした。京町家の活用を促す面もあったが、訪日客急増に伴う宿泊施設不足の解消に役立つと期待されている。

京町家とは?

京町家と言っても定義はさまざまで、実は統一された見解はありませんが、一般的に敷地形状は、うなぎの寝床といわれるように奥行が長く、その構造は伝統的な軸組木造であり、間取りには通り庭、続き間、坪庭、奥庭を保っているか、それらを過去に有していた建物を京町家と呼んでいるものです。

同市で16年度に新たに許可を受けた簡易宿所は10月末時点で15年度1年間の1.6倍の396件。うち町家の転用が3割を占める。16年4月には厚生労働省が旅館業法の政令を改正。簡易宿所は33㎡以上の客室が必要だったが、定員10人未満なら宿泊人数×3.3㎡で営業できるようになった。全国でも開業の動きが広がりそうだ

では特区民泊に道が開かれた大阪はどうか。特区民泊の申請手続きに詳しい行政書士の雨堤孝一氏は「最近半年、大阪市内も特区民泊より簡易宿所に事業者の関心が集まっている」と明かす。

特区民泊は25㎡以上の居室で開業できる。マンション空室を活用できるが、「設置が定められた消防設備だけで追加投資が40万円ほど」(雨堤氏)。これに対し、注目されたのは二段ベッドを備えて見ず知らずの旅行客が相部屋で過ごす「ゲストハウス」と呼ぶ施設。簡易宿所の一種だ。

民泊のコンサルティングを手掛けるシェアジャパン(東京・豊島)は大阪市内に特区民泊と簡易宿所を1カ所ずつ申請した。高橋延明社長は「簡易宿所は1泊から利用でき、特区民泊より収入が期待できるため優先して計画している」と話す。

一方、大阪府市は条例を改正し、6泊7日以上だった宿泊日数を1月から2泊3日以上に短縮する。12月に入り行政書士に相談する事業者も再び増え始めた。大阪市などで特区民泊を展開する「とまれる」(東京・千代田)の三口聡之介社長は「(宿泊日数が)短縮される前提で他社に先行して物件を押さえてきた」と意気込む。目標は大阪市中心部でまず100室程度を準備する。

とまれる

20年の東京五輪も視野に、様々な形の訪日客の受け皿づくりが続く。

・特区民泊
客室の広さは25㎡以上。大阪府市では2017年1月から宿泊日数を2泊3日以上に。
・簡易宿所
定員10人未満の客室なら宿泊人数×3.3㎡の広さで営業可能。1泊から利用できる。
・新法民泊
来年の通常国会に法案提出見込み。年間営業日数は180日以下に。

(2016年12月28日日本経済新聞朝刊33面抜粋)

 

訪日外国人と民泊(大阪)

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産仲介を行う。ITを駆使して資産として不動産を高く売却するために、2015年12月に日本で初めて、実際に不動産(マンション)を売却した不動産会社名と売却価格がわかる「iQra-channel(イクラちゃんねる)」をリリースし、売却実績の情報開示を行いつつ、不動産売却に関わる情報も発信している。宅地建物取引士。