「新築マンション価格の上昇のピークは過ぎた」-野村不動産HD

『プラウド』-PROUD-の新築マンションブランドで知られる野村不動産。野村不動産HDの社長も、右上がりだった新築マンション価格の上昇のピークは過ぎたと判断しているようです。

マンション価格 上昇一服

首都圏の新築マンションの価格が上昇し、サラリーマンに手が出しにくい水準が続いている。一方で家計に余裕のある共働き夫婦やシニア層が利便性の良い物件を好んで購入する傾向が強まり、好調な都心や駅近、苦戦する郊外という立地の優劣も鮮明だ。マンション市況について野村不動産ホールディングスの沓掛英二社長に聞いた。

――新築マンション市況をどう評価しますか。

「地価や施工費の上昇を反映して価格が上がり、昨年夏から販売は調整局面に入っていた2020年の東京オリンピックまで堅調との見方もあったが、少し早い

一部でいわれる『崖』が来た実感はない。当社は19年3月期までは戸建てを含め年間6千戸の住宅を供給できる。それ以降もこの水準から大きく変わらないだろう」

――18年3月期は一部のマンションで想定より売り出し価格を下げ営業減益を予想しています。

「(販売価格が高すぎて手が出せない)顧客のニーズを踏まえて20%台だった分譲マンションの粗利益率を19%台前半の水準まで許容するようにした。4~6月のマンションの売れ行きは巡航速度に戻っている。7月の契約は非常に良かった。さらなる価格の調整が必要とは考えていない」

――マンション価格は今後どうなりますか。

住宅の価格は地価、建設費、購入者の資金の3要素から成り立つ地価は上昇が続くが、天井知らずで上がる局面ではない五輪を見据えた再開発も一巡し、建設費上昇も落ち着いた販売価格上昇はピークを過ぎた印象だ日本経済が堅調で所得水準は少しずつ上昇する状況価格は横ばいで推移するだろう

――ライフスタイルの変化を見据えた住宅開発の方針を掲げています。

高齢化により、足元のトレンドは明らかに郊外の戸建てから駅近など利便性の高いマンションにニーズが移っているJR立川駅前(東京都立川市)のマンション『プラウドタワー立川』で50歳以上が全体の6割を占めるのは象徴的だ

※野村不動産分譲「プラウドタワー立川」(東京都立川市曙町2丁目2-28)総戸数319戸(非分譲住戸27戸含む)、2016年7月建築

「首都圏も間もなく人口減少局面に入るが要介護リスクが高まる50~79歳の人口は増える。サービス付き高齢者向け住宅を拡大するなど多くの世代を見据えた街づくりが重要になってくる」

――地方や海外の事業を広げています。

「海外はアジアを軸に積極的に展開する。住宅ニーズが量から質に転換しつつある東南アジアが基盤だ。住宅分譲だけでなく賃料ビジネスもいくつか出てきている。可能性という意味で言えば将来的に『プラウド』ブランドの輸出もありえる」

コンパクトシティー化のニーズをとらえ地方での再開発案件などを積極的に取り込むターゲットのイメージは新幹線の停車駅がある都市だ

※コンパクトシティ…立地の良い場所に「集まって住む」ことを政策として推し進めている国の施策

立地適正化計画・コンパクトシティ・居住誘導区域

コンパクトシティ(居住誘導区域)とはなにか

――6月に日本郵政との経営統合交渉の白紙化を発表しました。

「企業価値向上の観点から(郵政が持つ都心の一等地の共同開発など)様々な角度で検討したが独自成長を求めることになった。日本郵政との再交渉は考えていない。戦略的なM&A(合併・買収)はあり得るが(同規模の)不動産会社同士の統合はないだろう」

(2017年9月3日日本経済新聞朝刊2面抜粋)

今年の3月時点で、すでに新築マンションの価格はピークを迎えたことをこちらの記事で示唆しています。

「マンションバブルは崩壊はしない。が、上昇もしない。居住用不動産は(少しぐらい下がったとしても)引き続きダラダラと横ばいに高止まりが続くと考えられる。」

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大阪でも4月時点でピークは既に迎えていました。

「今の大阪の状態は、大阪市内のマンション価格が一旦、頂点に達しピークアウトしたものの、すぐに崩壊するわけではなく、低金利という支えによって一進一退を繰り返す状況に入ったとみられる。」

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大阪では中古マンションもピークを迎えたという記事です(東京は未だ上昇中です)。

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また、新築マンション販売は昨年に比べて好調で「底入れ」したとみられています。

「新築マンション販売が好調にみえる関西ですが、郊外はともかく中心部の需要の実態は首都圏と同じく、DINKSシングル層中国人(外国人)投資家子育てを終えたシニア層と、家計に余裕がある世帯であり、本来の実需である若いファミリー層の購入意欲は、物件高騰化の影響でついていけず弱い…」

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また、コンパクトシティについても言及していますね。今後、不動産の価値は居住誘導区域内かどうかということがスタンダードになるのではないでしょうか。

 

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