いよいよ大阪市の中古マンションは値下がりに転じる

いよいよ大阪市の中古マンションは値下がりに転じる

中古マンションの上昇相場も終わるようです。特に大阪市の中古マンションは下落に転じたようです。

中古マンション、頭打ち 値上がり続き「高値の花」に 大阪市では下落

中古マンション価格の上昇局面が終わりつつある。東京23区の売り出し価格は2016年末をピークに伸び悩み、大阪市では下落に転じ始めた。新築マンションに連動して価格が高騰し、買いたくても買えない消費者が増えている。一部では成約件数も減り始め、一段の賃金上昇などがなければ値下がりが鮮明になる可能性がある。

「中古も高い。どうせなら新築に住みたい」。東京都に住む20代の男性は今春、中央区の湾岸エリアの新築タワーマンションを契約した。価格は3LDKで7000万円台前半。周辺の築10年程度の中古も検討したが、販売中の新築より高い事例もあり、新規物件の購入に切り替えた。

中古マンションが脚光を浴びたのは13年以降。地価や建築費の上昇、国内外の富裕層の購入増を反映して新築の価格が大きく上昇し、手が届かない消費者が中古市場に目を向け始めた。昨年は初めて中古の契約戸数が新築を上回り、価格を押し上げてきた。

しかし、値上がり続きで中古マンションも「高根の花」に変貌。ここにきて消費者の間には敬遠の動きともいえる兆しが出てきた。東日本不動産流通機構によると、4月の東京都区部の中古マンション成約件数は13カ月ぶりに前年同月を下回った。

値上がりも止まった。東京カンテイ(東京・品川)によると、都区部の平均希望売り出し価格(70平方メートル換算)は4月時点で5323万円。3年前と比べ3割高いが、昨年末比だとほぼ横ばいにとどまる。

高級物件が多かった世田谷区では、既に15年秋から上昇の勢いが止まり、横ばい傾向が続く。港区も六本木や赤坂などで「海外投資家の買いが鈍ってきた影響もあり、一時期より需要が落ちてきた」(野村不動産アーバンネットの木村州宏・営業推進部長)。

東京カンテイ…2017年4月主要都市別70㎡あたりの中古マンション価格

既に値下がりに転じた都市部も出てきた。東京カンテイがまとめた大阪市の4月の平均希望売り出し価格(同)は2816万円。昨年末から2%強安くなった。

大阪エリアはリニア中央新幹線の延伸の前倒しや訪日外国人客数の拡大などを材料に、実需や投資需要が中古マンションに集まった。ここにきて「住宅を初めて購入する消費者の需要が価格上昇についてこられなくなった」(東京カンテイの高橋雅之・主任研究員)。東京に比べ高価格物件を購入できる層が薄いことも、反落につながったとみられる。

東京エリアでは都心部に近い台東区が過去1年で1割近く上昇。「交通の便がよい割に価格が相対的に安い」(三井不動産リアルティの岩楯良一・上野センター所長)という。名古屋でも上昇傾向が続くなど、値上がりの勢いは依然として地域差がみられる。

本格的な賃金の増加によって購買余力が高まらなければ、中古価格の上げ余地も限られてくる。高値が続けば消費者の「中古マンション離れ」が本格化し、反落傾向が強まる可能性もある。

(2017年5月30日日本経済新聞朝刊20面抜粋)

下落に転じたというのは、大げさすぎるかもしれません。上昇局面は終わり、一進一退局面に入っているというのが正確なところです。このまま、下がり続けるという予測はたてていません。

「大阪市のマンションが止まってしまった原因は、実需ではなく投資目的が多かったこと、あとは高騰したことにより、マネーが地方へ行ってしまったこともある。結果的に、実需であったDINKSや高齢者にとって、価格高騰により、住宅ローンが大阪市内の賃料を上回り始めたことから二の足を踏み始めている。賃貸で借りた方が安いのだ。」

「今の大阪の状態は、大阪市内のマンション価格が一旦、頂点に達しピークアウトしたものの、すぐに崩壊するわけではなく、低金利という支えによって一進一退を繰り返す状況に入ったとみられる。」

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2017.04.06

不動産の上昇はもちろん東京から始まったが、その後に始まった大阪での上昇は、東京における上昇スピードに比べて短期間で猛烈に上昇しました。特にそれまで地盤沈下の酷かったミナミが、インバウンドの恩恵を一身に受け、キタと並ぶほどまで価格を上昇させたことがその要因でした。

ミナミの帝王完全復活!全国の地価上昇率TOP5はすべて大阪が独占!

2017.04.01

ただ、もう大阪市内では「とりあえず物件を買えば上昇して、転売して利益が出る相場は終わった」ということがいえます。

悲しい事実を言えば、やはり大阪はキタ・ミナミといえども東京には勝てっこないという事実を突きつけられていることでしょうかね。

こちらは、先程の70㎡あたりの中古マンション価格の地域別をさらに詳細に示したものです。東京都心6区(千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区)がほぼ横ばいの上昇で推移しているのに対し、大阪市中心6区(北区・中央区・福島区・西区・浪速区・天王寺区)は、横ばいを維持できない状況です。

東京カンテイ70㎡中古マンション価格2017年4月各都市圏中心部

東京都心6区は、株でいうところの「押し目待ちに押し目なし」状態なわけです。

押し目待ちに押し目なし

押し目とは上昇局面にある相場の一時的な下落を狙って買いを入れることを指すが、この押し目の機会を待っているものの、強い地合いが続いて押し目のチャンスがないことや、結果として高値つかみしてしまうことを言う。

少しでも価格が安くなれば、購入を待っている消費者が東京にはいるのに対し、大阪は押し目ができている時点で、まさに「住宅を初めて購入する消費者の需要が価格上昇についてこられなくなった」状態と考えられます。つまり、ピークアウトですね。東京と購買力(収入)の違いを見せつけられ、地方都市大阪となってしまった事実がここにはあります。

とはいえ、大阪にももう少し安くなれば買いたいという人はいるわけで「一進一退になる」とはそういう意味なのです。

大阪がもう一度上昇するには、東京都心6区が再び上昇カーブを描くことが最低条件ですし、そもそも人口が増えないなか上昇が続く方がおかしいでしょう。実際、大阪はすでに実需ではないところで価格形成されているため、さらに東京都心が上昇することで、相対的に安い大阪に対して投資目的での購入を期待するしかないということになります。

特に気がかりなのが、成約する割合に対して、中古市場に新たに出てくる新規物件の割合が増加し続けていることです。こちらは、近畿レインズが発表している2017年4月近畿圏中古住宅市場の需給状況を示したグラフです。

こちらのグラフは、成約物件を需要側、新規登録物件を供給側に見立て、成約に対する新規登録の件数倍率及び価格乖離率から市場の需給状況を捉えるものです。

4月の成約に対する新規登録の件数倍率は3.28倍、新規登録に対する成約の価格乖離率は−4.6%でした。4月の件数倍率が意味しているのは、成約件数が横ばいだったのにも関わらず、新規登録件数は増加していることを意味しています。また、売りたい人もこれ以上の価格の上昇は見込めないとして、新規登録価格が横ばいとなっており、見かけ上、価格乖離率はタイト方向に変化していますが、成約価格が上昇していないことを意味しているわけです。

不動産の相場価格とは成約価格であって売出価格ではない

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2017.05.27

マンションをピークで売却したいと考えていた人は、「これ以上、大阪市は上がらない」と判断できるのであれば、売却するタイミングといえるでしょう。

ちなみにマンションは高いですが、一戸建てはそれほど上昇していません。マンションを売却して一戸建て購入の買い換えを考えていた人にとっては、まさに理想的なタイミングなのかもしれませんね。

いよいよ大阪市の中古マンションは値下がりに転じる

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