固定資産税・都市計画税について知ろう

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あなたが不動産を所有していると固定資産税と都市計画税を払わなければなりません。

固定資産税・都市計画税とはどのような税金でしょうか。また、不動産によって安くなることはあるのでしょうか。

まずは不動産における固定資産税・都市計画税とは何かを知りましょう。

 

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点での土地・建物の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に対し、標準税率1.4%で市区町村(東京23区は区ではなく東京都)が課税する地方税です。

どの市町村も一律1.4%の税率ということではなく、独自に税率を定めることができるため、市町村によって税率が異なります。納税は送られてくる納税通知書で納税します。一括払い又は年4回の分納のいずれかを選ぶことができ、都市計画税と一括して納税します。

固定資産税の計算方法

税額=固定資産税評価額を基にした課税標準×1.4%(標準税率

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」を計算する上で基になる金額のことで、3年に一度見直されます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。

不動産売買に必要な固定資産評価証明書・公課証明書の取得方法

2016.06.03

公示価格とは?

毎年1月1日時点における一般の土地の価格を公示価格といい、その年の3月に国土交通省より発表されます。

標準税率と制限税率とは?

標準税率とは地方税法に規定されている税率で、制限税率とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率のことあらわします。市区町村(地方公共団体)は条例により自由に税率を定めることができるので、標準税率は自由に定め、制限税率はその上限までの税率を採用しています。そのため、固定資産税・都市計画税・不動産取得税の税率は、不動産の所在する市区町村に個別に確認しなければなりません。

 

固定資産税の住宅用地の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)

住宅用地(土地)
  •  小規模住宅用地(200㎡以下の部分)→課税標準×1/6
  • 一般住宅用地(200㎡超〜建物の床面積10倍の部分)→課税標準×1/3
新築住宅の建物 平成30年3月31日までの間に新築された建物は120㎡(課税床面積)までの部分について3年間(5年間)にわたって固定資産税が1/2となります。

  • 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅(マンションも含む)→新築5年間
  • 一般の住宅(上記以外)→新築後3年間
  • 専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること(賃家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)
認定長期優良住宅の建物 平成30年3月31日までの間に新築された場合には上記に加えてさらに2年度分(3年間の場合は5年間、5年間の場合は7年間)延長されます。
  • 住宅用地とは、専用住宅の土地または併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地のことです。
  • 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。
  • 別荘は住宅用地としては認められません。
  • 敷地のうえに住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます。
  • 空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく必要な措置の勧告となった特定空家等に係る土地を除きます。
  • マンションなど集合住宅は、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
  • 負担調整の特例により、3年後に急激に固定資産税の負担が増える地域は、一定の率の増加に抑えられています。

上記の軽減の特例は特に申請しなくても市町村が手続きを取ってくれます。

ただし、長期優良住宅の建物の減税を受ける際には、新築した年の翌年の1月31日までに、申告書に長期優良住宅の認定を受けて建てられたことを証明する書類を添付して、市区町村の税務課へ提出する必要があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは?

以下をみてください。

  • 更地(土地)200㎡→固定資産税24万円
  • 空家(土地+建物)の土地200㎡→固定資産税24万円×1/6=4万円

このように更地の土地のままか、建物付きの土地(建物分の税金も含める)のどちらの方が、税金(固定資産税)は安くなるのかというと後者ですよね。そのため、現実として今にも崩壊しそうにも関わらず、解体せずに残っている空家が日本全国に多く国も頭を悩ませているわけです。

その対策の一環として、平成27年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定された「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市区町村から勧告を受けたものの土地については、上記の住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されることになりました。

特定空家等とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」のうち、次のような状態のものをいいます。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

今後、空家についてはさらに課税強化の動きが続くでしょう。

 

「タワマン」の固定資産税について

「タワマン」と呼ばれる都市部の高層マンションでは、上層階に部屋を所有するほど固定資産税の負担が重くなります。

高層マンションの取引価格は、眺めの良い上層階の部屋の方が低層階より高いのが一般的ですが、これまでは床面積が同じ部屋あれば、1階でも最上階でも同じ固定資産税でした。それが2017年以降に販売される20階建て以上の新築マンション(タワマン)は、上層階の固定資産税が低層階に比べて高くなり、物件としての資産価値に応じて変わることになります。

具体的には、中間の階の固定資産税額は現在と同じにして、1階上がることに約0.26%ずつ税額が増えます。逆に1階下がるごとに税額は約0.26%ずつ下がります。例えば40階建てのマンションで20階の部屋の固定資産税が年20万円とすると、1階は約19万円、40階は約21万円になります。

  • 高層マンション1棟の合計の固定資産税額は現在と同じで、マンション内で差をつけます。
  • 40階は1階より10%高い。
  • 30階は1階より約7.4%高い。
  • 20階は1階より約4.9%高い。
  • 既存の高層マンション(タワマン)にこのルールは適用されません。
  • 他の部屋より設備が充実している部屋などは別途、税額を上乗せすることがあります。
  • 相続税については2018年度税制改正で変更される予定です。

 

都市計画税

都市計画税は、毎年1月1日時点での土地・建物の所有者に対し、最高限度0.3%以内の範囲で(=制限税率)、市区町村(東京23区は区ではなく東京都)が課税する地方税です。主に「街路や公園、下水道などの施設を充実させる」ことを目的としています。最高限度のため、市区町村によっては税率が異なり、固定資産税と一括して納税します。

都市計画税の計算方法

税額=固定資産税評価額を基にした課税標準×最高0.3%(制限税率

 

都市計画税の軽減の特例(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)

住宅用地(土地)
  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分)→課税標準×1/3
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分)→課税標準×2/3
 新築住宅の建物 原則として軽減の特例はありませんが、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。
  • 住宅用地とは、専用住宅の土地または併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地のことです。
  • マンションなど集合住宅は、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
  • 固定資産税と同様に「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく必要な措置の勧告となった特定空家等に係る土地を除きます。

固定資産税と同様に、上記の軽減の特例は特に申請しなくても市町村が手続きを取ってくれます。

 

まとめ

・固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者が納税義務者となり、その年度の納税をしなければなりません。
・市区町村が固定資産税額・都市計画税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
・固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として計算され、固定資産税評価額は3年に一回見直すことになっています。
・住宅や住宅用地については、税額の軽減措置があります。また、特に固定資産税は市区町村によって税率が異なるので、いくらぐらいになるのかを知っておく必要があるでしょう。

不動産売買に必要な固定資産評価証明書・公課証明書の取得方法

2016.06.03
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