不動産の固定資産税・都市計画税の精算方法と注意すべきこと

固定資産税・都市計画税のイメージ画像byいくらチャンネル

中古の不動産売買をする際、固定資産税と都市計画税について、どのように精算するのでしょうか。

ここでは「不動産の固定資産税・都市計画税の精算方法と注意すべきこと」についてわかりやすく説明します。

 

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点において不動産の所有者に対して課税されます。

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例えば、あなたが平成28年12月16日に不動産売買契約を行ったとします。

『売れてよかった〜』とホッとしているでしょう。しかし、売買契約のときに買主から全ての売却代金を受け取れるわけではありません。売買代金全額を受け取れるのは不動産の所有権が移る日、つまり引渡日であり、不動産は売主から買主のものとなります。

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もし、この不動産売買契約における不動産引渡日が平成29年5月31日だとしましょう。つまり、5月30日までは売主の不動産、5月31日以降は買主の不動産ということになります。

しかし、平成29年分の固定資産税・都市計画税の請求書は、売主のあなたの元に届きます。それは上記でも書きましたが、固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点の不動産の所有者に対して課税されるからです。

そのため、買主に5月31日以降の固定資産税・都市計画税を支払ってもらう必要があります。

これら売主・買主間における固定資産税・都市計画税の精算のことを、不動産業界では固都税(ことぜい)の精算[清算]と呼んでいます。

不動産の慣習において、精算日の起算日を1月1日もしくは4月1日とし、売主・買主のそれぞれの負担額については、納税通知書の年税額を日割り計算します。

1年分の固定資産税・都市計画税

このように、関東ではその年の1月1日〜12月31日の期間で計算し、関西では4月1日〜翌年3月31日の期間で計算します。この精算のもとになる期間については、日本全国それぞれの地域の慣習によって異なりますが、だいたい1月1日起算か4月1日起算で計算します。

では、実際に計算してみましょう。

例題

5月31日に不動産を引渡し、固定資産税・都市計画税の前年度の年税額が10万円だった場合、買主・売主の固都税の精算分はそれぞれいくらになるか。ただし、小数点第一位を四捨五入するものとする。

1月1日を起算日とした場合(関東)の計算方法

売主の負担…1月1日〜5月30日=150日→10万円×150日/365日=41,096円

買主の負担…5月31日〜12月31日=215日→10万円×215日/365日=58,904円

4月1日を起算日とした場合(関西)の計算方法

売主の負担…4月1日〜5月30日=60日→10万円×60日/365日=16,438円

買主の負担…5月31日〜3月31日=305日→10万円×305日/365日=83,562円

(※通常の年はこれで良いが、うるう年の場合、366日になることに注意。)

関西の売主の方がお得のように見えますが、その前の1月1日〜3月31日までの分も売主が払っているため、金額で言うと全く関東と変わりません。ややこしいですが、起算日をいつに設定するかの違いです。

納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月〜5月頃の不動産引渡し(残代金決済)においての精算方法は以下の3つの方法があります。

  1. 納税通知書が届くまで精算を延期する(届いてから精算する)
  2. 前年度の税額をもとに仮精算して、納税通知書が届いた時に金額が異なっていれば再精算する
  3. 前年度の税額をもとに精算する(再精算しない)

どの方法で精算するかについては、不動産売買契約前に売主・買主間であらかじめ取り決めておくことになっていますが、とはいえ売主・買主も詳しくないので、不動産会社が決めることが一般的です。不動産会社は、上記の3番を選ぶパターンが多いですね。

これは決済・引渡しが終わった後で、「再度売主・買主に連絡を取って精算するのが面倒」というのが大きな理由です。固定資産税・都市計画税の税額はそれほど大きく変わらないので(数十円〜数百円)、特に大きな問題になることはないのですが、「前年度の税額をもとに精算して再精算しない」を選択する場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えに当たる年税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年は、前年度の税額と大きく異なるので特に注意が必要になります。

築3年or築5年の戸建や築5年or築7年のマンションを売却すると、次の年に固定資産税が上がる可能性が高いため、安い固定資産税金額で次の年度分まで精算してしまうと、その後役所から送られてくる納税金額は上がっており、納税しなければいけない売主が損をしてしまうということになります。

そのような場合は1か2を選び、役所から届いた納付書の金額で買主と再精算すべきでしょう。契約前に不動産会社に確認しましょう。(3年に一度の固定資産税評価額の評価替えについて、詳しくは『平成27年度の固定資産税・都市計画税について知ろう』を参照してください。)

6月〜12月に不動産の引渡しをする場合は、既に届いたその年の納税通知書をもとに精算するので心配いりません。

固定資産税・都市計画税の精算で損することないように再度確認してくださいね。

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