購入してから忘れた頃に請求が来る不動産取得税とは?

不動産取得税のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産を購入すると不動産取得税を納めなければなりません。購入してから約半年後ぐらいに納付書が来るため、忘れた頃に来て「こんなに税金を払わないといけないの?」と頭を抱えるケースも少なくありません。

この不動産取得税とはどのような税金でしょうか。また取得税がいくらなのかあらかじめ計算できるのでしょうか。

ここでは不動産取得税とその計算方法についてわかりやすく説明します。

 

不動産取得税とは?その計算方法

不動産取得税とは、不動産の取得に対して課される税金で、その不動産を取得した人(個人・法人を問わない)に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、不動産を取得(購入)した時にだけ納めます

不動産の移転という事実に着目して課される流通税であり、不動産の取得に対する利益に対して課税されるものではないため、移転の事実がある限り、たった一日でも所有権を取得した場合でも課税されます。

具体的にここでの不動産の移転(不動産取得税の課税対象)とは、売買・新築・増改築・贈与・交換などであり、相続については非課税になります。

不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付することになっています。なお、納期は各都道府県によって異なります。

不動産取得税の計算方法

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%(標準税率)

ただし特例により、土地及び住宅については平成30年3月31日まで3%に標準税率が軽減されます。(住宅以外の家屋は4%)

標準税率と制限税率

標準税率とは地方税法に規定されている税率で、制限税率とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率のことあらわします。市区町村(地方公共団体)は条例により自由に税率を定めることができるので、標準税率は自由に定め、制限税率はその上限までの税率を採用しています。そのため、固定資産税・都市計画税・不動産取得税の税率は、不動産の所在する市区町村に個別に確認しなければなりません。

さらに宅地(土地)については、税金の対象金額が半分になります(平成30年3月31日まで)。

宅地(土地)の課税標準の特例(宅地の課税標準が1/2となる特例)

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/2(平成30年3月31日まで)

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」を計算する上で基になる金額のことで、3年に一度見直されます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。

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計算方法をまとめると、新築住宅及びその敷地の税額の軽減は以下の通りです。

建物 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額−1,200万円)×3%
軽減の要件(増改築含む)
  • 居住用その他も含め住宅全般に適用(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]など)
  • 課税床面積が50㎡以上(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上)240㎡以下
土地 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円 B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2[200㎡限度])×3%
軽減(控除)の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 土地を先行して取得した場合、土地取得から3年以内(平成30年3月31日までの特例)に建物を新築すること
  • 土地を借りるなどして建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

もし、認定長期優良住宅の場合は、上記の1,200万円ではなく1,300万円とすることができます(平成30年3月31日までの特例)。

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次は中古不動産の計算方法です。中古住宅及びその敷地の税額の軽減については以下の通りです。

建物 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額−控除額)×3%

不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があるので、詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所に確認してください。

新築日 控除額 新築日 控除額
1997(平成9)年4月1日以降 1,200万円 1981(昭和56)年6月30日以前 350万円
1997(平成9)年3月31日以前 1,000万円 1975(昭和50)年12月31日以前 230万円
1989(平成元)年3月31日以前 450万円 1972(昭和47)年12月31日以前 150万円
1985(昭和60)年6月30日以前 420万円 1963(昭和38)年12月31日〜
1954(昭和29)年7月1日
100万円
軽減の要件
  • 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション[住宅用]は適用外
  • 50㎡以上240㎡以下(課税床面積)
  • 次のいずれかに該当するものであること
  1. 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
  2. 1に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているものであること
  3. 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土地 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円 B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2[200㎡限度])×3%
軽減の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 土地を先行して取得した場合、土地取得から3年以内(平成30年3月31日までの特例)に建物を新築すること
  • 土地を借りるなどして建物の建築を先行した場合、新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

では、実際に計算してみましょう。

・不動産取得税の軽減が可能な場合の計算方法

例題

平成29年1月に自己居住用の中古マンション(平成20年建築、課税床面積75㎡、共有持分土地面積50㎡、土地の固定資産税評価額2,500万円、建物の固定資産税評価額1,000万円)を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか。

建物の不動産取得税→(1,000万円−1,200万円)×3%=0円

土地の不動産取得税→控除額の計算方法:(2,500万円/50㎡)×1/2×(75㎡×2)×3%=112.5万円

(2.500万円×1/2×3%)−112.5万円=0円

上記の不動産は、不動産取得税がかからないということになります。

・不動産取得税の軽減が不可能な場合の計算方法

例題

「自己居住用ではなく賃貸用マンション」という以外は上記とまったく同じ条件とした場合の不動産取得税はいくらになりますか。

建物の不動産取得税→1,000万円×3%=30万円

土地の不動産取得税→2,500万円×1/2×3%=37.5万円

不動産取得税は合計67.5万円ということになります。

 

まとめ

・不動産取得税は、売買や贈与で不動産を取得したときに都道府県が課税する地方税で、不動産を取得した時に一度だけ納めます。

・納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使って金融機関で納付します。

不動産取得税の軽減の特例を受けるための手続きは必要ない?

2016.01.07
不動産取得税のイメージ画像byいくらチャンネル

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