「不動産の表示」とはなにかーマンションの重要事項説明書の記入方法

重要事項説明書の画像

マンション(区分所有建物)を売買する際、重要事項説明書の中に「不動産の表示」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

不動産の表示とは?(マンションの場合)

マンションなど区分建物の場合、大きく敷地権・非敷地権の2種類に分けられる。敷地権とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことをいう。この場合、マンションの部屋の部分(=建物)は残して土地を売却するということはできず、土地と部屋(=建物)がセットになっているということだ。

敷地権の場合

不動産の表示(区分所有建物)

まず、マンション名と番号(建物の名称)と住居表示を記入する。そして建物の登記簿謄本の通りに記入する

登記簿(一棟の建物の表題部)

建物の登記簿謄本の表題部には「一棟の建物の表示」(建物全体)と「専有部分の表示」(売買する部屋の専有部分)とがある。延床面積の項目では、全ての床面積を足した合計の数値を記入する。登記簿(内法)面積と壁芯については以下を参照してほしい。

→『登記事項証明書を取得してどこを見るの?(マンション編)

また、大規模マンションの場合、集会室やポンプ室などが、一個の建物として区分所有者の共有となっている場合があるので、売主の登記済権利証・固定資産税納付書・管理規約などにより確認し、ある場合には空欄に記入する。

登記簿(専有部分の建物の表示)

マンションの敷地(土地)については、土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に記載されている。しかし、マンションの土地の登記簿謄本も必ず取得しておいた方が良い。敷地権登記がされているマンションであっても、現所有者が購入した時点では敷地権登記ではなく、土地と建物が別個に登記されているケースも多くあるからだ。この場合、土地と建物の登記受付番号も異なっており、それぞれに抵当権(住宅ローン等)が設定されていることがある。また、地役権や地上権についても建物謄本には記載されない

規約敷地とは?

マンションなどの区分所有建物の敷地(土地)は大きく分けて法定敷地と規約敷地に分けられる。本来、敷地とは建物が存在する土地法定敷地)とされているが、建物を利用する上で必要な駐車場や庭園、通路などが別の土地に建てられていて、個別に処分されてしまう事態を防ぐため、管理規約によってそれらもマンションの敷地に含めている(規約敷地)。規約敷地は原則、建物と分けて処分することができない。なお、規約敷地は建物と隣接していなくても設定できるので注意が必要だ。規約敷地については、管理規約で有無を確認し、その内容を記入する

非敷地権

区分所有法および不動産登記法は昭和59年1月1日に改正施行され、敷地権登記されていったが、権利関係が複雑であったり、また管理組合による否決などで敷地権の登記がされずに、従来通り土地と建物のそれぞれが登記されているケースだ。

基本的は敷地権の場合と同じように記入するが、異なる点として土地の権利の種類に関する登記の有無を記入する必要がある。

 

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