わかりにくい不動産の減価償却についてわかりやすく説明する

不動産の税金のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが不動産を売却するときや、投資用不動産を購入・賃貸するときには減価償却費を計算しなければならない。

ただ、初めてこの減価償却という言葉を知ったとき、勉強しても非常にわかりづらい。

ここでは、減価償却の考え方と主に居住用の減価償却費の計算方法について説明する。

 

減価償却とは?

減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産を取得した際に、購入費用をその耐用年数に応じて計上していく会計上の処理のことをいう。固定資産というのは不動産の建物部分がそれにあたる。例えば、家を新築で購入して、20年後も新築と同じ価値というのは無理がある。その20年の間に、家も劣化が進みキッチンや風呂などの設備も老朽化している。つまり減価償却とは、時間が経過すると価値が下がる資産の価値を、正しく評価するために行なう作業といえる。不動産の土地部分のように、時間の経過や使用により価値が減少しないものは、減価償却資産には含まれない。

 

減価償却の一般的な目的

減価償却の一般的な目的は、不動産の取得のために掛かった費用を、最初に支払った時に全て一回きりで費用とするのではなく、収益を得るために利用した期間に応じて経費として計上することが、企業会計にとって望ましいために使われる。

そもそも「税金」を簡単に言うと、収入から経費を引いて残ったお金に「税金」がかけられる仕組みだ。経費の方が大きくなると赤字で税金が払えないし、払う必要がなくなる。そうなると、儲かったお金を全て税金に取られるというのはきついので、節税の方法の一つとして、経費をできるだけ多く計上しようという考えになる。できるだけ収入に近い経費になると黒字額が少なくなり、税金が少なくて済むからだ。減価償却費は、数字上で価値が減っているだけなので、実際に支出した費用ではないが、経費として計上することができるので、減価償却費を計算した上できちんと経費とすることは節税のために重要なポイントだと言える。

最初に一般的な目的と言ったのは、不動産売却において、利益を目的として投資用不動産を購入した場合には上記の目的に該当するが、一般的に住んでいた(=居住用)不動産を売却する場合は、経費とかあまり関係ない。それよりも、「現在の税法上の建物の価値は?」という部分だと言えよう。なぜなら、実際に売れた金額より、税法上の建物の価値の方が低い場合、売却益とみなされて譲渡所得税がかかってくるからだ。

ここでは、居住用の不動産を売却する上での減価償却の考え方を中心に説明する。

 

減価償却費の計算方法(定額法)

平成19年3月31日以前取得分
減価償却費 = 建物の購入代金 × 0.9 × 耐用年数に応じた償却率

平成19年4月1日以前取得分
減価償却費 = 建物の購入代金 × 耐用年数に応じた償却率

これで年間の減価償却費を求めることができる。中古建物の場合、この数字に経過年数を掛ければ、取得費の計算に必要な建物の減価償却費を計算することができる。この居住用の建物(=非事業用)の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てる。

① 耐用年数を知る

建物の法定耐用年数とは、法律上で決まっている建物の耐用年数で、その年数のMAXを超えると法律上では価値はゼロということになる。不動産の場合、建物の構造によって大きく以下のように法定耐用年数が決められている。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)・鉄筋コンクリート(RC)造→47年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 木造→22年など
減価償却資産耐用年数表
建物 構造・用途 細目 耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 事務所用のもの 50
住宅用のもの 47
飲食店用のもの 延べ面積のうちに占める木造内装部分面積が3割を超えるもの 34
その他のもの 41
店舗用のもの 39
車庫用のもの 38
金属造のもの 事務所用のもの 骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの 38
3mmを超え、4mm以下のもの 30
3mm以下のもの 22
店舗用・住宅用のもの 骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの 34
3mmを超え、4mm以下のもの 27
3mm以下のもの 19
飲食店用・車庫用のもの 骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの 31
3mmを超え、4mm以下のもの 25
3mm以下のもの 19
木造のもの 事務所用のもの 24
店舗用・住宅用のもの 22
飲食店用のもの 20
車庫用のもの 17
建物付属設備 店用簡易装備 3
冷暖房設備 冷凍庫の出力が22キロワット以下のもの 13
電気設備(照明設備を含む) 蓄電池電源設備以外のもの 15
給排水・衛生設備、ガス設備 15

詳しくは国税庁のHP「耐用年数(建物・建物付属)」を参照してほしい。

②耐用年数の償却率を調べる

建物の耐用年数の償却率は、国税庁のHP「減価償却資産の償却率表」で耐用年数にあてはめる。なお、平成19年4月1日に償却率の改正があり、物件の取得時期によって参考する償却率が変わる。つまり、同じく耐用年数の建物でも、取得した時期が平成19年4月1日より前か後ろかで償却率が変わることに注意が必要だ。

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