価値が大きく変わるあなたの不動産に接する道路を調べる方法

道路のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたの不動産は道路に接しているだろうか?

道路に接してないと家は建てられない。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

(建築基準法第42条・43条ー昭和25年11月23日施行ー)

2m接するとは、直径2mのボールが入る状態と理解しなければならない。

あなたの不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産屋に調べてもらうか自ら役所で調べることができる。

 

役所における道路調査窓口

  1. 公道(市道・区道など)を管理している部署 例)道路管理課、道路認定係など
  2. 建築指導を行っている部署 例)建築指導課、建築審査係など

の順番で2ヶ所に行き、調べることができる。

道路管理課(公道を管理している部署)の調査

1)公道と私道

不動産売買契約の際、説明される重要事項説明書においては、一般的に「土地の所有者が誰か」によって、公道・私道を判断して記載する。しかし、役所調査においては“道路部分の土地所有者が市(区)であっても、市(区)道管理されていない道”がある。逆に“道路部分の土地が私有地であっても、役所が市(区)道管理している道”もある。そのため、役所で言う「公道」とは、必ずとも同じ定義とは限らないことに注意する。

2)市(区)が管理する道路の種類

  1. 市(区)道として認定されている→道路法による道路となっている。道路法による道路については、42条1項1号道路を参照。
  2. 道路部分の土地の寄付は受けていないが、土地(=底地)所有者が役所に対して、「無償使用承諾書」を提出することで、その部分まで市(区)道として認定し、舗装などの表面管理も市(区)で行っている。
  3. 市(区)道の認定はないが、市(区)の資産として管理している。市(区)有通路や認定外道路などと言われる。いわゆる通路

調査すべきこと

  1. 市(区)道名称・路線番号
  2. 認定(管理)幅員があれば、その幅員を確認する
  3. 図面を取得する
  • 道路台帳平面図(現況を図った図)
  • 土地境界図(官民の財産境を確定した図)
  • 道路区域図(道路の区域を確定した図)

建築指導課(建築指導を行っている部署)の調査

まずは、建築基準法上の道路の種類を確認すること。

道路種別の確認方法には、

  1. 住宅地図に建築基準法上の道路が色塗りされている
  2. コンピューター画面で確認できる
  3. 役所の窓口で直接聞く

などの方法があるが、必ずこの道路の種類で間違いないかを建築指導課で再確認すること。

なお、建築基準法上の道路は以下の通りで、詳細についてはそれぞれ確認してほしい。

建築基準法種別 内容
1 42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
2 42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
3 42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
4 42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
5 42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
6 42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
7 基準法上道路以外 43条但し書き通路、単なる通路など

 

【告示建築線(指定建築線)】と【法附則5項道路】

昭和25年11月23日の建築基準法施行以前に、「建築線」として道路幅員が指定された道がある。法律上は(建築基準法)附則第5項道路と位置付けられているが、その道を「告示建築線(指定建築線)」と呼んでいる地域もある。

関東圏の場合は以下のように言われることが多い。

  1. 指定幅員が4m以上の道→建築基準法第42条1項5号道路
  2. 指定幅員が4m未満の道→建築基準法第42条2項道路

近畿圏の場合は以下のように言われることが多い。

  1. 指定幅員が4m以上の道(市道・私道)→建築基準法第42条1項5号道路
  2. 指定幅員が4m未満の市道→法附則5項道路
  3. 指定幅員の定めがない4m未満の私道→42条2項道路

※道路ごと・行政ごとに指導内容が異なるため、必ず個別に確認すること。

調査すべきこと

  1. 建築基準法上の道路を確認する
  2. 図面を取得する
  • 建築計画概要書
  • 検査済証(台帳記載証明書)
  • 位置指定申請図・位置指定廃止図

 

まとめ

あなたの不動産が幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していなければ家を建てることができない。もし、現状家が建っていたとしても、上記の条件に合致しなければ再建築することはできない。再建築できないとなると不動産の価値は大幅に下がることになる。建築基準法上の道路は役所で調査することができる。そして、建築基準法上のどの種類の道路に該当するかによっても価値が変わることがある。不動産を売却する前にもう一度自分の不動産を調べておくべきだ。

 

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