不動産を共有名義にして共有持分を持つメリットとデメリット

不動産の税金のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたが夫婦もしくは両親と一緒に不動産を購入した場合、出した金額によってその不動産の所有の割合(共有持分)が決まります。

不動産を共有名義にして共有持分を持つメリット・デメリットとはなんでしょうか。

 

共有名義とは?共有持分とは?

不動産を購入するためには多額の資金を準備しなければなりませんよね。足りない資金は住宅ローンなど借入れすることになります。あなた一人で購入することが困難な場合には、夫婦や両親と共同で購入する場合があります。その場合、出したお金の金額によって持分割合というのが決まります。

例えば4,000万円の物件を、あなたが3,000万円、あなたのお父さんが1,000万円出したとします。その場合、あなたの持分は3/4、お父さんの持分は1/4ということになります。

こちらの不動産は、あなたとお父さんの共有名義の不動産であり、あなたが3/4、お父さんが1/4、それぞれ共有持分を持っているということになります。

どこまで出したお金が共有名義・共有持分に含まれるのか

2015.12.22

 

共有名義・共有持分のデメリット

一般的に「共有名義にしたい」という人より、年収や貯金を考慮すると一緒に買わなければ不動産を購入することができないので共有名義にするという人の方が多いため、「じゃあ共有名義にすると何か損するの?」というデメリット部分を先に説明しましょう。

●共有者の承諾を得ずに売却することができない

当たり前ですが、その不動産はあなただけのものではないので、売却するときは相手の承諾が必要になります。もし、共有持分の割合が、あなたが9割、共有者が1割だとしてもです。共有持分の大小は関係ありません。不動産を売却するときは、共有名義全員分の署名・捺印が必要になります。

●共有者が亡くなった場合、相続の対象となる

もし、共有者が亡くなった場合、共有者の持分は相続の対象となります。あなたが唯一の相続人であればあなたのものになり問題ありませんが、相続人が複数いる場合、あなたの不動産は遺産分割の対象となります。

●離婚した場合、売らなくてはいけなくなる可能性が高い

離婚の場合、厄介なことになります。離婚の場合、不動産を2つに割って住むことはできないので、どちらかが出て行くことになりますよね。どちらか一方が、もう片方の共有持分をお金で買えば良いでしょう。しかし、住宅ローンを利用して購入、かつ数年で離婚した場合は悲惨なことになります。資産(現金)がないから住宅ローンを利用しているわけで、ほとんど相手は購入できません。つまり、売却することになります。そして売却代金を持分の割合で分けます。ちなみに、新築から数年しか経ってない物件の売却理由として「離婚」は多いのです。

●費用が余分にかかる

共有名義は、登記する際にその人数分の費用がかかります。そして住宅ローンを利用する際の諸費用も人数分に応じてかかります。

●贈与税がかかるかもしれない

もし、共有者が仕事を辞めて収入が無くなれば、あなたが共有者の分も住宅ローンを払わなければなりませんよね。これはあなたから共有者への贈与とみなされ贈与税の対象となる可能性があります。

 

共有名義・共有持分のメリット

上記のデメリットを踏まえてでも共有名義にするメリットは「自分の出したお金の分はきっちりと持分をもらいたい」という理由を横に置くと、税制上の優遇を2重に受けられるという点になります。

●住宅ローン控除を2重に受けられる

住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、年末の住宅ローン残高の1%が税控除できます。住宅ローン控除は夫婦それぞれが、それぞれの住宅ローンの残高に対して利用できます。親との共有名義で、親が働いている場合にはそれぞれ利用できます。

共有者が仕事を辞めて収入が無くなるようなことや将来的に妻が出産などで仕事をやめるなど働き方が変わってしまうと、住宅ローン控除は使えなくなる可能性があります。そのため「住宅ローン控除を2重に受けられる」からと簡単に決めるのではなく、よく検討してから決めた方が良いでしょう。

●売却するときの3,000万円特別控除を2重に受けられる

不動産を売却するとき「3,000万円特別控除」いわゆる「居住用財産の買換えの特例」というものがあります。これは不動産を売却したとき、譲渡益に対して3,000万円分控除できるというものです。共有名義の場合は、それぞれ3,000万円(合計6,000万円分)控除できるため、高額な売買物件の場合には税金のメリットがあるといえます。

簡単にいうと、単独名義の場合、家の売って3,000万円以上の利益が出た場合に税金がかかりますが、夫婦共有名義だと6,000万円までは税金がかかりません。しかし、値上がりを見込んでいた投資用不動産ならともかく居住用の不動産、いわゆるマイホームでこれほどの利益を上げることはほとんどありません。もし3,000万円以上の利益が出た場合でも、たまたま共有名義なら恩恵を受けられるという話であって、このことを目的に共有名義にする人はほとんどいません。

 

まとめ

不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。

 

不動産の税金のイメージ画像byいくらチャンネル

あなたの不動産はいくら?

iQra-channel(イクラちゃんねる)では、気になるマンションや、ご自宅のマンションの売却価格がその場でわかる!また、どこの不動産会社が売却したのかもわかる!最新の相場価格を公開中!