「敷地等と道路との関係」とはなにか

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不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「敷地等と道路との関係」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

敷地等と道路との関係とは?

敷地等と道路との関係

敷地と道路との関係は、建築物を建築する上で大変重要な関わりがある。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

(建築基準法第42条・43条ー昭和25年11月23日施行ー)

上記の原則が大前提になるからだ。道路の種類は以下の通りだ。

建築基準法種別 内容
1 42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
2 42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
3 42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
4 42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
5 42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
6 42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
7 基準法上道路以外 43条但し書き通路、単なる通路など

例外として、上記の道路に該当する道路であっても、自動車のみの交通の用に供する道路(自動車専用道路)や、地区計画等の区域内の特定高架道路等は、接道の対象となる道路からは除かれる。

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調査方法

道路の種類について

まず登記所において公図を取得する。公図上で対象不動産の前面道路に地番が記入されている場合には、登記事項要約書を取得して所有関係を確認する。

また、旧道路敷(赤道)、旧水路敷(青道)等の国有地が敷地に入り込んでいないか注意して調査する。もし、敷地の一部に発見されたときは、払い下げ等の可否および手続きを確認しておく必要がある。将来有償払い下げはクレームの種になりやすいので、当事者に十分説明し、官有地分は売買対象から除外しなければならない。

公図を取得して何を調査すればよいのか?

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各自治体の建築指導課などの担当窓口にて、対象不動産の前面道路が建築基準法上のどの種類の道路であるのかを確認する。位置指定道路については、指定年月日、指定番号を調査する。

幅員について

位置指定道路については、各自治体の建築指導課などの担当窓口で位置指定道路図面を閲覧し、幅員や延長を調べる。そして現地にて現況の幅員をテープを当てて確認し、位置指定道路図面との相違の有無を確認する。公道については、道路課などの担当窓口で認定道路番号を確認する。また、道路台帳、道路査定図の有無も確認し、道路幅員を調査する。こちらも現地にて同様にテープを当てて確認する。

42条2項道路の場合は、道路境界線の後退により建築確認の対象となる敷地面積の減少があるので、どの程度減少するのかも調査して確認しておく必要がある。

接道幅について

対象不動産の実測図がある場合は、その図面より前面道路と接する部分の間口の長さを調査し、現地でも確認する。実測図面等がない場合は、関係者の立会いを求めて、境界を調査確認し、接道幅を確認する。

敷地と道路との関係の記入例

a.公道・私道の区分

対象不動産に接している道路が公道か私道かをまず区分するが、法律的に明確的な区分があるわけではない。FRKでの区別の方法は、原則として登記簿上の所有者により判断することとしている。ここでいう公道とは、建築基準法上の道路であって、国・地方公共団体が所有権を有しており、かつ維持・管理責任を負っているものをいう。私道とは、建築基準法上の道路で前記以外のものをいう。したがって、国や地方公共団体が維持・管理している道路(「公道扱い」等とされ、一般的には「公道」と認識されている道路」であっても、所有者が国でも地方公共団体でもない場合は、私道として説明する。

敷地が公道(42 条1項1号道路)に接する場合
敷地が公道に接する場合
敷地が水路敷をへて公道に接する場合(水路占用許可取得済の場合)
敷地が水路敷をへて公道に接する場合

また、国や地方公共団体が所有していても、以下のような場合、私道として説明する。

  • 市道の認定を受けて「公道扱い」となっているが、個人または法人が所有者となっている場合
  • 都市計画法、土地区画整理法等にもとづき行政の許可を得て開発・造成された道路(分譲地内の道路等)で、公道に移管されるのは明らかであるが、現状では個人または法人が所有者となっている場合
  • 相続税の物納として国が収納したもの、税金の滞納に対する処分として国や地方公共団体が取得したものである場合等

b.道路の種類

道路の種類については、次の表の中から該当する番号を記入する。

道路の種類

c.接道方向・幅員・接道の長さ

道路については、現地での調査、道路台帳・道路査定図等により道路幅員を記入する。実測図のある場合はそれをもとに幅員を記入する。なお、認定道路幅員と現況道路幅員が違う場合は、その違いがわかるように概略図で説明するとともに、現況道路幅員の表示方法は約◯mとする。現況道路幅員は現地にテープを当てて確認する。例えば、接道部分の端と端の幅員が異なるなど、接道部分の場所により異なる場合は両方記入する。

d.道路位置指定

道路の種類が位置指定道路の場合は、担当窓口で調査した指定年月日・指定番号を記入するとともに、位置指定道路図面を添付する必要がある。

敷地が位置指定道路に接する場合
敷地が位置指定道路に接する場合

e.道路境界線後退(セットバック)による建築確認対象面積の減少の有無

42条2項道路の場合は、道路のどの部分から何m後退するかを具体的に図面等で説明するとともに、敷地面積の減少(建築確認対象面積上)があるので、概算減少面積を確認しておくことが必要だ。なお、道路中心線は必ずしも現況の中心とは限らない。また、中心線が確定していない場合もあるので、十分に注意する。

敷地が42条2項道路に接する場合(セットバック未了の場合)
セットバック未了の場合

道路中心線は必ずしも現況道路の中心線とは限らないため調査を十分に行う必要がある。上記の記入例は公道の場合だが、私道の場合の道路中心線は、私道の所有者間で定められるケースが多いため、特に注意して調査する。狭隘(きょうあい)道路とは幅員が4m未満の公道(=42条2項道路)をいう。狭隘道路に接する土地で住宅の建築等を行う場合には、建築基準法に基づき道路中心線から2mの道路後退の義務が生じる。行政によっては、条例等により、後退用地の活用を図るため、土地の定額での買い上げや既存の門扉等の撤去、隅切り等に対し助成金の制度を設けている自治体もある。

敷地が42条2項道路に接する場合(セットバック済の場合)
セットバック済の場合

f.道路内の建築制限

建築物または敷地を造成するための擁壁は、道路内に、または、道路に突き出して建築し、または築造してはならない。

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g.条例による制限

敷地と道路との関係(接道義務)については、慎重に調査しなければならないことがほかにもある。建築基準法第43条第2項にもとづき、路地状敷地における路地状部分の長さとその幅員との関係、特殊建築物(共同住宅、病院等)や大規模建築物の敷地が前面道路に接する長さおよび接しなければならない前面道路の幅員等について、地方公共団体の条例によって制限が付加されている場合がある。そのような条例や行政指導がある場合は、本欄に記載し、その内容を説明する。例としては、地方公共団体の条例として東京都建築安全条例等、行政指導として東京都建築指導要綱等がある。

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敷地延長の物件で接道義務は満たしているが、条例に抵触している場合
敷地延長の物件で接道義務は満たしているが、条例に抵触している場合
隅切り条例がある場合
隅切り条例がある場合

隅切りとは、幅員がそれぞれ6m未満の道路が120度未満の角度で交わる角敷地の場合は、都道府県の定める条例により、敷地の隅を頂点とする長さ2mの底辺をもつ二等辺三角形の部分を道路状に整備しなければならないことをいい、この部分には建物を建てたり、塀等を築造することはできない。

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h.その他の記入例

43条ただし書(43条但し書き通路)の規定により「建物の新築は可能」との見解を得ている場合
建築基準法第43条第1項ただし書きの規定により「建物の新築は可能」との見解を得ている場合

敷地に接する通路は建築基準法上の道路ではないため、道路の種類1〜6にはいずれも該当しない。買主への説明に際しては、役所の担当部署へ、建築基準法第43条第1項ただし書の規定により「建物の新築、増改築は可能」との見解を得ることが望ましい。

43条ただし書の規定が適用される基準が存在する場合
建基法第43条第1項ただし書きの規定が適用される基準が存在する場合
敷地が約6mの公道に接しているが、接道部分が2m未満の場合
敷地が約6mの公道に接しているが、接道部分が2m未満の場合
敷地が建築基準法上の道路に認定されていない通路に接する場合
敷地が建基法上の道路に認定されていない通路に接する場合

マンション(区分所有建物)の敷地と道路との関係

敷地等と道路との関係(区分所有建物)

調査・説明については、土地建物の解説を参考に、対象マンションの敷地が接する道路すべてにつき、道路の種類、位置指定道路の場合は指定年月日、指定番号、その他道路幅員、接道幅を調査し、記入する。なお、接道状況を図面等を用いて説明した方がよい場合は、別紙を使って説明する。必要な道路幅員や接道幅が、マンションの延床面積等の規模に応じて、自治体ごとに定められているため、セットバックが新たに必要となる場合には注意だ。

 

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