不動産の重要事項説明書における「都市再生特別措置法」とはなにか

その他の法令に基づく制限

都市再生特別措置法(重要事項説明書)不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「都市再生特別措置法」という項目がある。

どのような不動産が都市再生特別措置法の対象となり、どのような制限を受けるのだろうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における都市再生特別措置法について説明する。

以下の不動産は「都市再生特別措置法」について重要事項説明が必要です。

  • 都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の退避経路協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の退避施設協定区域内
  • 都市再生緊急整備地域内の管理協定区域内
  • 立地適正化計画区域内の居住誘導区域外
  • 立地適正化計画区域内の都市機能誘導区域外
  • 非常用電気等供給施設協定区域内
  • 個別利用区内
  • 特定用途誘導地区内

 

都市再生特別措置法とは?

都市再生特別措置法は、①都市の国際競争力と防災機能の強化、②コンパクトで賑わいのある街づくり、③住宅団地の再生を柱としており、2002(平成14年)に定められた。

都市再生特別措置法により、都市開発事業などにより緊急かつ重点的に市街地整備を推進し都市再生の拠点となるべく地域について都市再生緊急整備地域として指定される。その中でも、都市の国際競争力強化の観点から特に重要な地域については特定都市再生緊急整備地域として指定している。都市再生特別地区については以下を参照して欲しい。

都市再生特別地区とは?-最近誕生したランドマーク的建物-

2016.03.04

都市再生特別措置法として重要事項説明に関わるのは下記の部分だ。

 

1 都市再生歩行者経路協定区域内の場合

まず、都市再生緊急整備地域内において、都市再生歩行者経路協定が定められた場合だ。都市再生歩行者経路協定とは、快適な公共空間を実現するための歩行者ネットワーク(歩行者デッキ・地下歩道・歩行者専用通路等)の整備または管理に関する協定で、例えば管理費用の分担や清掃・防犯活動、ベンチ、植栽、エスカレーター等の設置・管理等を定めることができる。

都市再生歩行者経路協定区域内の土地所有者は、その協定に定められた都市再生歩行者経路の整備または管理に関する基準に従って経路の整備または管理を行うことが求められ、整備に係る実質的な費用負担や協定に違反した場合の違約金などが課されることがある。また承継効協定締結後に新たに所有者になった者にもその効力が承継され及ぶこと)がある。そのため、事前に購入者にその土地が都市再生歩行者経路協定区域内であるか否かを説明する必要がある。

都市再生歩行者経路協定とその効力

都市再生緊急整備地域内の一団の土地の所有者及び建築物その他の工作物の所有を目的とする地上権または賃借権を有する者は、その全員の合意により、その地域内における都市開発事業の施行に関連して必要となる歩行者の移動上の利便性と安全性の向上のための経路の整備または管理に関する協定(都市再生歩行者経路協定)を締結することができる。

(都市再生特別措置法第45条第2項)

この都市再生歩行者経路協定は、市町村長の認可の公告があった後にその協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても、その効力が及ぶ。

(都市再生特別措置法第45条第7項)

 

2 退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内の場合

平成24年7月1日に施行された改正都市再生特別措置法は、東日本大震災の発生や将来的に首都直下地震が発生する確率が比較的高いことを考慮して、都市再生緊急整備地域において滞在者等の安全を確保する趣旨で改正されたものだ。中でも、都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた際の避難経路(退避経路協定)や避難施設(退避施設協定)、各種物資の備蓄をする備蓄倉庫(管理協定)について協定を締結し、整備または管理することが出来る旨が定められ、承継効(協定締結後に新たに所有者になった者にもその効力が承継され及ぶこと)がある。協定区域内の土地所有者には、協定に定められた内容に従って退避経路等の整備や管理を行うことが求められ、整備にかかる実質的な費用負担や協定に違反した場合の違約金等の制裁も定められていることから、事前に購入者にその土地が都市再生歩行者経路協定区域内であるか否かを説明する必要がある。

退避経路協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全に退避できる経路について、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定

退避施設協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等が安全を確保できるオフィスビル等の退避スペースについて、土地所有者等がその全員の合意により、整備または管理をするための事項を定めた協定

管理協定

都市再生緊急整備地域において大規模地震が生じた場合、多数の滞在者等の安全を確保するために必要な食糧等の物資提供をするために、これらを備蓄する備蓄倉庫について、地方公共団体が権利者に代わって管理を行うことを定めた協定

退避経路協定の効力

退避経路協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。

(都市再生特別措置法第45条の13第3項)

退避施設協定の効力

退避施設協定は、公告後に協定区域内の土地所有者等となった者に対しても、その効力がある。

(都市再生特別措置法第45条の14第3項)

管理協定の効力

管理協定は、公告後に協定施設の備蓄倉庫所有者等となった者に対しても、その効力がある。

(都市再生特別措置法第45条の20)

 

3 立地適正化計画区域内で、居住誘導区域・都市機能誘導区域外の場合

平成26年5月1日に改正都市再生特別措置法が施行された。いわゆるコンパクトシティー法だ。今後、地方都市では拡散した市街地で急激な人口減少が見込まれる一方で、大都市では高齢者の急増が見込まれている。その中で、健康で快適な生活や持続可能な都市経営の確保が重要な課題となっていることから、都市全体の構造を見渡しながら、居住者の生活を支えるようコンパクトなまちづくりを推進するため、市町村が立地適正化計画住宅及び医療施設、福祉施設、商業施設その他の居住に関連する施設の立地の適正化に関する計画)を作成することができるようになったものだ。この計画には、居住誘導区域居住を誘導すべき区域)と都市機能誘導区域居住に関連する施設の立地を誘導すべき区域)を定めている。これらの区域外において、一定の開発行為等を行うときには、市町村長への届出が義務づけられている。これらの届出義務については届出をしない場合等には罰則が課せられるなど、これを知らないで当該土地・建物を購入した者が不測の損害を被るおそれがあるため、この届出義務に関する規定も、事前に購入者に対して説明する必要がある。

居住誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された居住誘導区域外において、一定規模以上の住宅等の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

(都市再生特別措置法第88条第1・2項)

都市機能誘導区域外における開発行為等の事前届出義務

立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域外において、誘導施設を有する建築物の開発等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、当該行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければならない。 またその届出をした者が、届出事項のうち一定の事項を変更しようとするときにも、当該事項の変更に係る行為に着手する日の30日前までに、その旨を市町村長に届け出なければならない。

(都市再生特別措置法第108条第1・2項)

 

4 エネルギー供給協定制度、個別利用区制度の創設と特定用途誘導地区における容積率・用途制限の緩和

平成28年9月1日に施行された改正都市再生特別措置法で、新たに重要事項説明しなければならない内容が3つ加えられた。

エネルギー供給協定制度の創設

大規模災害に対応する環境整備として、災害時にエリア内のビルにエネルギーを継続して供給するためのビル所有者とビル供給施設(発電機、ボイラー、電力線、熱導管等)の所有者による協定制度(非常用電気供給施設協定)が創設された。

内容は、エネルギーを供給する区域と施設の位置、施設及びその属する施設の構造に関する基準、施設の規模や整備、施設の原則撤去禁止や災害時の優先供給などの管理に関する事項、協定の有効期間と協定に違反した場合の措置などだ。

この協定は、土地所有者が変わって新たに所有者になった者にも協定の効力が及ぶ「承継効」が付与されている。

個別利用区制度の創設

既存建築物を建て壊すこと(除却)を基本とする市街地開発事業において、有用な既存建築物の有効活用を図るため、一定の既存建築物をそのままにして置く(在置)または移転することができる区域個別利用区)を定めることができるようになった。

個別利用区

今までは既存建築物や空き地が散財しているため再開発が困難だった。しかも、既存建築物を残しながら再開発事業を実施するためには、関係権利者全員の同意を得る必要があったが、個別利用区制度により、関係者全員の同意によることなく、有用な既存建物を残しつつ土地の整序を行い、散財する低未利用地を集約して有効活用することが可能となった。

特定用途誘導地区における容積率・用途制限の緩和

都市機能誘導区域内で、都市計画に特定用途誘導地区を定めることにより、誘導施設を有する建築物についての容積率や用途制限が緩和できるようになった。特定用途誘導地区とは、都市再生を図るため医療施設や福祉施設、商業施設など都市機能増進施設をを誘導するべく都市計画で定められる地区で、これにより老朽化した施設をの建替えや増築、新築に活用することができるものだ

特定用途誘導地区内では、用途地域による指定容積率にかかわらす、誘導施設を有する建築物については独自の容積率を適用することができる。また、市町村が、国土交通大臣の承認を得て条例を定めることにより、用途地域による用途制限を緩和することもできる。ただし、高さの最高限度については高さ制限が適用される。

重要事項として説明しなければならない点を以下にまとめた。

【エネルギー供給協定制度の創設】

非常用電気等供給施設協定区域内にある宅地または建物等を購入等する者が、都市再生特別措置法第45条の21第3項に規定する承継効を知らなかった場合、協定に違反した場合の違約金等が課されて不測の損害を被る可能性があるため、重要事項として説明しなければならない。

(都市再生特別措置法第45条の21第3項)

【個別利用区制度の創設】

個別利用区内の宅地またはその使用収益権を取得する者が、同条に規定する使用収益の停止を知らなかった場合、当該購入者が権利変換期日から工事完了公告の日までの間に当該宅地を使用収益することを想定していても実際には使用収益できない等、不測の損害を被る可能性があるため、都市再開発法第95条の2を新たに重要事項として説明しなければならない。

(都市再開発法第95条の2)

【特定用途誘導地区における容積率・用途制限の緩和】

特定用途誘導地区に関する都市計画で、建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度が定められたときは、それぞれ最低限度以上でなければならず、建築基準法の容積率制限、建築面積制限はすべて重要事項として説明すべき法令に基づく制限とされているところ、建築基準法第60条の3第1項を新たに重要事項として説明しなければならない。

(建築基準法第60条の3第1項)

 

まとめ

あなたの不動産が都市再生緊急整備地域内かどうかについては内閣府のHPを参照すればよい。

また、あなたの不動産が位置する自治体が、立地適正化計画を作成しているかについては国土交通省のHPを参照すればよい。

繰り返しにはなるが、不動産仲介において宅地建物の所在地が、都市再生緊急整備地域内の都市再生歩行者経路協定・退避経路協定・退避施設協定・管理協定区域内、また立地適正化計画区域内で、居住誘導区域・都市機能誘導区域外、非常用電気等供給施設協定区域内、個別利用区内、特定用途誘導地区内のいずれかに該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市再生特別措置法」の項目にチェックをつけて、制限の内容を説明しなければならない。

 

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