特別用途地区とは?-用途地域に+α制限された地区-

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あなたが不動産に関わるとき「特別用途地区」という単語を目にするかもしれない。

似たような名称の用途地域と特別用途地区では全く制限も意味合いも異なる。

用途地域の他に様々な地域地区があり、必要に応じて都市計画が定められている。ここではその中の特別用途地区について説明する。

 

特別用途地区とは?

特別用途地区の定義は以下の通りとなっている。

特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため指定されるもので、具体的な建築物の建築制限または禁止に関する規定は、地方公共団体の条例で定められる。条例に基づき特別用途地区では、当該用途地域の一般的な用途制限を強化するだけでなく、国土交通大臣の承認を得たうえで制限が緩和されることもある。

(都市計画法第9条第13項、建築基準法第49条)

都市計画では、市街化区域内を住宅地・商業地・工業地などの種類に区分し、これを12種類の用途地域として定めている。この用途地域の規定による建築物の用途制限は全国一律のものだ。しかし、それぞれ街によって風土や特性、歴史が違う。そうなると当然地域ごとによって今後の方針が異なってくるため、全国一律の用途地域に分類するだけでなく、地方公共団体の条例により 用途地域による建築物の制限を強化(もしくは緩和)することができるようにした地域・地区特別用途地区だ。そのため、用途地域による規定では建てられた建築物が、特別用途地区の指定によって建てられないこともあるので注意が必要だ。

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2016.02.17

特別用途地区は、12種類の用途地域のうちのどれかの地域が指定されたところに重ねて指定されるものであり、用途地域の指定がないところに単独で指定されることはない。

平成10年の都市計画法改正前までは、特別用途地区は以下の11種類に限定されていたが、改正後は地方公共団体(都道府県や市区町村など)がより地域の実情に即した特別用途地区を、種類や名称を含めて自由に定めることができるようになった。特別用途地区の制限が他の決められた制限より優先される

特別用途地区の種類(例) 都市計画の内容・目的
特別工業地区
  1. 主として住居の用に供する区域において、繊維・木工等の家内工業を地場産業として保護または育成する地区
  2. 工業専用地域または既成市街地内の準工業地域もしくは工業地域の区域において、公害防止の観点から立地すべき工業の業種・業態を限定する地区
文教地区 学校・研究所等の教育文化施設の集団立地地区の環境を保護する地区
小売店舗地区
  1. 小売店舗の集中立地地区の利便を増進する地区
  2. 商業業務地内で特に専用店舗の立地を保護または育成する地区
事務所地区 官公庁建築物、事務所建築物の集中立地を保護または育成する地区
娯楽・レクリエーション地区
  1. 大都市の歓楽街等、風俗営業遊戯施設の集中立地を保護または育成する地区
  2. 住宅地でボーリング場等、遊戯施設・飲食店の集中立地を保護または育成する地区
  3. 海浜・大規模公園等、レクリエーション施設の環境を保護し、利便を増進する地区
  4. 避暑地・温泉地等で、ホテル・旅館・遊戯施設等の集中立地を保護または育成する地区
観光地区 温泉地の観光地で旅館・ホテル等、観光資源の利用上必要な施設の集中立地を保護または育成する地区
特別業務地区
  1. 卸売市場・卸売業の用に供する店舗または事務所を中心とする施設の集中立地を保護または育成する地区
  2. トラックターミナル等の流通関連施設の集中立地を保護または育成する地区
  3. 幹線道路沿線等の交通至便地区でガソリンスタンド等の広域的サービス施設の集中立地を保護または育成する地区
厚生地区 病院その他医療施設を中心とする良好な厚生環境を保護する地区
中高層住居専用地区 都心部で住宅と商業業務施設が立地する地域等において、中高層階を住宅等に限定する立体用途規制を行い、住宅を確保する地区
商業専用地区 店舗・事務所等が集積する地区において、低層階の住宅・工場等を制限し、商業業務系用途の利便を増進する地区
研究開発地区 研究所・研究支援施設その他の研究開発施設を集約的に立地する地区

必要に応じて定めるものであり、特に指定していない自治体も多い。

あなたの不動産が特別用途地区に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 特別用途地区」と検索すれば調べることができる。

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上記の不動産は特別用途地区内にないということだ。

 

大阪市の特別用途地区の例から見てみよう

例えば大阪市でみてみると、「中高層階住居専用地区」と「工業保全地区」という2つの特別用途地区がある。

中高層階住居専用地区

中高層階住居専用地区とは、人口回復策の一環として、都心周辺で住宅と店舗・事務所が併存した区域や、住宅地を通る幹線道路沿道でマンション立地が進んでいるところ等において、住宅の確保を図り、職住のバランスのとれたまちづくりを行うため指定した地区。

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建築物の制限については、一定階以上(第1種では4階以上、第2種では5階以上) に建築できるものを原則として住宅や公共的な施設、公益上必要な施設に限っている。(※1)また良好な住環境を確保するため、階数に関係なく一定の風俗営業等を禁止している。(※2)なお、一定階以下の低層部分については、その地区に指定されているベースの用途地域に応じた制限となる。

 

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工業保全地区

工業保全地区とは平成 22 年4 月に、広範囲に多種多様な工場が集積し、大阪市のものづくり産業を支える重要な地域である西淀川区の竹島・御幣島地区において、周辺への住宅立地が進んでいる状況を踏まえ、ものづくり支援施策のひとつとして、工業機能の維持・保全を図るため指定した地区と平成 25 年1 月に、大阪市の国際コンテナ戦略港湾の一翼を担う夢洲コンテナターミナルの背後地に位置し、産業・物流拠点のまちづくりをめざす重要な地域である此花区の夢洲地区において、環境・新エネルギー関連産業等の施設や物流施設の立地を推進し、 工業機能の維持・保全を図るため指定した地区からなる。

建築物の制限については、原則として住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、老人ホーム、身体障害者福祉ホームなどを禁止している。なお、各地区で禁止する内容が一部異なっている。

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このように自治体によって「特別用途地区」の種類・名称・制限内容などが異なるので注意が必要だ。

 

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