相続税が安くなる?小規模宅地等の特例を簡単に理解しよう

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もし、あなたに不動産の相続があり、相続する土地の評価が1億円だった場合、1,710万円の相続税を払わなくてはなりません。とんでもない金額ですよね。

しかし、この相続税がゼロになるかもしれない制度があります。

それが「小規模宅地等の特例」という制度です。

ここでは、わかりにくい小規模宅地等の特例についてわかりやすく説明します。

 

小規模宅地(≒土地)の相続時の価値の算出方法

不動産を普通に売却したときのお金と相続財産としていくらのお金になるのかというのは、全く異なります。相続税を計算するために、相続財産としてその不動産がいくらなのかを計算したものが相続税評価額です。土地の評価は、通常「路線価額」により求め、路線価額の定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。

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路線価による土地の計算方法

土地の1㎡当たりの価格(路線価)× 土地の広さ

路線価額とは?

評価される土地に接する道路につけられた価格です。これをもとに相続税贈与税計算の前提となる土地の評価金額を求めます。路線価額は公示価格の80%の水準になるように調整されています。

公示価格とは?

毎年1月1日時点における一般の土地の価格を公示価格といい、その年の3月に国土交通省より発表されます。

例えば、あなたが相続を受ける土地が100㎡で、路線価が30万円だとすると、30×100=3000万円ということになります。路線価を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

 

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、相続遺産に住宅や事業に使われていた宅地(≒土地)等がある場合、一定の要件のもと評価額の減額が認められている制度です。

これは自宅や事業用の敷地に、普通に相続税を課税すると税金があまりにも多くなり、居住や事業を継続できなくなるからです。簡単に言うと「相続税を払うために住んでいる家や土地を売るはめになりました」なんていうことを避けるために、相続した土地の相続税評価額を下げられる制度です。

小規模宅地の特例の適用を受けるには、相続税の申告期限までにその宅地を所有している必要があります。相続税は、被相続人(=死亡した人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。

基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。遺産にかかる基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算することができ、控除額を超えた分について相続税を支払わなければなりません。しかし、小規模宅地の特例を利用して、相続税を支払う必要がないときでも相続税の申告をしなければなりません。また、申告期限つまり10ヶ月以内に、遺産分割協議が終了していない場合はこの特例はありません。

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小規模宅地の評価減の特例

「小規模宅地の評価減の特例」の要件は以下の通りです。

区分 相続した親族の要件 適用対象面積 減額割合
特定居住用宅地 下記のいずれかに該当する場合

【被相続人(=死亡した人)の居住用の物件の場合】

配偶者が取得した場合
被相続人と同居していた親族が取得し申告期限まで引き続き居住している場合
被相続人に配偶者・同居していた法定相続人がいない場合、相続開始前3年以内に本人又は本人の配偶者の所有する家屋に居住したことがない親族が取得した場合

【被相続人と生計を一にする(=一緒に暮らしていた)親族の居住用の物件の場合】

配偶者が取得した場合
被相続人と生計を一にしていた親族が取得し、相続開始前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合

330㎡ 80%
 特定事業用宅地  下記のいずれかに該当する場合

・被相続人の事業の用に供されていた場合で、被相続人の事業を引継ぎ、申告期限まで引き続きその事業を営んでいる親族が取得した場合
・被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用に供されていた場合で、取得者が相続開始前から申告期限まで引き続きその事業を営んでいる場合

 400㎡ 80%
 貸付事業用宅地 下記のいずれかに該当する場合

・被相続人の不動産貸付事業の用に供されていた宅地で、被相続人の不動産貸付事業を引継ぎ、申告期限まで引き続き貸付事業を営んでいる親族が取得している場合
・被相続人と生計を一にする親族の不動産貸付事業の用に供されていた宅地で、その生計を一にする親族が取得し、相続開始前から申告期限まで引き続きその自己の貸付事業を営んでいる場合

200㎡ 50%

「小規模宅地等の特例」の「特定居住用宅地」に該当すると、仮に相続した時の土地の評価額が1億円だった場合において80%減額できるので、相続税の計算上その土地の評価額は2,000万円になります。その差額は8,000万円です。この特例を使うのと使わないのとでは大きく変わります。

80%減額なので8割減です。2割の評価額とみなされるってすごいことです。

被相続人(=死亡した人)と同居している配偶者・同居している子供が、継続的に居住する場合は、基本的には特定居住用宅地等の特例を受けることができます。同居していない子供でも、被相続人に配偶者や同居の親族がいない場合で、その子供が賃貸住宅に住んでいる場合にもこの特例を受けられます。

また二世帯住宅については、平成26年1月1日からは同居とみなされる範囲が広くなり、建物の内部で行き来ができない場合でも、建物を分けて登記していなければ同居とみなされるようになりました。この改正により、二世帯住宅が区分登記(例えば1階が子名義で登記して、2階が親名義で登記するなど)されているかどうかが、この規定の適用の可否を決めるポイントになり、区分登記されていなければ(被相続人[死亡した人]だけの登記であれば)、その土地は小規模宅地の特例の適用を受けられます。

同居していない子供で、親が住んでいた土地を相続する場合、すでにその子供が自分で家を買っていた場合には、この特例の適用を受けられません。また、二世帯住宅が区分登記されている場合には、子供が所有する部分に対応する土地には、この特例の適用を受けられません。

 

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