建売住宅と売建住宅ってなに?建築条件付きの土地とは?

建売住宅と売建住宅

新築の一戸建てや土地を探していると「建売住宅」「売建住宅」「建築条件付き土地」というキーワードを必ず見ます。

建売住宅(たてうりじゅうたく)と売建住宅(うりたてじゅうたく)はどちらも新築一戸建てですが、意味合いが大きく異なるため、必ず知っておくべきです。

ここでは、建売住宅・売建住宅・建築条件付きの土地とはなにかについてわかりやすく説明します。

 

新築一戸建ては選び方によって「名称」が変わる

家を買いたいという人は、「戸建て」か「マンション」のどちらかを選ぶことになります。

戸建ては大きく分けて、「新築戸建て」と「中古戸建て」の2種類があります。

ここまで大丈夫ですよね?

新築と中古、もし同じ価格なら新築が良いですよね。最初は新築戸建てを検討すると思います。

新築戸建ては「まず土地を選んで新築戸建てを建てる」パターンと「すでに完成している新築戸建て」の大きく2つに分かれます。

土地を選んで新築戸建てを建てるパターンはさらに「注文住宅」と「売建住宅」にわかれます。1つずつみてみましょう。

「土地を選んで新築戸建てを建てる」

注文住宅

注文住宅とは、まずは土地を選び、そして自分の希望の間取りを設計してもらって建築する新築戸建てのことです。

注文住宅の流れ

工務店、ハウスメーカー、設計事務所(建築家)のいずれかに設計を依頼しますが、「こだわりの家」のため、ハウスメーカーか建築家のどちらかの設計であることが多いです。

ハウスメーカー

これらがハウスメーカーと呼ばれる代表的な会社です。ハウスメーカーとは住宅展示場にモデルハウスを置いているような大手の注文住宅専門会社のことです。

注文住宅は、誰に設計を頼もうが、どのハウスメーカーを選ぼうが自由です。価格は予算に応じて設定できますが、自由設計のため総じて高くなります。

売建住宅

売建住宅は、土地を選んだ後に新築を建てるという点では注文住宅と同じですが、建物を建てる(施行する)会社があらかじめ決められている新築戸建てです。すなわち、自分でハウスメーカーや設計事務所などを選ぶことができず、土地を売っている不動産会社が施工会社を指定します。

売建住宅の流れ

まだ建てられていないため、購入者はある程度自由に設計プランを決めることができますが、完全自由ではなく、決められたパターンの中から選ぶことになります。

このように、あらかじめ施工会社が決まっているため、この土地のことを「建築条件付き土地」といい、この建物(新築戸建て)のことを「売建住宅」と呼びます。どちらも同じことを意味しています。

もし、どうしても建築条件付きの土地が気に入って、自分の好みのハウスメーカーの家を建てたいという場合は、条件によっては売主から建築条件を外してもらうことができます。この条件というのは、もちろんお金です。

「すでに完成している新築戸建て」

建売住宅

建売住宅とは、すでに家が完成した新築戸建て(もしくは完成直前)で販売されている住宅のことです。

建売住宅の流れ

完成済みの「土地+新築建物」のセット商品であり、完成しているため(もしくは完成直前)、実物を見て購入できます。購入者の希望に応じて建設していないため、注文住宅に比べて建設費は安くなります。

建売住宅で、多数の戸数を販売しているような場合は分譲住宅ともいいます。具体的には、広大な土地を不動産開発業者が購入して一括して開発(土地をならし宅地にし、道路や水道、ガス、電気などのインフラを整備する)し、1戸ずつ新築戸建てで売ることを建売分譲というため、これを分譲住宅と呼んで1戸の建売住宅と意味合いを分けています。意味合いを分けているのは、区画がきれいに整備されるため、同じような建物がずらりと並ぶことで、土地の価値が高くなることが多いからです。

例えば、野村不動産の「プラウドシーズン」や三井不動産の「ファインコート」が代表的です。

売建住宅→建売住宅

建売り専門の不動産会社は、最初は建築条件付き土地(売建住宅)で販売することが多いです。さきに建ててしまって、購入客の希望に合わないということを避けるためです。そのため、最初は建築条件付き土地(売建住宅)で販売を開始し、期間内に売れない場合、建ててしまって販売(建売住宅)します。

購入者がある程度自由に設計プランを決めることができる売建住宅の方が売れやすいと思われがちですが、土地と図面だけ見てもなかなか完成後のイメージができない人も多く、建ててしまうと実感がわくのかすぐに売れたりすることもあるのです。

 

一戸建てを売却するときに「建売住宅」や「売建住宅」の価格を参考にする理由

あなたが自分の一戸建てを売るときは、その地域で売れた「建売住宅」や「売建住宅」の価格を参考にすることをおすすめします。その地域における新築戸建ての相場(売れている価格)がわかるのです。このことは非常に大きな意味合いを持ちます。

建売住宅と売建住宅

まず、建売住宅や売建住宅は、お金さえあればいくらでも豪華にできる注文住宅とは異なり、建物の価格自体は均一的でそれほど大きく変わらないからです。言い換えれば、ほとんど土地部分の価格で上下が決まっているということになります。

不動産の売却は、あなたの希望で売り出しの価格を決めることができます。しかし、実際に売れている「土地+新築建物」のセット商品である新築建売住宅より、あなたの売却する中古戸建ての売出価格の方がかなり上回っていたらどうでしょうか?

あなたの不動産だけをどうしても欲しいという購入客が現れない限り売れないはずです。もし、売出価格で売れなければ価格を下げざるを得なくなります。そうなると、売却するのに時間がかかるだけでなく、価格を下げていく作業が続き、購入したい人が求める価格で決まってしまいます。あなたは自分の住まいが気に入っており、自己評価が高いとしても、冒頭でお伝えした通り、購入客は新築と中古でもし同じ価格なら新築を選ぶのが普通です。

とはいえ、不動産はこの世に2つと同じモノはありませんから、あなたの土地の方が駅に近いなど、より良ければ売れる金額ももちろん高くなります。

だから、その地域に詳しい不動産会社に聞かなければならないのです。「まずは価格だけを知りたい」「不動産会社の営業を受けたくない」といって不動産会社と接触を取りたくないのはわかります。なぜなら、普段から不動産会社との接触がない=怖い=不安になるのは当たり前のことだからです。しかし、机上査定なんて何の意味もありません。インターネットで検索すれば「およそ」の机上査定価格ぐらいはわかります。

査定価格の高い安いよりも、どの不動産会社に話を聞くべきかの方が重要です。ここでの「地域に詳しい」とは、何度もその地域で売却実績があり、今まではこのようにして売れたという実体験を持っているその地域に根を張っている不動産屋会社です。このような不動産会社は、購入客が求める価格帯もよく知っていますし、すでにその地域で欲しいという購入客を抱えていることも多いのです。このような不動産会社に査定してもらい、その話を聞かずして、あなたの不動産を少しでも高く売ることなんてできません。

不動産の売却は、売れたら手数料がかかる「成約報酬」です。別に売却が嫌なら断れば良いのです。お金はかかりません。

売れないような査定価格を出してもらっても何の意味もありません。あなたの目で、売れている価格がいくらなのか実際に見ることをおすすめします。

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