位置指定道路とは?あなたの不動産に接する42条1項5号道路とはどのような道路か

位置指定道路とは?あなたの不動産に接する42条1項5号道路とはどのような道路か

あなたの不動産は道路に接していますか?

法律で認められた道路に接してないと家は建てられません。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

(建築基準法第42条43条/昭和25年11月23日施行)

あなたの不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べることができます。

その結果、道路の種類が42条1項5号道路とわかりました。

42条1項5号道路とはどのような道路でしょうか?

42条1項5号道路(位置指定道路)とは

建築基準法種別 内容
1 42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
2 42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
3 42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
4 42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
5 42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
6 42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
7 基準法上道路以外 43条但し書き通路単なる通路など
  • 都市計画法等による開発許可をもって公に造られる道路(42条1項2号道路)ではなく、不動産業者など民間の私人が、土地を区画割りして家を建築することを目的として造られた道路
  • 役所から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」よう指導される道路
  • 造られた当初は私道だが、その後役所に寄付をし、役所に引き継がれた後は公道になり、42条1項1号道路になる(役所に引き継がれないケースも多くみられる)

役所で調査する場合

  • 建築計画概要書」の他「位置指定申請図」や「位置指定道路廃止(変更)図」を入手し、位置指定道路図(道路位置図)地積測量図現地の3つを照らし合せて確認します。
  • その際、位置指定年月日・位置指定番号・位置指定内容(指定幅員・指定延長・自動車転回広場・道路断面図)を確認します。
  • 役所の建築指導課で「この図面と現地が一致していれば建物を建てても良いのか、一致していない場合はどのようにすれば良いのか」をヒアリングしましょう。

42条1項5号道路に指定される基準について

①道路の通り抜けができなければなりません。ただし、次の場合などは、行き止まり道路でもよいとされています。

  • 道路延長が35m以下であること
  • 幅員が6m(4mの場合もあります)以上であること
  • 突き当りが広場などで、自動車の転回が可能であること
  • 35mを超えるときは、自動車の転回用スペース(自動車転回広場)があること

位置指定道路の例

自動車転回広場

位置指定道路の延長の長さが35mを超え、かつ、道路が行き止まりになっている場合には自動車転回広場を設けなければなりません。もちろん、通り抜けできる場合は不要です。自動車転回広場は35mにつき1ヶ所設けなければならないため、70mを超えると2ヶ所になります。再建築の際には、当然自動車転回広場も復元しなければなりません。昭和40年代前半より以前に造られた位置指定道路の中には、35mを超えているのに自動車転回広場がない行き止まりの位置指定道路もあります。この場合はあくまでも図面通りに道路復元すれば良いとされています。

②接続する道路と交わるところは隅切りしなければなりません。
③砂利敷その他ぬかるみとならない構造でなければなりません(基本的にアスファルトです)。
④道路傾斜が一定以下かつ階段状でないことが必要です。
⑤排水に必要な側溝等を設けなければなりません。

指定基準については、建築基準法施行令第144条の4に定められていますが、構造等に関する基準は、市区町村など地方公共団体により微妙に異なっているので、役所にヒアリングが必要です。

わかりやすくまとめると…

42条1項5号道路は、不動産開発業者が何もない土地から、何区画かの家を建築することを目的に造られる幅員4m以上の道路のことです。

42条1項5号道路

開発業者の所有している土地に造る道路なので私道ということになります。開発後、役所に寄付された場合には、公道に変わり42条1項1号道路になります。

そのため、42条1項5号道路は、42条1項1号道路に変わるまでの幅員4m以上の開発中の私道ともいえます。42条1項2号道路の開発ミニ版(開発行為に該当しない小規模な開発)ともいえますが、42条1項2号道路と異なり42条1項5号道路は、役所に寄付していないケースが多々みられるため、中古物件の売買においてよく見かけます。

開発業者など民間の私人が造る道路は、制限がなければ適当な道路をつくってしまう可能性があるため、一定の要件を満たさなければなりません。要件とは、幅員が4m以上であること、道路位置の指定基準を満たしていること、接続する道路など関係する権利者の承諾を得ていること、特定行政庁に指定の申出を行い指定を受けていることです。これらの要件を満たして認められた道路が42条1項5号道路で、「位置指定道路」と呼ばれます。

42条1項5号道路は、建築基準法上の道路のため、間口が2m以上接していれば家を建てることも建て替えすることもできます。ただし、役所から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」ことを要求される道路でもあります。復元とは、位置指定図と現地の「幅員・延長・隅切りの長さ・敷地接道部分の長さ・自動車転回広場」などを一致させることを言います。

調査の際は、「位置指定図(道路位置図)」と「地積測量図」と「現地」をよく見比べて、照合してください。そうすると、道路と思われた部分が通路であったり、道路の長さが短かったり、幅員が足らなかったり、位置指定道路とされている部分が住宅になっているときがあります。こうなると家を再建築できない場合もあり、その不動産の価値は大きく変わる可能性があります。

基本的に、「私有地であった土地を道路にする」という道路の位置指定を受けた段階で、私有地であっても所有者は自由にできず、位置指定の範囲内に建物は建てられず、また、私道の変更・廃止が制限されるのです。

附則5項道路とは

1950(昭和25)年11月23日の建築基準法施行以前に、「建築線」として道路幅員が指定された道があります。これは今の建築基準法以前にあった旧市街地建築物法(市街地における建築を規定する法律)第7条ただし書きにより指定された道路で、現在は建築基準法附則5項により位置指定道路とみなしています。この道路のことを附則(ふそく)5項道路と呼んでいます。また「告示建築線(指定建築線)」と呼んでいる地域もあります。

関東圏の場合、多くは次のように呼んでいます。

  1. 指定幅員が4m以上の道→建築基準法第42条1項5号道路
  2. 指定幅員が4m未満の道→建築基準法第42条2項道路

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2018.05.30

近畿圏の場合、多くは次のように呼んでいます。

  1. 指定幅員が4m以上の道→建築基準法第42条1項5号道路
  2. 指定幅員が4m未満の市道→法附則5項道路
  3. 指定幅員の定めがない4m未満の私道→42条2項道路

附則5項道路は、行政によって指導内容が異なるため、必ず個別にヒアリングして確認しなければなりません。

42条1項2号道路と42条1項5号道路の違い

42条1項2号道路と42条1項5号道路、どちらも宅地開発された分譲地内にみられる道路です。

42条1項2号道路の開発道路は、道路法上の道路になる前提で原則6m以上となります。ただし、道路の長さが短かったり、安全である場合には4m以上で認められます。

一方、42条1項5号(位置指定)道路は、道路法上の道路になるということを前提としておらず、単に接道義務を目的とするので、原則4m以上で問題ありません。

つまり、同じ宅地分譲地でも、開発許可を要する(首都圏・近畿圏・中部圏の市街地区域であれば500㎡以上の開発)ような大規模開発の場合は42条1項2号道路開発許可を要しない小規模開発の場合は42条1項5号道路となります。

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42条1項5号道路と42条1項1号道路の両方が重なっている場合

調査していると役所の窓口で、「この道路は42条1項1号道路だけど、42条1項5号道路も残っている」と言われることがあります。上記で説明したように、元々、私道であった42条1項5号道路を市区町村に寄付し、公道となったため42条1項1号道路になったケースがあげられます。42条1項1号道路に変わっていても、42条1項5号道路は正式な廃道(廃止)手続きが行われない限りそのまま残ってしまうからです。この場合、再建築の際に、位置指定(42条1項5号)道路として復元の義務が生じることになります。重なっていることが判明した場合、再建築の際の指導内容を、必ず役所に個別案件ごとにヒアリングする必要があります。

ただし、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。

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