中古不動産の査定方法についてわかりやすく説明する

不動産の査定方法

不動産を売却する際、自宅の不動産の価格を査定してもらうことになる。

しかし、不動産の査定価格はどのような方法によって算出されているのだろうか。

 

3つの不動産査定方法

取引事例比較法

成約事例1

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産(同じマンションならより良い)の過去の成約事例をいくつか選択し、平均坪単価をベースに間取り・方角・現状・角部屋などの個別の要因と市況など外的要因を考慮の上、査定価格を出す方法だ。ただし、買取物件は消費者価格ではないため(=市場価格より安いため)外す。

  • 売却不動産と条件が近ければ近いほどより正確に出せる。
  • 過去の成約事例が多ければ多いほどより正確に出せる。
  • 過去の成約事例ができるだけ新しければ新しいほどより正確に出せる。

マンションの査定方法「取引事例比較法」についてわかりやすく説明する

2017.06.16

現在の日本の不動産業界では、中古住宅の査定方法として一般的で、投資用ではない居住用の中古マンションや土地の査定に多く利用される。この過去の成約事例は、不動産会社であればレインズを利用することにより、閲覧することができる。最近流行りのAI(人工知能)を使った不動産価格の算出や、マッチングサイトに表示される価格は、このデータを主に利用して算出している。この査定方法の特徴は、誰が、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくる。レインズについて知らない方は以下を必ず参照して欲しい。

不動産売却をスタートする前にレインズについて必ず知っておこう!

2016.08.17

 

収益還元法

収益還元法とは、物件自体が将来どれぐらいの収益を生み出すか、収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法だ。物件が生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなる。収益力に着目して不動産価格を決定するため、投資用不動産の査定に多く利用される。

投資用不動産(収益物件)の査定方法「収益還元法」についてわかりやすく説明する

2017.03.12

一般的な居住用の物件の査定価格をこの方法で出すと、明らかに市場価格より低い価格が算出されるため、居住用物件ではこの方法を利用しないのが一般的だ。

 

原価法

原価法とは、今ある不動産と同じような物件を買うにはいくら掛かるのかを計算(=再調達原価)し、建物が老朽化していたり設備が陳腐化している場合にはその分だけ評価額から差し引く(=減価修正)ことで、査定価格を出す方法だ。土地付き建物の評価額を出す際には有効な計算方法と言われているが、ほとんどの不動産営業マンがこの方法を利用してはいない。むしろ、感覚的にだいたいの相場価格を出し、それに合わせる形で利用されることも多い。

一戸建て(建物)の査定方法「原価法」についてわかりやすく説明する

2017.05.28

 

机上査定と訪問査定

机上査定とは、不動産屋が売却物件を見ずに価格を算出する簡易的な査定方法だ。上述した取引事例比較法では、別に家の中を見なくても、不動産価格は算出できる。それに対して、訪問査定は、実際に家を見に来てもらい、不動産の状態を見て家の価格を算出するもので、机上価格よりさらに精密な査定となる。

不動産を売却する側(=売主)からすると、不動産会社と聞くとあまり清廉なイメージはないかもしれない。後々しつこく営業されると嫌だと思い、「机上査定で、だいたいどれぐらいですか」と電話やメールで問い合わせてくるケースも多い。ただ、机上査定で問い合わせることにほとんど意味はない

取引事例比較法でおおよその価格は算出できるが、机上査定価格=売却価格になることはない。もし、机上査定価格を知りたいなら、いろいろなサイトで「おおよそあなたの不動産は◯◯円です。」と出してくれるので、それを利用した方が良い。それならば営業を受けることもない。しかし、どちらにしても、最後は不動産営業マンに直接会って、売主側の希望や条件等を伝えなければならないのだ。売主の希望や条件によって不動産会社の販売戦略も変わる。何より不動産には全く同じ不動産というものが存在しない。営業マンも実際に家の中を見ることによって、強みや弱みを把握し、販売戦略もイメージできるからだ。まだ、マンション査定で、同じマンション事例が多い場合は机上査定でもそれほど価格の乖離は起きないため良いが、中古戸建で机上査定は特に意味がない。実際に状態を見て、価格が大きく変わることがある(雨漏りの跡など)からだ。

 

なぜiQra-channel(いくらチャンネル)を利用すべきか?

上述した通り、複数の不動産会社があなたの不動産の査定を行っても、レインズを参考にするため、ほとんど査定価格は変わらないということだ。

変わらないのであれば、どの不動産会社に依頼しても変わらないのだろうか?不動産を高く売ることはできないのだろうか?

そんなことはない。

それは、どの不動産会社が実際にあなたのマンションを直近で売ったことがあるかどうかだ。土地・戸建の場合は同じ町名で置き換えれば良い。

なぜなら、実際にその不動産会社が物件を売った実績があれば、

  • 売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいか。
  • 値段交渉があったのか。
  • どのような方がどのような理由で購入されたのか。
  • 売れた物件は他にない特徴があったのか。
  • 売主はどのような要因で売却したのか。
  • チラシやインターネット等、どのような広告戦略をうったのか。

などの、あなたがこれから不動産を売る上で、非常に参考となる生きた情報を得ることができるからだ。

むしろこれを聞かないで何を聞くのだ。

査定価格を出してもらったところで、その値段で売れるわけではないのだから、どうやって売るつもりなのかを聞かなければならない。

上記の内容を答えることができる不動産会社は、実際に同じマンションを成約した実績がある不動産会社だけだ。

我々は、その想いを持ってiQra-channel(いくらチャンネル)で、最近そのマンションを実際に売却した不動産会社を独自に集めて掲載している。

不動産は成約報酬のため聞くのはタダだ。タダなのであればぜひ、聞くだけでも聞いて参考にすべきだ。

あなたにとって必ず有益な情報を得ることができるはずだ。

 

不動産の査定方法

あなたの不動産はいくら?

iQra-channel(イクラちゃんねる)では、気になるマンションや、ご自宅のマンションの売却価格がその場でわかる!また、どこの不動産会社が売却したのかもわかる!最新の相場価格を公開中!

ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。