不動産売却をスタートする前にレインズについて必ず知っておこう!

レインズ

あなたは「レインズ」という単語を聞いたことがあるだろうか。

あなたが不動産売却に関わる際に、必ず不動産屋から、「レインズ」という単語を聞くことになる。

そこで
売主
レインズって何ですか?
と聞くと

不動産屋
不動産屋だけが見れて使えるサイトのことで、そこに登録すると他の不動産会社からもお客さんを紹介してもらえます。
という答えがだいたい返ってくる。

売主
そうですか・・・(よくわからないわ。)
という返事であなたは終わってしまうだろう。

しかし、レインズという不動産用語を簡単にスルーしてはいけない。上記のようなやり取りをするケースの多くは、媒介契約(=不動産売却を依頼する契約)の時が多いが、それよりも前に、不動産売却を検討している段階で、レインズという単語は絶対に知っておくべきだ。

すでに現在、不動産を売却中の方にとっても、今からでも知っておくべき内容だ。

レインズという言葉の裏には大きく分けて2つの意味が隠れている。

ここではレインズにについてわかりやすく説明する。

 

レインズ(不動産流通機構)とは

近畿レインズ

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略称で、そのまま訳すと不動産情報ネットワークシステムである。このシステムを運営しているのが、不動産流通機構という国土交通大臣に指定された組織だ。

全国に4組織あり、地域によって管轄がそれぞれ、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)中部圏不動産流通機構(中部圏レインズ)近畿圏不動産流通機構(近畿圏レインズ)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)にわかれている。国から指定されるぐらいなので、業務は公なもので、不動産取引の適正化と円滑化を目的としている

不動産取引の適正化と円滑化とはなにか?

簡単に言うと、あなたが不動産売却を依頼すると、不動産屋があなたの物件をレインズに登録する。そうすることで、あなたが依頼した不動産屋以外の不動産会社もあなたの物件が売却に出ていることがわかり、購入客を紹介してくれるという仕組みである。これにより、あなたの物件がより多くの購入希望客に検討してもらえる機会が広がり、より高い価格で不動産売却できる可能性が広がる。そして登録した売却物件の契約が成立した場合、その価格(=成約価格)をレインズに通知しなければならない。

基本的にレインズには、市場に出ているほぼ全ての物件が登録・閲覧できるということになると、SUUMOHOME’Sより詳細にあなたの欲しい物件がわかるだろう(スーモやホームズは掲載料がかかるため市場全ての物件が掲載されているわけではない)。しかも、同じマンションの別の部屋が過去にいくらで売れたのかがわかる。レインズは素晴らしいシステムだ。

しかし、レインズは一般には公開されていない

公開していない理由には、情報の交換には多くの個人情報も含まれており、免許業者である不動産会社(宅地建物取引業者)が負っている「守秘義務」を前提として交換されているからということになっている。一般に公開されていないとは大変残念な話だ。

ただ、そうなれると過去にいくらで売れたかどうかということは、完全に不動産屋からしか情報を取得できないということになり、さすがにそれで本当に不動産取引の「適正化なの?円滑化なの?」ということで、一般の人向けに「不動産取引情報提供サイト(RMI)」というのを公開している。

RMI

RMIはREINS Market Infomation(レインズ・マーケット・インフォメーション)の略称である。一度このサイトを使ってみて欲しい。

はっきり言って非常に使いづらいし、結局自分の不動産はいくらなのかということはイマイチよくわからない。

売主
レインズって何ですか?
と聞くと

不動産屋
不動産屋だけが見れて使えるサイトのことで、そこに登録すると他の不動産会社からもお客さんを紹介してもらえます。

冒頭のやり取りであるが、だいたい合っているということになる。

ここまでであれば、特に問題ないし、スルーしても良いかとなってしまう。

しかし、表面的には見えなくても問題はあるのだ。

 

レインズへの登録条件が意味するものとは?

先ほど、あなたが不動産売却を依頼すると、不動産屋があなたの物件をレインズに登録すると言ったが、これには条件がある。

それは媒介契約の種類だ。

媒介契約とは、あなたの不動産の売却活動を依頼する際に不動産屋と結ぶ契約である。

大きく分けて、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類がある。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産会社への依頼 × ×
自分で探した相手との契約 ×
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の制限はなし
レインズへの登録 媒介契約締結から5日以内 媒介契約締結から7日以内 法令上の義務はなし
売主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の義務はなし

媒介契約は一般媒介契約よりも専任媒介契約、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が、売主・不動産会社共に制限が厳しい契約となっている。

例えば、専属専任媒介契約は、売主にとって売却活動を依頼できる不動産会社が1社だけであり、自分で探した買主との契約も認められていない。その代わり、不動産会社は1週間に1回以上、売主に進捗状況等を報告しなければならない。だが、レインズへの登録が5日以内とは何をあらわしているのか。

これはズバリ、売主に対してではなく不動産会社に対する制限である。はっきりいうと、不動産会社は物件をすぐにレインズに登録したくないのだ。

不動産屋は、あなたと媒介契約を結んだ段階で、実際に売却活動に入るわけだが、最初に考えていることとは、あなたの物件を買いたいという客を直接見つけたいということだ。もし、直接買主を見つけて契約できた場合、その不動産屋は、あなた(=売主)からの手数料と買主からの手数料、両方もらえることができる。これがいわゆる両手仲介というやつだ。

両手仲介

一方、レインズに掲載して、他の不動産会社が紹介した購入希望客が買いたいと言った場合、あなたと媒介契約を結んだ不動産屋は、あなた(=売主)からしか手数料をもらえない。買主は他社の不動産会社に手数料を払う。これをいわゆる片手仲介というが、このことが、不動産屋が物件を早くにレインズに登録したくない理由なのだ。つまり、不動産会社は、専属専任媒介契約を結ぶとその日から5日以内に購入客を見つけなければ確実な両手仲介ができず、他社に取られる可能性があるので、できるだけレインズに登録したくないのだ。

大手不動産仲介会社でも専属専任契約物件・専任契約物件をレインズに登録するのはそれぞれ契約日から数えて5日目・7日目ギリギリに登録するのが一般的になっている。また一部の悪意ある不動産仲介会社はレインズに指定された日までに登録していないケースも見受けられる。

業界的には、収益を考えても当然両手仲介にトライしたいので、できるだけ早期には他社に紹介したくない。トライした結果、自力では売れないのから、レインズに登録して他力本願になっている構造があるのだ。

最近話題になっている「物件の囲い込み」という問題が広がっているのには両手仲介・片手仲介というところに原因がある。

時折、

買主
レインズにはお得な物件が掲載されているんですよね?
と聞かれることがあるが、それはないだろう。

あくまでもレインズは物件の図書館であり、掘り出し物を見つける市場(≒サイト)ではない。

 

一般媒介契約の「法令上の義務はなし」が意味するものとは?

一般媒介契約のレインズへの登録は、「法令上の義務はなし」となっている。

そのままの意味で捉えると、別に不動産屋がレインズ登録する必要はないということだ。また、レインズ登録をしても良い。

一般媒介契約は、売却活動を複数の不動産会社に依頼することができる契約だ。一般媒介契約を結んだ不動産屋はおそらく、すぐにでもレインズ登録するだろう。

なぜか。

例えばあなたの不動産を、A社とB社に一般媒介契約を結び売却活動を依頼したとしよう。A社はレインズ登録をせず、B社はすぐにレインズ登録した。A社にあなたの不動産を買いたいと前から希望していた客がいるなら、A社は両手仲介できるだろうが、不動産は一生に一度買うかどうかの大きな買い物であり、そんなにホイホイと簡単に売れることはそうそうない。ただし、レインズを閲覧できる全ての不動産会社が抱える顧客を考えるとあなたの不動産と希望する物件の条件が合致する確率は一気に上がる。これが上記の理由だ。この場合、普通A社もB社もすぐにレインズ登録をする。専属専任媒介契約と専任媒介契約と違い、不動産屋は売主から確実に手数料をもらえるわけではないので、片手仲介でも確実に手数料が取れるやり方を優先するのが実情だ

はっきり言って、両手仲介とか片手仲介というのは不動産屋の都合であって、売主が得するわけではないのでどちらでも良い。

売主にとっては、不動産が1円でも高く売れれば良い。

物件をレインズにすぐにでも登録してくれた方が、他の不動産会社を通じてなので間接的ではあるが、間違いなくより多くの購入希望客に見てもらえる可能性が高くなるので、不動産も高く売れる可能性が広がる。

このように考えると一般媒介契約の方が、良さそうに感じる。

しかし、これが一概にそうとは言い切れないのだ。

これはあなたの所有する不動産によってどの媒介契約を選ぶべきか大きく変わるからだ。どの媒介契約を選ぶべきかはまた別の記事で詳しく説明する。

ただし、不動産会社1社にしか頼んでいないのにも関わらず、一般媒介契約を結ぼうとしてくる不動産屋には注意すべきだ。両手仲介を狙って、不動産屋の都合でレインズに登録をしない悪意のある不動産会社の可能性があるからだ。

 

レインズに登録されたかどうか知るためには?

不動産屋があなたの不動産をレインズに本当に登録したのかどうやってわかるのだろうか。

不動産屋がレインズに登録するとレインズから「登録証明書」が発行される。それを不動産会社からもらえば良い。

 

成約後、不動産価格をレインズに登録することが意味するものとは?

レインズに登録した売却物件の契約が成立した場合、基本的にその成約した価格をレインズに登録しなければならない。こうすることによって、相場の事例が積み上がってくる。

レインズでは、自社が成約した物件だけでなく、他社が成約した事例も全て見れる。

例えばAマンションの事例が以下のように2例あったとしよう。

部屋番号 501号室 308号室
成約日 2016年◯月◯日 2015年◯月◯日
成約価格 4,000万円 3,000万円
広さ 80㎡ 75㎡
1㎡単価 1㎡あたり500万円 1㎡あたり400万円
間取り 3LDK 3LDK
方角 南向き 西向き

あなたがAマンションの603号室(77㎡/南向き/3LDK)を売りに出そうとした時、売出価格を1㎡あたり500万円で計算すると、500万円×77㎡で3,850万円ということになる。
また、1㎡あたり400万円で計算すると、400万円×77㎡で3,080万円ということになる。
二つの事例の間をとって、平均を出すと3,465万円となる。

このような不動産の鑑定評価を取引事例比較法と言って、現在の日本の不動産業界では、中古住宅の査定方法として一般的な方法だ。また、このような査定方法を机上査定といい、別に家の中を見なくてもできる査定方法である。最近流行りのAI(人工知能)で、「あなたのマンションは推定○○万円です」といったシステムはこういった過去の成約データを積み上げて出している。

もし、レインズに過去あなたのマンションの成約事例がない場合は、近所のよく似た物件(=類似物件)の成約事例を参考にする。土地も基本的にはこれと同様だ。

つまり、複数の不動産会社があなたの不動産の査定を行っても、レインズを参考にするため、ほとんど変わらないということだ。

ここで不動産屋に対して注意しないといけないのが、参考となる物件の内、どの事例を使ったのか、いつ成約したのかを聞かなくてはいけない

なぜか。

先に、多くの不動産会社の本音を言うと、あなたの不動産をできるだけ安く査定し、売却活動をしたいのだ。
相場より安いと、当然売れやすくなる。そうなると上述した通り、両手仲介できる可能性が大きくなるからだ。そのため、数ある事例の中から、過去に安く売れた事例を持ってきて、あなたにこれが正当な評価というかもしれないからだ。

直近の事例ができるだけ正確な相場を反映しているケースが多いため好ましいが、ことさら不動産に関してはそれほど、同じマンションで頻繁に売買があるわけではない。土地・戸建に至ってはさらに難しい。過去の成約事例の機関の許容範囲は直近3年ぐらいの相場だろう。例えば、2008年の相場を持ってこられて、リーマンショックがあった年と比べられても、あなたの適正な不動産価格を算出するのに本当に適切な事例といえるだろうか。

上述した通り、どの不動産会社があなたの不動産の査定を行っても、同じくレインズを参考にするため、ほとんど変わらない。それにも関わらず、どの不動産会社もまるでこの不動産はこれぐらいで売れるのが相場だと自信満々で話をしてくる。どこも同じような話をしてくるのでは大して意義がない。では、あなたの不動産を高く売るために、どのような情報を得る必要があるのか。

それは、その不動産会社が実際にあなたのマンションを直近で売ったことがあるかどうかだ。土地・戸建の場合は同じ町名で置き換えれば良い。

なぜなら、実際にその不動産会社が物件を売った実績があれば、

  • 売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいか。
  • 値段交渉があったのか。
  • どのような方がどのような理由で購入されたのか。
  • 売れた物件は他にない特徴があったのか。
  • 売主はどのような要因で売却したのか。
  • チラシやインターネット等、どのような広告戦略をうったのか。

などの、あなたがこれから不動産を売る上で、非常に参考となる生きた情報を得ることができるからだ。

むしろこれを聞かないで何を聞くのだ。

査定価格を出してもらったところで、その値段で売れるわけではないのだから、どうやって売るつもりなのかを聞かなければならない。

上記の内容を答えることができる不動産会社は、実際に同じマンションを成約した実績がある不動産会社だけだ。

我々は、その想いを持ってiQra-channel(いくらチャンネル)で、最近そのマンションを実際に売却した不動産会社を独自に集めて掲載している。

不動産は成約報酬のため聞くのはタダだ。タダなのであればぜひ、聞くだけでも聞いて参考にすべきだ。

あなたにとって必ず有益な情報を得ることができるはずだ。

 

売れないからと言って、不動産会社を変えてもほとんど意味がない理由

あなたが不動産屋と媒介契約を結んでから、全く売れない状況にあるとしよう。当然レインズにも掲載されている。

だんだんとあなたは不動産屋に腹が立ってくるだろう。最初に○○万円で売れます!とか調子の良いことを営業マンが言っていたのを思い出したり、もっとなんでチラシを入れてくれないのかと依頼している不動産屋が自分の物件の販売に力を入れてないように映ってくる。

そこで、他の不動産会社に売却依頼を変更する売主がいる。もしくは一般媒介に変更し、複数の不動産会社に依頼したりする。

だが、もはやほとんど意味はない。

不動産会社を変えたからと言って売れると大きな期待するのはやめた方がいい。

他の不動産会社からしても、レインズ上であなたの物件を把握しており、当然購入を検討している客には奨めているはずだ。その上で現在売れていないのだ。つまり、A社からB社に不動産会社が変わったところで、急に購入を検討する客なんていない。新たに購入を検討し始める新規客の到来を待つしかないし、今までも売れていないのにそこで売れるなんてラッキーパンチ狙っているようなものだ。

あなたの不動産価格の設定は、市場の需要と供給のバランスで言うと需要がないと判断をせざるを得ない。

つまり、売却価格を下げるしかなくなってくる。

最初から計画的に高値で設定して、これで売れたらラッキーだと思って売却を開始し、やはり需要がなかったから適正な値段に下げるのと上記の例ではまったく違う。いつ売れるのかという不安が常につきまとい、心が圧迫され、追い詰められる。

結局そうなると、高く売りたかった不動産も最後には、市場よりも安い値段で売らなくてはいけない悲惨な結果を招くことがある。

不動産は売りに出す前の情報に全ての価値があるのだ。

売却理由の中には、転勤などで売却を急がなくてはいけないときもあるが、不動産屋に依頼する前に自分なりに正確な不動産売却の知識を得て、不動産屋と一緒に計画して、売却活動に参画しなければ損をするのはあなただ。当然売却依頼する不動産屋には高く売るためのどんな計画があるのか、戦略があるのか提案してもらわなければならないが、その時にあなたが何の知識もないようでは話にならないし、話し合いもできない。あなたと知り合いならまだしも、不動産売却を通じて人生で初めて出会った不動産屋に最初から全てを信用してお任せするのも変な話ではなかろうか。

 

まとめ

不動産は、たとえ完璧で正確な鑑定評価をしたところで、その金額で売れるかどうかは別問題というところに難しいところがある。あなたがこれから売ろうとしている不動産情報は世界に唯一の新たな情報であり商品なのだ。それをできるだけ高く売ろうとするならば、事前にきっちりと理解し、計画を立てなければならない。レインズという単語一つにも、裏に隠された重要な情報がある。それを知った上で売却をお任せするのか、何も知らないでお任せするのかで、売れた価格が変わるのは当たり前だ。

あなたの不動産が1円でも高く売却できることを願っている。

 

レインズ

あなたの不動産はいくら?

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。