モノレールの延伸がなくなるけど彩都って実際どうなの?

モノレールの延伸がなくなるけど彩都って実際どうなの?

大阪モノレール彩都線の延伸がなくなった。

彩都延伸大阪府は27日、知事や副知事らの幹部会合を開き、府北部で計画していた大阪モノレール彩都線の延伸断念を決めた。延伸区間沿いの開発方針を住宅地中心から産業用地中心と変えたのに伴い、住民の利用が見込みより減り、採算が取れないと判断したためだ。【…】

彩都(国際文化公園都市)は茨木市北部と箕面市東部にまたがる丘陵地にあり、計画面積743万㎡。2007年に大阪モノレール彩都線が彩都西駅まで開業した。府は同駅から彩都中部の中部駅(仮称)、同東部の東部センター駅(同)まで2.2キロメートルを結ぶ計画だった。

建設費は183億円と試算していた。

府が都市再生機構などとつくる彩都建設推進協議会が2015年、府内で不足する産業用地を確保するため、彩都東部などの土地利用を産業系中心と変更。沿線の計画人口が変わり、モノレールの採算が取れなくなるとみて、代わりに民間バス導入に向けて調整することにした。【…】

(2017年1月28日日本経済新聞朝刊39面抜粋)

彩都は、正式には国際文化学園都市といい、大阪府茨木市と箕面市の北側山間部に開発中のニュータウンだ。大きく分けて西部・中部・東部の3地区に分けられる。

彩都は阪急電鉄が創った街だ。元々、阪急が大阪万博開催用地(山田地区)の4分の1を所有しており、大阪府に売却した資金で購入したのが彩都(立会山・佐保経営地)であった。ロンドン郊外の田園都市レッチワースを模範としたまちづくりを推し進めた。

ニュータウンといっても戸建やマンションなどの住宅地だけでなく、主に生命科学・医療・製薬などの研究施設や関連企業など、働く場所も備えていることが特徴だ。西部地区にある彩都ライフサイエンスパークは研究開発ゾーンとして、20ものバイオテクノロジー、先端医療、製薬・創薬などに関する研究開発施設や関連企業がある。

西部地区は2004年にまちびらきが行われ、2007年に大阪モノレール彩都西駅が開通した。今後の彩都の開発(中部地区・東部地区)に合わせて、現在ある彩都西駅から彩都の中地区の中部駅(仮称)を経て、東地区の東部センター駅(仮称)までの区間が整備される予定となっていた。

彩都(西部・中部・東部)

西部地区の茨木市側の住所は「彩都あさぎ」「彩都やまぶき」と箕面市側の「彩都粟生南」「彩都粟生北」で構成されており、中部地区は「彩都あかね」、東部地区は「彩都はなだ」「彩都あけぼの」「彩都もえぎ」となる予定だ。

武田薬品工業の新薬研究所施設の誘致が失敗に終わった中部地区及び東部地区は開発計画がなかなか進んでいなかった。背景として人口減社会に加えて、都心回帰が進む現在の不動産市場において住宅地としての開発は厳しいものがあり、住宅地中心の開発から産業用地中心の開発に変更となった。

企業誘致も当初は厳しいものがあったが、新名神高速道路の茨木北インターチェンジが至近にあり、ネット通販の普及とともに物流施設の拠点として注目されはじめている(平成29年秋頃開通予定)。名古屋から神戸まで全線開通すると(平成35年予定)、現在240km・約160分かかっているところ、200km・約120分で行けるようになる。そして、現在の交通量の4割が新名神を利用すると見込まれており、渋滞の緩和だけでなくその交通利便性を活かしたまちづくりに取り組んでいる。ネットショッピングの利用者は単純に人口の多い大都市に集中する。ネットショッピングがさらに広がるに連れて、大都市に「陸の倉庫」が必要となっているのだ。

プロロジス茨木

こちらは中部地区に2016年9月に建てられたプロロジスパーク茨木だ。こちらの総床面積の83%はニトリグループが利用している。

このようなことから、東部地区で計画されていた3万人の人口が5千人となり、採算が取れないとして大阪モノレール彩都線の延伸がなくなった。

特に延伸がなくなっても、今のところ住宅地の地価に大きな変化はないとみられる。需要がないのに延伸して運賃が上昇することや、必ず座席に座れる始発駅としての優位性が保たれている方が良い。むしろ、西部地区が彩都の「街」としてかなり発展してきているため、新築価格より上昇している中古マンションもみられる。2015年に開業したEXPOCITYにも乗換なしで11分で行くことができる。

茨木市側の特定学年の小学生人口が急激に増加し、これ以上増加した場合に小学校(彩都西小学校)が受け入れられない可能性が出たため、茨木市は2010年から当分の間大規模マンション計画に対し建築許可を与えない方針となっていたが、この度8年ぶりに新築マンション(シエリア彩都)が建てられることになった。

シエリア彩都

せっかくなので、シエリア彩都の新築(予定)価格が妥当かどうか、周辺の中古マンションの成約事例からみてみたい。

彩都のマンション

不動産の価格は、大きくみて面積・築年数・駅までの距離の三条件で決まる。また、彩都はスーパーなどの商業施設が駅前にしかない(ガーデンモール彩都)ので、そちらにも近い方が良い。

マンション名 建築年 駅までの徒歩
ジオ彩都みなみ坂 2004・05年 4〜8分 茨木市
ア・デイ彩都 2007年 7分 茨木市
ジオ彩都のぞみ丘 2007年 3〜6分 茨木市
ジオ彩都いぶきの森 2007年 7分 茨木市
ジオ彩都プレミアムテラス 2010年 2分 茨木市
エルグレース彩都箕面 2012・13年 7分 箕面市
ジオ・ブランズ彩都ひだまりの丘 2013年 6分 箕面市
シエリア彩都 2018年・19年予定 5分 茨木市

直近3年間の成約㎡単価を計算すると以下のようになる。

彩都の中古マンション㎡単価

ただ、㎡単価や坪単価で見ても、いまいちイメージがわきにくい。彩都のマンションは、専有面積が広いタイプが多いため、ここでは100㎡と考えてイメージしてみよう。マンションで専有面積100㎡というと一般的に4LDKだ。以下はシエリア彩都の間取りだが、このような感じと考えて欲しい。

シエリア彩都専有面積100㎡ 彩都の中古マンションの成約価格推移

シエリア彩都のパンフレットをみると「100㎡台3,900万円〜」となっているが、ここでは相場を比較するために、「71㎡:2,400万円・82㎡:2,900万円・100㎡:3,900万円」とした上で1㎡あたり36.1万円とした。もちろん、階数や方角、室内の状況によっても売買価格が異なるので一概にはいえないが、100㎡換算しての相場でいうとこのようになる。

ジオ彩都みなみ坂が建った2004年はまだモノレールが開通しておらず、主要公共交通施設はバスだった。そのため当時の新築価格が安く、現在、新築価格を上回る成約も多く見られる。

ジオ彩都プレミアムテラス

(彩都西公園、後ろはジオ彩都プレミアムテラス、最背面はジオ彩都のぞみ丘)

実際、彩都に行ってみると、新築戸建が整然と立ち並んでおり非常に気持ちが良い。「街」としての完成が近づきつつあるため、地価が上昇している。(みんながここはいいなと思うなら相場は上がる。)そう考えると、シエリア彩都の新築価格は現在の彩都の相場を鑑みると大きく逸脱して高すぎるとは決していえないだろう。

一つ気になるとすれば、新名神高速道路の開通及び中部地区・東部地区の開発により、どれぐらいの交通量が増える(主にトラック)かだろう。彩都から梅田(大阪中心部)まで行くのに、信号は数えるほどしかなく、夜であれば30分はかからない。それだけに物流施設が今後も増えることは目に見えているので、騒音・排気が気になる方は念頭に置いておいた方が良いと思われる。

 

→彩都の新築戸建はこちら

阪急彩都ガーデンフロント

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。