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高度利用地区とはどのような地区なのか

高度利用地区とはどのような地区なのか

Q:高度利用地区(こうどりようちく)とはどのような地区ですか?

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A:土地をくっつけて高い建物を建てる地区

高度利用地区とは、低層な建物が多く、土地が細分化されているような密集市街地において、土地をくっつけて一体的な再開発を行ない、高層ビルなどの高い建物を建てれるようにした地区です。つまり、ここでの高度(こうど)とは、小さな建物ではなくより大きな建物を建ててハイレベル(高次元)に土地を利用するという意味があります。

高度利用を図るために次のような制限があります。

  1. 容積率の最低限度または最高限度
  2. 建ぺい率の最高限度
  3. 建築面積の最低限度
  4. 建物壁面の位置

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。

都市計画法第9条18項

高度利用地区内では、建築面積の最低限度を制限されるため、小さな土地での建築ができず、結果として土地をくっつけて高度利用による再開発を促進します。また、容積率の最高限度を定めることで、用途地域による容積率を緩和して高い建物を建築し、逆に容積率の最低限度も定めることで低層建物が建てれないように規制しています。

建ぺい率や壁面線を制限することで、敷地内にオープンスペースを確保し環境を整えます。

高度利用地区に指定されると、木造・鉄骨造等で2階建以下で移転や除去が用意な建物以外は、高度利用地区の指定内容に適合する建物しか建てられません。

高度利用地区内においては、建築物の容積率及び建ぺい率並びに建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積)は、高度利用地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。ただし、次の各号の一に該当する建築物については、この限りでない。

1 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロツク造その他これらに類する構造であって、階数が二以下で、かつ、地階を有しない建築物で、容易に移転し、または除却することができるもの
2 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの
3 学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したもの

建築基準法第59条

このような高度利用を図るタイミングは、古い建物が密集している市街地を再開発するときでもあります。実際、第1種市街地再開発事業の施行区域の要件に高度利用地区があります。

当該区域が高度利用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区または特定地区計画等区域内にあること。

都市再開発法第3条1項1号

調査している不動産が高度利用地区に該当しているかはGoogleYahoo!で「◯◯市 高度利用地区」と検索すれば調べることができます。

高度利用地区・特定街区画像byいくらチャンネル

上記の不動産は、高度利用地区に指定されていません。

高度利用地区は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて21種類に分類したものです。高度利用地区に指定されているのは、1区域あたり0.01k㎡(1ha)未満が多く、市街地中心部の限定された細分化されている地区に多く定められています。

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高度利用地区

高度利用地区について詳しく知りたい方は「高度利用地区・特定街区とは?-高度地区とは全く異なる-」をご覧ください。

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また、似たような建物の高さを制限する地区として「高度地区」がありますが、高度利用地区が高い建物を建てて利用する(高度利用)を図るために制限する地区なのに対して、高度地区は、単純に高さ(高度)を制限を加える地区です。

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例えば、大阪市の高度利用地区(茶屋町東地区:面積約0.7ha)は、容積率の最高限度が550〜750%、容積率の最低限度が300%、建ぺい率が50%、最低建築面積が500㎡に制限されています。高度利用地区画像byいくらチャンネルそして、この高度利用地区に建てられたのが「ジオグランデ梅田(大阪市北区茶屋町)」です。

高度利用地区画像byいくらチャンネル

(ジオグランデ梅田:2011年建築)

高度利用地区は、いわゆる高層マンションや高層ビルなどを建てるための都市計画のなので、近隣に再開発の終わっていない高度利用地区があれば、高い建物が建つと考えたほうがよいでしょう。そのため将来、眺望が遮られる可能性があることも考えておくべきです。

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この記事の監修者

坂根 大介
坂根 大介さかね だいすけ

イクラ株式会社代表。はつね司法書士事務所共同代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。
野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。
「証券×不動産(売買)×IT」という強みと、契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、不動産屋社長のためのノートを「イクラちゃんねる」にてわかりやすく発信している。
また、司法書士事務所では、不動産登記の専門家として登記だけでなく、離婚協議書の作成や遺産分割協議書の作成、相続登記、自己破産の申請を数多く行っており、住宅ローンなど金銭的問題・離婚・相続などを中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。
イクラ株式会社では、売買実績豊富な信頼できる不動産会社だけを集めた「イクラ不動産」と、LINEで売却相談できる来店不要の不動産屋さん「スマホの不動産屋さん」を運営。
主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。