不動産の重要事項説明書における「農地法」とはなにか

その他の法令に基づく制限

重要事項説明書(農地法)不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「農地法」という項目がある。

どのような不動産が農地法の対象となり、どのような制限を受けるのだろうか。

ここでは、不動産の重要事項説明における農地法について説明する。

以下の不動産は「農地法」について重要事項説明が必要です。

  • 農地
  • 採草放牧地

 

農地法とは?

農地法2農地法とは、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすること(=農地転用)を規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的として定められている。

農地法で規制されるのは農地及び採草放牧地だ。「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。

登記簿謄本の地目で田または畑と登記されているものは農地だ。これらの土地は農地法の適用を受けるため、売却や地目を変更するには、事前に農地法の手続きが必要になる。ただし、登記の地目が田や畑と登記されていなくても、土地の現況が田や畑であれば、その土地は農地とみなされる場合があるので注意が必要だ。

農地転用に当たっては、原則として農林水産大臣または都道府県知事許可が必要になる。農地の所有者が自分自身で転用する場合(自己転用)および転用を目的として農地の売買等をしようとする場合(転用目的の権利移動)には、面積に関係なくいずれも許可が必要である。役所では、農地法の根拠条文に即して、自己転用の許可を「4条許可」、転用目的の権利移動の許可を「5条許可」と呼ぶことがある。

ただし、重要な例外として、市街化区域の農地の転用に関しては、農業委員会に届出すれば許可は必要がない。市街化調整区域などの市街化区域内農地以外の農地転用の許可に当たっては、転用の状況に応じて詳細に規定 (=農地転用許可基準)されているので、宅地建物の取引等に当たっては十分な注意が必要だ。

なお、農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動のほか、農地を農地のままで売買等することについても、原則として許可が必要である(=「3条許可」)。また、許可を要するにもかかわらず許可を得ないでした売買契約等は無効になる。

【農地・採草放牧地の制限行為】

農地・採草放牧地について所有権の移転、賃借権その他の使用収益権の設定・移転を行なうには、原則として、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません。これらの権利を取得する者が、その住所のある市町村の区域(同一市町村内に2以上の農業委員会があるときは、住所地を管轄する農業委員会の区域)外でこれらの権利を取得する場合は、農業委員会ではなく都道府県知事の許可を受けなければなりません。

農地法第3条1項)

農地を農地以外のものにする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。採草放牧地については、許可は必要ありません。また、同一の事業の目的に供するため、4ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合には、一定のものを除き、農林水産大臣の許可が必要です。 ただし、次の場合には、例外的に許可が不要です。
1 国または都道府県が道路、農業用排水施設その他の地域振興上または農業振興上の必要性が高いと認められる施設であって農林水産省令で定めるものの用に供するため、農地を農地以外のものにする場合
2 農業経営基盤強化促進法に基づいて転用する場合
3 特定農山村地域活性化基盤整備促進法に基づいて転用する場合
4 土地収用法等によって収用した農地を収用目的に転用する場合
5 市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合
6 地方公共団体が土地収用法3条に掲げる施設の建設のため、その区域内の農地を転用する場合
7 市町村等が市街化区域内の農地を転用する場合
8 自己所有の農地を農業用施設(2アール未満のものに限ります)に供する場合等

農地法第4条1項・施行規則第5条)

農地の転用または採草放牧地の転用(農地に転用する場合を除きます)を目的として、農地・採草放牧地について、所有権の移転、賃借権その他の使用収益権の設定移転をする場合には、原則として、都道府県知事の許可が必要です。ただし、次のような場合には、許可は不要です。
1 国または都道府県が第4条第一項第二号の農林水産省令で定める施設の用に供するため、これらの権利を取得する場合
2 農業経営基盤強化促進法によりこれらの権利を取得する場合
3 特定農山村地域活性化基盤整備促進法によりこれらの権利を取得する場合
4 土地収用法等によりこれらの権利を取得する場合
5 市街化区域内にある農地等をあらかじめ農業委員会に届け出て、これらの権利を取得する場合
6 地方公共団体が土地収用法3条に掲げる施設の建設のため、その区域内の農地等についてこれらの権利を取得する場合
7 市町村等が市街化区域内の農地等についてこれらの権利を取得する場合等

農地法第5条1項・施行規則7条)

 

一般の不動産仲介において、農地を売買することは少ないだろうが、「実際は宅地になっているが、土地謄本の地目が田や畑になっている物件を売買する」というケースがある。もし市街化区域内の物件であれば農地法第5条に基づき農業委員会へ届出し、「受理証」の発行を受けた後でなければ売買できない。(実際の現場では、停止条件の特約をつけ、受理証未発行の段階で売買契約を締結する場合もある。)この「受理証」は所有権移転登記の申請に必要な書類となる。また、登記上の「地目」を変更する手続きなどについても、費用と時間がかかる。このようなケースもあるため、調査物件の土地謄本の地目をしっかりと確認した方が良い。

不動産売買において、売買の対象となる敷地が農地・採草放牧地で農地法の届出対象に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「農地法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明しなければならない。

 

その他の法令に基づく制限

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ABOUTこの記事をかいた人

坂根大介

イクラ株式会社代表。1986年大阪生まれ。関西大学文学部卒業。野村證券株式会社に入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。不動産売買取引の契約実務や物件調査の経験をもとに、プロ向けに不動産の調査方法や用語解説、不動産市況、一般消費者向けに不動産業界の見えにくくわかりづらい不透明な情報をわかりやすく発信している。 主な資格は、宅地建物取引士、JSHIホームインスペクター、2級FPなど。