「契約の解除等に関する事項」とはなにか

「契約の解除等に関する事項」とはなにか

不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「契約の解除等に関する事項」という項目がある。

(この項目では、FRK・宅建協会・全日・全住協の重要事項説明書を念頭に説明しており、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。ここではFRKの記入方法を中心に解説しています。)

契約の解除等に関する事項とは?

契約の解除等に関する事項とは、契約の存否に係わる重要な事項として、宅建業法第35条第1項第7号で説明を義務づけられている。説明すべき内容は、「どのような場合に契約を解除できるのか」、「どのような手続きでこれを行うか」、「契約を解除した場合、その効果はどうなのか」等だ。ただし、これはFRKの重要事項説明書であり、FRKでは繰り返し、売買契約書の契約の解除に関連する条文を、ほぼそのまま掲載することにより説明の徹底を図ることにしている

契約の解除等に関する事項(本編)

この項目での説明では、売買契約書の各契約条項のうち、以下の6点(契約書によっては5点)の解除条項が対象となっている。ただし、これらの点は全種類の契約書に共通するものではなく、また、個別の取引に応じてこれら以外にも解除に関する事項を定める場合もある。このため、重要事項説明書の作成交付にあたっては、事前に契約内容を詰めたうえで契約書の解除条項をすべて説明できるよう、整合性を持たすことが重要となる。

  1. 手付解除(解除期限付)
  2. 引渡し完了前の滅失・毀損による解除
  3. 契約違反による解除
  4. 融資利用の特約による解除
  5. 譲渡承諾の特約による解除(借地権付建物の取引・解除期限付)
  6. 瑕疵の責任および瑕疵による解除

各解除条項の説明および記入方法

①「(1)手付解除」

この項目は、以下の取引態様の別により、説明する内容が異なりますので特に注意が必要となる。

ア.売主が宅建業者以外の場合(一般仲介用および消費者契約用売買契約書を使用するとき)

売主が宅建業者以外の場合

FRK契約書では、この場合の手付解除期日については、売主・買主双方の合意で定めた期日(売買契約書上は「表記手付解除期日」と表現」としている。

イ.売主が宅建業者の場合(売主宅建業者用売買契約書を使用するとき)

売主が宅建業者の場合

この場合には、宅建業法第39条の規定により、手付金の額は売買代金の20%を超えることはできない。また、その手付金はすべて解約手付とみなされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付放棄または倍返しにより売買契約を解除できる規定となっている。

②「(2)引渡し完了前の滅失・毀損による解除」

もし、一括決済の場合は、本条項の適用がないので、無にチェックを入れる。

③「(3)契約違反による解除」

上記②③の項目は、FRK契約書全種類に共通の解除条項となる。特殊な事例を除き、すべての取引で適用となる。

④「(4)融資利用の特約による解除」

融資利用の特約を利用する取引

この項目は、後の項目である「6.金銭の貸借のあっせん」に関連づけて説明を行うものだ。この特約を利用する場合は、以下の記入例のとおり「有」の欄をマークし融資利用の特約による「契約解除期日」を記入する。ここで記入する期日と、FRK契約書上の融資利用の特約による「契約解除期日」は同一になることに注意が必要だ。

⑤「(5)譲渡承諾の特約による解除」

この項目は、借地権付建物および借地権付区分所有建物(賃借権)を取引する場合に利用する。FRK重要事項説明書には書式の汎用性を考慮して、あえてこの解除条項を印刷しているため、前記の物件に該当しないときは、必ず以下の記入例のとおり「無」にマークをし、本解除条項が該当しない旨の説明を行う。

譲渡承諾の特約による解除が該当しない取引の場合

譲渡承諾の特約による解除が該当しない取引

また、この解除条項を利用する取引では、「有」にマークしたうえで、土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得するべき期日を以下の記入例のとおり記入する。ただし、区分所有建物で分譲時に譲渡承諾が不要である旨の覚書が取り交わされている場合は、この解除条項は適用にならないので、注意が必要だ。

譲渡承諾の特約による解除を利用する取引の場合

譲渡承諾の特約による解除を利用する取引

⑥瑕疵の責任および瑕疵による解除

FRK契約書では、「瑕疵の責任」について、一般仲介用、消費者契約用および売主宅建業者用の3種類により、責任の範囲と期間等がそれぞれ異なる。また、土地建物・区分所有建物等の物件種別によっても異なる。

(ア)売主が一般所有者の場合(一般仲介用・土地建物売買契約書を使用するとき)

建物については免責の場合

瑕疵の責任および瑕疵による解除(建物については免責の場合)

瑕疵による責任は、土地と建物について定めているが、このうち建物についての責任を限定して定めている。また、売買契約書では責任を負う期間を引渡し完了日から3カ月となっているので、これらのことについて買主に十分説明する必要がある。

土地・建物について免責の場合

瑕疵の責任および瑕疵による解除(土地・建物について免責の場合)

(イ)売主が事業者の場合(消費者契約用・借地権(賃借権)付建物売買契約書を使用するとき)

瑕疵の責任および瑕疵による解除1

(ウ)売主が宅建業者の場合(売主宅建業者用・借地権(賃借権)付建物売買契約書を使用するとき)

瑕疵の責任および瑕疵による解除2

(エ)売主が宅建業者の場合(売主宅建業者用・借地権(賃借権)付新築建物売買契約書を使用するとき)

瑕疵の責任および瑕疵による解除3

⑦追加記入欄について

個別の取引において、上記6点以外の解除条項を定めた際に、その内容を説明するための記入欄になる。本項目で説明する「契約の解除に関する事項」は、冒頭での記述のとおり契約の存否に係わる重要な内容なので、特殊な解除条項を定めた場合は、契約当事者に対し十分な説明が必要となる。

買換え特約(買主が先行購入の場合)を利用する取引による解除

買換特約(買主が先行購入の場合)を利用する取引による解除

また、停止条件付契約の場合も、一定の条件の成就が契約の効力が生じる要件となる特約の内容について、この欄を活用し説明する。

成年後見人による取引で、裁判所から売却許可が下りることを停止条件とする場合

成年後見人による取引で、裁判所から売却許可が下りることを停止条件とする場合