アパートバブル終了?相続税対策の「小規模宅地の特例」が増税へ

アパートバブル終了?相続税対策の「小規模宅地の特例」が増税へ

不動産の代表的な相続税対策であった「小規模宅地等の特例」が、相続税の課税逃れと判断された場合は優遇の対象外とされ、事実上増税されるようです。

相続節税、抜け道封じ

政府・与党は相続税の過度な節税防止に乗り出す。一般社団法人を設立して相続税の課税を逃れたり、住宅を贈与して宅地にかかる相続税を減らしたりする節税策が広がっており、2018年度税制改正で具体的な対策を講じる。相続税は15年から始まった増税で課税対象となる人が増えており、節税策を封じて課税の公平性を確保する。

「一般社団法人の問題は放置できない」。自民党税制調査会の宮沢洋一会長は社団法人を使った節税を問題視する。

社団法人は08年から営利目的でも設立できるようになったが、株式会社と違って相続税はかからない制度となっている。企業の株式に当たる持ち分が存在しないからだ。役員の人数や親族の割合に関する定めもなく、比較的容易に設立できる面がある。

この仕組みを悪用して節税に使うケースが増えている。まず親が代表者となって法人を設立し、資産を移すその後に子供を代表に就かせ、法人の支配権を継承すると、資産には相続税がかからない。この仕組みを使えば、子供ばかりか、孫やその先の代まで、延々と非課税で資産を相続できる

しかも、法人設立にかかる費用は登記の6万円しかない。国も設立要件について「公序良俗に反しない限り全ての事業が対象」(法務省)としている。16年は6075件が設立されており、この5年で1.5倍という急増ぶりだ。登記だけで簡単に設立できる点が節税策として活用される一因になっている。政府・与党は親族が代表者を継いだ場合、非課税の対象と見なさず、課税対象とする方向で検討を進める

政府・与党が問題視するもうひとつの節税策は、小規模宅地の特例を悪用するケース

相続税には亡くなった人の住まいを、同居していた配偶者や親族が手放さずに済むよう、負担を軽くする仕組みがあるさらに転勤や貸家住まいなどの事情を考慮し、過去3年間、持ち家がなければ減税してもらえる特例も設けている土地の評価額を330㎡までは8割減らして相続の負担を軽くする

悪用とも言える税逃れとはどのようなケースが該当するのか。

40代男性を例に具体的に考えてみると、まずこの男性が所有するマイホームを20代の長女に贈与し、自分は持ち家を持たない人になる。いわゆる「家なき子」として3年以上過ごす。その段階で男性の80代の父親が亡くなると、父親の宅地を相続する場合に税負担が軽く済む。

このような形で特例を使う人が増えているとみられ、特例適用による減収見込み額は16年度で1350億円と3年で実に2倍近く伸びた。

政府・与党は、相続時に住む家がもともとは自分で所有しているものだったり、3親等内の親族が所有する家に住んでいたりすれば、優遇の対象外とする方針だ。課税逃れに備えている動きと判断する。

年間の相続税収は2兆円ほど。相続税は基礎控除の見直しに伴い、税を納める人が増えている。年間死亡者数に占める課税件数をみると、15年に3.6ポイント上昇し8%にのぼった。このため、納税者の間で相続税の負担感が急激に増しており、政府・与党も相続税で公平に課税する姿勢を前面に打ち出す必要があるとみている。

17年度税制改正でも節税防止策は論点のひとつに浮上し、高層マンションの上層階の固定資産税の負担を重くした。だが、新たな節税策は相次いでおり、国と納税者の間でいたちごっこになっている面もある。

(2017年11月30日日本経済新聞朝刊3面抜粋)

2015年に相続税の基礎控除が縮小されて、亡くなった人のうち、相続税の申告が必要な人が約8割増えました。新たに課税されたのは都市部にマイホームがある中流層が多く、小規模宅地等の特例の適用件数は2015年分で6万7325件と、2014年分の2万7038件の2.5倍となりました。

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人の自宅の土地の相続税によって、自宅を売らないといけなくなるなど残された家族の生活を脅かさないようにする仕組みです。

具体的には、亡くなった人の配偶者や同居していた親族がその土地を相続する場合、330㎡までは相続税を計算するときの評価を8割減にできるというものです。例えば、路線価で5000万円の価値がある土地も、小規模宅地等の特例によって1000万円とみなすことができます。路線価というのは、相続税の土地を評価(計算)する上での基準となる価格です。

小規模宅地等の特例が使えるのは、配偶者か同居親族が土地を相続した場合ですが、一定の条件を満たすと、別居している親族が相続した場合でも特例が使える「家なき子」の規定があることも特徴です。家なき子とは、別居の親族のうち、自分自身か配偶者が所有している家屋に3年間住んでいない人のことを指します。この家なき子の特例が使えるのは、亡くなった人に配偶者がおらず、さらに同居の法定相続人がいない場合です。

法定相続人

法定相続人は、配偶者と一定の血族(=故人の血縁者)からなります。まず、配偶者は必ず相続人となります。配偶者と血族相続人は共同して相続します。第1〜3順位の異なる血族相続人同士が共同して相続することはなく、あくまでも第1順位がいなければ第2順位といったように、次の順位で相続人となります。つまり、故人の子と故人の親や、故人の親と故人の兄弟姉妹が一緒に相続人になることはありません。

血族相続人 内容
第1順位 直系卑属(子供・孫など) 常に相続人となります。子供が死亡の場合は孫が相続人となります。
第2順位 直系尊属(父母・祖父母など) 直系卑属がいない場合、相続人となります。父母がいない場合は、祖父母が相続人とななります。
第3順位 兄弟姉妹 直系卑属・尊属共にいない場合、相続人となります。兄弟姉妹が死亡の場合、兄弟姉妹の子供が相続人となります。
『40代男性を例に具体的に考えてみると、まずこの男性が所有するマイホームを20代の長女に贈与し、自分は持ち家を持たない人になる。いわゆる「家なき子」として3年以上過ごす。その段階で男性の80代の父親が亡くなると、父親の宅地を相続する場合に税負担が軽く済む。』

このような「家なき子」規定を悪用するケースが増えているため、相続税逃れ対策を行うとのことです。負担する人が増えるため、事実上の増税と言っても良いでしょう。

相続税が安くなる?小規模宅地等の特例を簡単に理解しよう

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2016.01.22

また、相続税の対象が増えたことにより、相続税対策として現金収入を得るためのアパート建設ラッシュがこの2〜3年で起きていました。ただ、相続税対策でのアパートバブルも、金融庁の引き締めにより、特に地方において既に潮目は変わっています。

アパートバブル終息?金融庁、地銀監視を強化

アパートバブルに終息の兆しが強まっている。相続税対策と低金利を背景に貸家の新設着工は2年近く高い伸びが続いたが、このところ3カ月連続で減少。地方では空室が埋まらず、一定期間の無料貸しを売り物にする物件さえある。貸出先に困っている地銀はアパート融資に奔走してきたが、金融庁の監視強化で流れが変わりつつある

入居者様募集――。JR栃木駅から徒歩30分。空き地や山々に囲まれたある地域には、アパートの入居者を募るノボリや看板がわずか数百メートルの範囲に8つも立っていた。今夏に完成した新築の物件は20部屋弱のうち、9割ほどは埋まっていない。不動産店に問い合わせると「今ならキャンペーンで2年間は賃料を毎月5千円下げる」という。

物件を大手不動産サイトで検索すると、「フリーレント」のサービスを付けると書いてある。不動産業界は空室が埋まらない場合、1~3カ月の無料貸しをしたうえで契約に結びつけることがある。栃木では千件以上の物件がフリーレントに出ている。地元の主婦は「昔は兼業農家が多く、誰も土地を売らなかった。今は農業をしないし、相続対策でアパートが増えた」と話す。

国土交通省の調べでは貸家の新設着工戸数は今年6月から3カ月続けて前年同月の実績を下回った。8月の減少率は5%に拡大。28都道府県で着工が減り、最大の下げ幅は栃木県の53%だ。同省の建設経済統計調査室は「郊外エリアの需要はピークアウトしたとの見方がある」という。

アパートは2015年1月の相続税の優遇策に加え、日銀が16年2月に導入したマイナス金利によって急速に伸びた。貸家着工は6月まで19カ月連続で増加。16年度は全国に43万戸弱が供給されており、前年度比の伸び率は2ケタ増と、まさにバブルの様相を呈した。

ただ三菱UFJリサーチ&コンサルティングの試算では、貸家着工は17年度に5.9%減、18年度も7.8%減を見込んでいる。同社の土志田るり子氏は「相続対策の需要が落ち込み、これからは減少傾向が続く」と予想する。貸家は人口減少が続く地域でも田んぼや空き地に建てられたが、この先はトレンドが変わる公算が大きい

アパートバブルを引っ張ったのは地銀勢だ。日銀のマイナス金利で稼げなくなり、収益を穴埋めするため一斉にアパート融資に動いた。「土地持ちの地主にアパート営業をかけろ」を合言葉に、全国の地銀が一斉に貸し込んだ。16年末のアパートローンの融資残高は前年比5%増の22兆円強と過去最高に達した。そのうち6割強は地銀の融資だ。

ところが関東のある地銀幹部は「空室増で風当たりが強まるなかで支店に積極的に融資を増やせと指示できなくなった」と明かす。実際に昨年末から一転し、今年4~6月のアパート向け新規融資額は前年同期比15%減と09年の統計開始以来、最大の下げ幅になった。

別の地銀幹部も「駅前とそれ以外の地域では空室率が異なる。需要の濃淡が強く出始めている」と過剰な貸し付けによる副作用を語る。こうした地銀に強い警戒感を寄せるのが金融庁だ

アパートローンは持続可能ではない」。今月18日。都内で開いた全国地方銀行協会との意見交換会で、金融庁首脳は居並ぶ地銀トップにこう明言した。節税効果を強調し、将来の空室リスクを十分に説明しないなど、同庁は顧客を軽視した姿勢を問題とみている。

一部の大手地銀は昨年、顧客を建築業者に紹介する見返りに、手数料を受け取った。この取引は違法ではないが、過度な手数料獲得に動けば、その分安く建てたい顧客が不利益を被る。金融庁は「顧客本位の業務運営」を地銀に求めており、一連の行きすぎた融資を看過できなくなった。

金融庁幹部は「アパート融資は地銀と顧客の信頼関係を損ないかねない。今後も実態の把握を続ける」という。都心部のアパート需要は残るが、人口減少が加速する地方で年間数千戸単位の新規供給を続けることは理にかなわない。宴(うたげ)は終わりつつある。

(2017年10月21日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

最新の10月の新設住宅着工戸数も前年同月比で減少し、貸家については5カ月連続で前年同月比下回っています。

住宅着工戸数 10月4.8%減

国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8%減の8万3057戸となり、4カ月連続で減少した。貸家は同4.8%減の3万8017戸と5カ月連続で減った

2017年10月新着住宅着工戸数

貸家は5月まで相続税の節税対策と低金利を背景に19カ月連続で伸びていた。しかし供給過多で地方では借り手がつかず空室が増えている。地銀による「アパートローン」が増えていることを金融庁と日銀が問題視しており、茨城県、山梨県、鳥取県、高知県の減少率はそれぞれ4割を超えた。持ち家と分譲住宅も4.8%減で、それぞれ2万4807戸、1万9588戸だった。

(2017年12月1日日本経済新聞朝刊5面抜粋)

なにも相続税対策だけで、アパート建設が急増していたわけではありません。日銀のマイナス金利政策の導入により超低金利をもたらしたことで、サラリーマンでも超低金利で多額のローンを組めるようになり、レバレッジを効かせた「サラリーマン大家」が急増したことも一因です。レバレッジを効かせるというのは、収入をはるかに上回る、身の丈を超えた投資をすることです。

銀行は、低金利の影響により本業である企業への融資で利ざやが稼げません。また国債など金融商品での運用でも利回りが低下し、稼げなくなりました。一方、不動産向け融資(ローン)は、借り手がいる上、土地や建物を担保にとることでリスクも抑えられるため、融資しやすかったのです。

ただ、こちらも金融庁からお達しで融資が厳しくなったことや、アパート急増による利回りの低下によって、だんだんとブームに終焉が近づいています。

サラリーマン大家に暗雲? アパート急増で利回り低下

会社勤めをしながらアパートも経営する、サラリーマン大家さんを取り巻く環境が変化してきた。金融機関の融資姿勢は厳しくなり、アパートの急増で利回りは低下傾向にある。注意点を探った。

「最近、借り入れの金利負担がやや重くなってきた」。東京都の会社員Aさん(42)は気を引き締める。

AさんはITサービスの会社に勤める一方で東京都、埼玉県、千葉県内に戸建て、アパートなど計9軒を持ち、貸し出している「サラリーマン大家さん」の顔も持つ。週末になると自ら所有物件に出向き、壁紙を張り替えたり、トイレに温水洗浄便座を据え付けたりして魅力アップに精を出す。

9物件の総取得額は約7000万円。このうち6000万円を借り入れている。毎月の家賃収入は満室ならば87万円だ。ローン返済額や固定資産税などを差し引くと46万円が手元に残ると見込む。

気がかりなのは最近、金融機関の融資がめっきり厳しくなったことだ。これまで全額ローンで賄ってきたが「今年に入って新たに資金を借りようとしたら、10~20%の頭金を求められるようになった」。過去の借り入れの金利負担は2%弱だったが、同じ条件では融資を引き出しにくくなり、今は4~5%の金利を求められるという。Aさんは「金利負担を考慮して利回りが得られるかどうか、慎重に物件を選ぶ必要が出てきた」と話す。

「借りすぎに注意しながら計画を立てて不動産を選び、投資する」。都内のIT企業に勤めるBさん(59)はサラリーマン大家さんとして約30年の経験を持つベテランだ。札幌市、名古屋市、東京都などに約30の区分所有マンションや1棟建てのアパートを持つ。

低金利で運用収益が期待できないと不動産投資に目を付けた。低金利を逆手にとって物件取得の資金はほぼローンで賄ってきた。現在の資産総額は7億円、負債総額は4億7000万円程度になるという。

そのBさんも金融機関の姿勢の変化を感じ取っている。特に地方の銀行は「全額ローンは無理。最近は10%の頭金が必要になった」と話す。手持ちの物件を売るわけにもいかず、すぐに多額の資金は用意しにくい。「しばらくは投資のペースを緩め、投資先を慎重に選びたい」と話す。

金融機関の姿勢ががらりと変わった背景には、金融庁の監視強化がある。急増する個人向けアパートローンと郊外で増える空き家の群れに危機感を抱いた金融庁が監視を強めた結果、国内銀行の個人向けアパートローン新規融資額は急減速した。日銀によると、2017年4~6月期は前年同期比15%減だった。貸家の新設着工戸数も減っており、9月は前年同月比2.3%減と4カ月連続で前年同月実績を下回った。

実際、借り入れに頼った不動産投資では利回りを上げにくくなってきた。資材価格に加え、戸建てやマンションの工事は人手が足りず、人件費も上昇。都市部を中心に不動産の物件価格が上がったため、投資利回りは低下している。14年7~9月期は平均10%程度とされていたアパート投資の利回りは、今年に入り9%を割り込んだ。

2017年7-9月アパート投資利回り

(出典:「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)」)

不動産投資で注意しなければならないのは表面上の利回りと、経費などを差し引いた実質利回りに差がある点だ。Aさんの場合、年間の想定家賃収入を物件価格で割った表面上の利回りは16%。実際は物件を買うときに登記など経費がかかる。借り手が代われば修繕が必要で、固定資産税も納めなければならない。家賃収入から経費を差し引くと実質利回りは13%に低下する。物件管理を管理会社に任せる場合は手数料が要る。満室を保てなければ家賃収入は下がり、利回りは悪化する。

経費節減のため、自前で奮闘しているのは神奈川県の会社員Cさん(41)だ。東京都葛飾区の競売物件を買い取り、リフォームして貸し出している。洗濯機といった家具も含めて計1850万円を投資。外国人も入居できるシェアハウスとして今年3月にオープンした。全5戸が満室の場合、毎月計21万円の家賃収入がある計算だ。

管理会社を介さず、トラブルがあったときは自ら対応する。ただ自宅から電車で1時間半ほどかかる場所に常時通えるわけではない。ゴミ出しや共用部分で起きる対応は、入居者の1人に家賃を少し割安にした上で代行してもらっている。例えば洗濯物が洗濯機に放置されていた場合、外国人入居者向けに「洗濯物は放置禁止」と張り紙してもらうといった具合だ。

「初心者も安心」「『家賃保証』あり。ご相談ください」――。遊休地を保有する個人の元を足しげく訪ね、アパート経営を勧める住宅メーカーや不動産会社は、おおむね物件を一括して借り上げ、借り手に転貸するサブリース事業を手がけているケースが多い。

アパート経営は初めてといった場合、10~20%に相当する手数料を払えば入居者を募集してくれたり、一定期間は空室が出ても家賃を保証してくれたりするサブリース業者は一見、強い味方に見える。ただアパートローンが急増する過程で、物件を所有する大家とサブリース業者との間で当初の想定と実態にズレが生じ、トラブルが目立つようになっている。

最近増えているのは家賃の長期保証を巡る問題だ。一定期間の「定額保証」を条件に契約するケースが多いが、実際は借り手が付かず空室が続くと、サブリース業者が家賃の減額を要請してくる。減額すれば赤字になってローン返済に支障があると大家が拒んだ場合、契約を解除される場合がある。

今年2月には愛知県の80歳代の男性が不動産会社に対し「10年家賃が変わらない契約だったのに、途中で減額されて損害を被った」と主張し、訴訟を起こした。サブリース会社と契約する際には、経営環境が悪化した場合や空室時の条件など内容を詳細にチェックする作業は欠かせない。

住宅診断サービスを提供するさくら事務所の長嶋修会長は「物件の立地によって異なるが、家賃は年1~3%のペースで下がると考えるのが無難」と指摘する。サブリース会社によっては「家賃保証」をうたいながら、契約の中に物件を所有する大家が家賃収入を得られない「免責期間」を盛り込んでいる場合もある。修繕やエアコンといった設備更新の費用は物件所有者の負担となる場合がほとんどだ。

一般に物件所有者の個人の側からサブリース契約を途中で解除するのは難しい。所有者は貸し手にあたり、サブリース会社は借り手。日本の住宅法制は借り手保護の立場で組み立てられている。「賃料減額の要請を受けても途中で解約できず、債務返済が行き詰まる人が増えてきた」(不動産コンサルタントの平野雅之氏)

トラブルの急増を受けて国土交通省は昨秋、サブリース会社に対し、家賃の減額のリスクを十分、物件所有者に説明するように求めた。不動産会社やサブリース会社は「家賃収入が減らない場合の収支計画」として好条件がそろった「ベストシナリオ」を示すケースが多く、「実際の収支悪化に直面してから慌てる個人投資家も多い」(青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員)。バラ色のシナリオをうのみにせず、空室が続いた場合や免責条項、家賃を減額せざるを得ない「ストレスシナリオ」など複数案を検討し、算定根拠の明示も求めることが重要だ。

不動産投資に個人を引き込む住宅関連企業や金融機関の誘い文句の一つが「相続時の節税対策になりますよ」というささやきだ。現金で相続するより投資用不動産とした方が、土地や建築物の評価額が下がるという制度の存在が背景にある。

だが、多額の借り入れに頼った不動産投資は危険だ。甘い想定で投資を始め、満足に借り手を見つけられない状態になれば、ローン返済に必要な収入が手当てできず、たちまち資金繰りに窮してしまう。武蔵コーポレーション(さいたま市)の大谷義武社長は「物件価格は全般に上昇から踊り場に入っており、今後は下落傾向が鮮明になる」と指摘する。駅に近い立地と郊外の物件の価格差も開いている。都心から30キロほどの距離にある千葉県柏市では駅周辺の17年の路線価は底堅いのに対し、郊外の団地周辺は下落幅が広がっている。借り手を集められず資金が回らなくなれば、最悪の場合、物件の売却を迫られる可能性がある。

(2017年日本経済新聞抜粋)

国の推計によると、日本の人口は2004年12月の1億2784万人をピークに、2050年には約25%の3300万人が減少し、9515万人になると予測されています。また、2100年には約62%の8000万人が減少し、4771万人(中位推計)と、明治、大正時代の水準にまで戻るとされています。こんなに人が減ると欲しい人も減るため、不動産を所有していても、売るに売れませんよね。

「負動産」−下落する不動産(住宅)とは?

いくら数年の間は単身世帯が増えるといっても、国内の世帯数が減る以上、不動産の需要も先細りになり、駅チカ都心を除くと大半は価値が下がります。また、今は超低金利時代ですが、必ずどこかのタイミングでインフレになり、金利は上昇します。日本の歴史上でみても、インフレとデフレを繰り返しています。インフレにならないと断言できる人などいないはずです。金利が上昇しない前提で何十年とローンを借り、収支計画を立てるのには無理があります。家賃も当然下がるでしょう。相続税対策で不動産を購入しても、金利の上昇や家賃の減少により手元の現預金が減り、資金繰りに困ると、相続税の節税効果どころではありません。

『東京オリンピックまでは大丈夫』

皆さん同じこと言いますが、本当でしょうか?それに何十年ものローンを組むということは、東京オリンピックの後も保有し続けますよね。

需要の先食いは、後々の消費の減退をもたらします。なにせ、日本の人口は減っているのです

90年代の不動産バブル崩壊のきっかけは「総量規制」と「金利の引き上げ」でした。総量規制とは、不動産向け融資の伸び率を貸出残高全体の伸び率より下回るように抑えたもので、これにより、開発と転売を繰り返していた不動産業者が不動産を購入するための資金を銀行から借りるのが難しくなりました。また、日銀は1989年5月から5回に渡って利上げし、2.5%だった公定歩合を1990年8月には6.0%まで引き上げ、これらの金融引締め策により、銀行からカネを借りて不動産売買していた不動産業者は、金利がボディーブローのように効き、不動産を叩き売ってまで資金回収をしなくてはならないようになったわけです。

つまり、銀行が不動産向けにお金を貸さない、もしくは金利が上がること不動産価格下落につながる(マンションバブルの崩壊)といえます。

一方、金利はというと、日銀は、長期金利を0%程度に固定できるように誘導(イールドカーブ・コントロール)しており、物価上昇率が安定的に2%を超えるまで緩和継続(オーバーシュート型コミットメント)しています。これは、仮に物価上昇率が一時的に2%を上回っても、すぐには異次元緩和をやめず、安定的に2%になるまで続けることを約束するもので、金利は一時的にでも物価上昇2%にならなければ上がることはないということになります。これは借入金の多い不動産業者にとっては実に大きな話で、叩き売ってまで不動産を売る必要がないので、価格下落圧力は弱いと見られます。このような理由で、実需が伴わないので上昇はしなくとも、下落圧力もないのでダラダラと横ばいで高止まりした状態が続くと予想されます。

むしろ崩壊する可能性としてあげられる問題は、外的な要因の方が多いでしょう。例えば、アメリカやEUは金融緩和の出口戦略を取っており、利上げを進めています。一方的に円安・ドル高が進むと日本にも出口戦略の圧力がかかるかもしれません。北朝鮮とアメリカが開戦するかもしれません。中国の異常な不動産バブルが崩壊して、飛び火する可能性も多いにあるでしょう。天災地変があるかもしれません。また、日銀のイールドカーブ・コントロール政策が、市場の力によって打ち破られるという可能性もあります。一寸先は暗闇の中です。

リスクを負った分リターンも見込めますが、リスクは背負います。日本の人口は減少する中、どのような不動産なら需要が何十年先も安定的に見込めるのか、そのあたりを徹底的に研究することがキーポイントになるのではないでしょうか。

 

アパートバブル終了?相続税対策の「小規模宅地の特例」が増税へ

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